Image CC BY-SA 2.0 - adapted from Dennis Jarvis 2015

Airbnb in Wien eine Analyse

Roman J. Seidl, Leonhard Plank und Justin Kadi

Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum als Ferienunterkunft boomt. Eine der weltweit größten Vermietungsplattformen ist Airbnb. Seit der Gründung im Jahr 2008 ist die Zahl der über den Online-Dienst vermittelten Angebote in vielen Städten rasant expandiert. Heute verwaltet Airbnb nach eigenen Angaben bereits rund 3 Millionen Unterkünfte in 65.000 Städten weltweit und erreicht mehr als 200 Millionen Gäste 1. Auch in Wien ist die Plattform zuletzt rapide gewachsen. Gemessen an der Zahl der gelisteten Angebote um nicht weniger als 561% allein in den letzten drei Jahren. Waren es im Oktober 2014 noch 1.300 gelistete Unterkünfte, gab es ein Jahr später bereits 5.300 2. Im August 2017 betrug die Anzahl der Unterkünfte bereits rund 8.600.

Mit dem raschen Wachstum wird auch vermehrt über Pro & Contra und die Folgen der Vermietung via Airbnb diskutiert. Insbesondere die Auswirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt, die Folgen für die Hotellerie und die Möglichkeiten und Schwierigkeiten, Airbnb gesetzlich zu regulieren, sind dabei zuletzt in den Fokus der Debatte gerückt.

Trotz der zunehmenden Aufmerksamkeit, die Airbnb damit erfährt, fehlt eine belastbare Datenbasis und damit einhergehend, eine systematische Analyse der Vermietungsaktivitäten in Wien bisher noch weitgehend. Diese Website bietet eine datengestützte Aufbereitung der Lage in Wien und will damit zur wissenschaftlichen und öffentlichen Debatte rund um die Vermietungsplattform beitragen. Die dargestellten Analysen sowie die Website sind das Ergebnis des Forschungsprojekts „Sharing-Ökonomie des Wohnens – Airbnb in Wien, räumliche und ökonomische Entwicklungslinien“, das durch die Hochschuljubiläumsstiftung der Stadt Wien gefördert wurde. Projektbearbeiter waren Roman Seidl, Leonhard Plank und Justin Kadi.

Wie diese Seite funktioniert

Diese Webseite ist interaktiv und erlaubt daher Aktionen, die tiefergehende Informationen preisgeben:

  • In Boxen wie dieser finden sich methodische und technische Informationen dazu, wie Erhebungen und Berechnungen erfolgt sind, sowie Anmerkungen zu Möglichkeiten und Grenzen der gewählten Methoden. Diese Texte sind oft ausgeblendet und werden erst sichtbar wenn man den Titel anklickt.
  • Viele Diagramme erlauben es vertiefende Darstellungen anzuzeigen und Datensätze zu vergleichen.
  • Bei vielen Karten ist ein Vergleich verschiedener Datensätze durch Umschalten der Karteninhalte möglich. Die Karten erlauben es, zwischen einer linearen und einer logarithmischen Skala zu wählen. Weiters lässt sich die Basiskarte wählen.
  • Alle Grafiken und Karten können als Vollbild angesehen und als PDF oder Bild herunter geladen werden.

Kurzfassung

Airbnb ist primär eine Plattform für die Vermietung ganzer Wohnungen.

Die von Airbnb beworbene Idee des geteilten Schlafzimmers oder Wohnraums spielt in Wien eine untergeordnete Rolle. Mit mehr als 69% stellt die Vermietung von ganzen Wohnungen bzw. Häusern, die exklusiv von MieterInnen genutzt werden, den mit Abstand wichtigsten Unterkunftstyp dar. Gerade einmal 1% macht hingegen das vom Konzept des „Couchsurfing“ inspirierte „geteilte Zimmer“ aus, bei dem die MieterInnen sich sowohl Schlafraum als auch den restlichen Wohnraum mit den VermieterInnen (oder anderen MieterInnen) teilen.

7564 aktive Angebote
7564 aktive Angebote
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

» Überblick über die Angebote

Die Angebote sind räumlich stark in innerstädtischen Bereichen konzentriert.

Airbnb-Angebote sind vorrangig in Gebieten innerhalb des Gürtels zu finden und dort auf einzelne Grätzel konzentriert. Besonders viele gibt es in den zentral gelegenen Gebieten mit hohem Tourismusaufkommen im 1. Bezirk, sowie in zentral gelegenen, touristisch gut erschlossenen und attraktiven Wohngegenden rund um die Innenstadt.

Bezirke Anzahl der Angebote
Bezirke Anzahl der Angebote
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Betrachtet man nur die Angebote der größten AnbieterInnen ähnelt die räumliche Verteilung in der Innenstadt jener der Hotellerie. Aufgrund der starken räumlichen Konzentration in ausgewählten innerstädtischen Gebieten ist der von Airbnb lancierte Slogan „Live Like a Local“ daher hinterfragenswert – das Muster ähnelt eher dem Motto „Live Like a Tourist“.

Dichte Anzahl der Angebote in 500m
Dichte Anzahl der Angebote in 500m

Angebote: Anzahl in 500m

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017

» Wo sind die Airbnb-Angebote?

Die via Airbnb generierten Einnahmen sind beträchtlich

Die jährlichen Bruttoeinnahmen, inklusive der Umsatzsteuer und den Airbnb-Service-Gebühren, belaufen sich auf geschätzte € 81 Millionen. Dies entspricht in etwa 10% des Wiener Nächtigungsumsatzes des Jahres 2016. Die Einnahmen sind allerdings räumlich stark konzentriert. In den „Hot Spots“ werden bis zu € 300.000 monatlich eingenommen. Das potentielle Steuer- und Abgabenvolumen, das hinter diesen Einnahmen steht, beträgt geschätzt bis zu € 21 Millionen.

€ 80.926.000 Bruttoeinnahmen Alle Airbnb Angebote in Wien pro Jahr
Bruttoeinnahmen nach Unterkunftstyp
Quelle: wherebnb.in/wien 2017
Bruttoeinnahmen nach Bezirk
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

» Preise, Einnahmen & Steuern

Dem Wohnungsmarkt werden durch Airbnb dauerhaft Wohnungen entzogen.

Derzeit werden – unter konservativen Annahmen – stadtweit rund 2.000 Wohnungen durch Airbnb langfristig dem Wohnungsmarkt entzogen. Zwar kann der Verlust von regulärem Wohnraum damit insgesamt betrachtet noch als relativ begrenzt eingestuft werden. Der Wohnraumentzug findet allerdings räumlich stark konzentriert statt. Er betrifft besonders innerstädtische Gebiete, in denen die Mieten und die Wohnungsnachfrage bereits sehr hoch sind. In diesen Gebieten hat sich die Vermietung von Ferienunterkünften als neue Verwertungsstrategie für Immobilien etabliert.

Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen Anzahl der Wohnungen in 500m
Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen Anzahl der Wohnungen in 500m

Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen: Anzahl der Wohnungen in 500m

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017

Im Kontext des angespannten Wohnungsmarkts kann angenommen werden, dass die Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und noch weiter beitragen wird. In absoluten Zahlen sind vor allem die Gebiete rund um den Schwedenplatz, den Spittelberg und das Freihausviertel betroffen, mit einer Anzahl von bis zu 100 entzogenen Wohnungen innerhalb von 500m.

Würde sich das Wachstum von Airbnb der letzten Jahre auch in den nächsten Jahren mit gleicher Dynamik fortsetzen, wären im Jahr 2022 bereits über 40.000 Wohnungen dauerhaft über Airbnb vermietet. Damit würden wesentliche Teile des Wohnungsangebots für Wohnzwecke in der Stadt verloren gehen und der Verdrängungsdruck weiter steigen.

» Wohnen vs. Airbnb

Airbnb verspricht heute stadtweit höhere Einnahmen als reguläre Vermietung.

Es besteht ein immobilienwirtschaftlicher Anreiz Wohnungen in langfristige Ferienunterkünfte umzuwandeln. Dieser existiert sowohl in Gebieten mit bisher noch geringer Airbnb Präsenz, als auch in Gebieten, die bereits sehr intensiv für Airbnb genutzt werden.

Airbnb-Einnahmen und Mieteinnahmen in €/Monat nach Bezirken
Airbnb-Einnahmen und Mieteinnahmen in €/Monat nach Bezirken
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Statistik Austria 2017, Wirtschaftskammer Österreich 2017

Besonders lukrativ ist es erstens im 10. und 11. Bezirk – zwei Bezirken außerhalb des Gürtels, die bisher noch kaum für Airbnb genutzt werden. Hier ist der Unterschied zwischen regulärer Vermietung und Airbnb Vermietung am höchsten, nicht zuletzt aufgrund der vergleichsweise niedrigen Mieten für reguläre Vermietung. Im 1., 4., 6. und 7. Bezirk sind die potenziellen Mehreinnahmen ebenfalls hoch. In diesen bereits intensiv für Airbnb genutzten Gebieten sind die Einnahmen für reguläre Vermietung vergleichsweise hoch. Allerdings können über Airbnb-Vermietung relativ zu anderen Gebieten hohe Einnahmen generiert werden.

Sollte die Anzahl der Ferienunterkünfte weiter wachsen, kann besonders in diesen Gebieten mit einem Anstieg gerechnet werden. Dementsprechend würde besonders hier regulärer Wohnraum verloren gehen und der Wohnungsmarkt weiter unter Druck geraten.

» Potential Mieteinnahmen vs. Airbnb-Einnahmen

Unter den Vermietern überwiegen KleinanbieterInnen mit einem Angebot.

Die KleinanbieterInnen vereinen rund 6 von 10 der angebotenen Unterkünfte. Die verbleibenden 40% entfallen auf Vermieter mit mehr als einem Angebot. Wiens Top-Anbieter hat 43 Unterkünfte. Nicht alle KleinanbieterInnen betreiben allerdings traditionelles „homesharing“ und lassen sich dem Bereich der „HobbyistInnen“ zurechnen. Rund die Hälfte der dauerhaft als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen gehört VermieterInnen mit nur einem Angebot. Auch hinter manchen KleinanbieterInnen lässt sich daher gewerbliches Kalkül vermuten.

Angebote nach Anbietergröße
Angebote nach Anbietergröße
Quelle: wherebnb.in/wien 2017
Entzogene Wohnungen / Häuser nach Anbietergröße
Entzogene Wohnungen / Häuser nach Anbietergröße
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

» Konzentration der Angebote

Obwohl KleinanbieterInnen mit einem Angebot die Mehrheit der Anbieter stellen, verdienen vor allem wenige Große.

Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die obersten 20% mit den meisten Einnahmen. Lediglich rund 6,5% der Gesamteinnahmen gehen an VermieterInnen mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Obwohl diese Gruppe fast die Hälfte der AnbieterInnen ausmacht, verdient sie damit nur etwas mehr als ein Zwanzigstel der Einnahmen. Die obersten 0,4% der AnbieterInnen mit den meisten Einnahmen nehmen monatlich individuell zumindest € 13.500 ein. Wiens Top-Verdiener hat sogar geschätzte Monatseinnahmen von rund € 60.000. Die Einnahmen sind also sehr ungleich verteilt und es verdienen vor allem wenige Top-Verdiener.

Einnahmen nach Anbietereinnahmen
Einnahmen nach Anbietereinnahmen
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Mittlerweile gibt es auch eine Reihe an Dienstleistern, die VermieterInnen in der Verwertung ihrer Immobilie unterstützen. Das Leistungsspektrum reicht von Gästebetreuung, Buchungsverwaltung, Facility-Services bis hin zu Reinigung. Das erleichtert die kurzfristige Vermietung von Wohnraum und kann damit zu einem weiteren Wachstum von Airbnb beitragen.

» Konzentration der Einnahmen

Die gewerbliche Orientierung der AnbieterInnen ist nicht immer direkt ersichtlich.

Bei einigen der Top-Anbieter deutet bereits der Anbietername bzw. die Beschreibung auf eine gewerbliche Orientierung hin. Für einige findet sich auch eine Nähe zur Hotel- bzw. Immobilienbranche. Mehrere der Top-Anbieter bedienen allerdings das Cliché der kleinen PrivatvermieterInnen in ihrer Beschreibung und im Anbieternamen, obwohl sie zahlreiche Angebote vermieten und entsprechend umfangreiche monatliche Einnahmen haben. Diese lassen zweifelsfrei auf eine gewerbliche Nutzung der Airbnb-Plattform schließen.

» Auftritt der Top-Verdiener


Langfassung

Überblick über die Airbnb Angebote

Wie viele Angebote gibt es?

Insgesamt finden sich zum Zeitpunkt der Erhebung (August 2017) in Wien 8.594 Airbnb-Angebote. Rund 12% davon (1.030 Angebote) sind als inaktive Angebote einzuschätzen – sie sind weder innerhalb des nächsten Jahres buchbar noch haben sie innerhalb des letzten Jahres eine Bewertung erhalten. Damit verbleiben 7.564 aktive Angebote. Die aktiven Angebote  sind entweder im nächsten Jahr für eine Buchung verfügbar (das sind 6.899 Angebote) oder wurden im vergangenen Jahr bewertet(das sind 6.160 Angebote) oder beides. Die folgenden Analysen beziehen sich immer auf diese 7.564 aktiven Angebote.

Erhebung der Daten

Die Primärdaten wurden im August 2017 erhoben. Soweit wie möglich werden hier nur aggregierte Daten dargestellt. Sofern aus analytischen Gründen die Darstellung einzelner Datensätze nötig ist, wurden diese in allen Fällen in denen es sich nicht eindeutig um juristische Personen handelt, pseudonymisiert. Bei Airbnb waren für vier AnbieterInnen mit insgesamt vier Angeboten keine Profile vorhanden, diese wurden daher in den Analysen zu den VermieterInnen nicht berücksichtigt.

7564 Aktive Angebote
7564 Aktive Angebote
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Unterkunftstypen

Die über Airbnb vermittelten Unterkünfte sind in drei verschiedene Unterkunftstypen gegliedert 8:

  • Geteiltes Zimmer
    Gäste teilen den gesamten Wohnraum mit den VermieterInnen und/oder anderen MieterInnen und haben daher kein Zimmer für sich allein.
  • Zimmer
    Gästen teilen einen Teil des gemeinschaftlichen Wohnraums mit den VermieterInnen und/oder anderen MieterInnen (z.B. Küche, Wohnzimmer, Badezimmer). Sie übernachten aber in ihrem eigenen Zimmer.
  • Wohnung/Haus
    Gäste mieten die gesamte Wohneinheit exklusiv für sich.

Die folgenden Abbildung zeigen, wie sich die aktiven Angebote sowie die verfügbaren Schlafplätze auf diese drei Unterkunftstypen aufteilen.

7564 Angebote
7564 Angebote
Quelle: wherebnb.in/wien 2017
25609 Schlafplätze
25609 Schlafplätze
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Es zeigt sich, dass die von Airbnb propagierte Idee 9 vom geteilten Zimmer bzw. geteilten Wohnraum kaum relevant ist. Der Markt wird klar dominiert von der Vermietung von Wohnungen bzw. Häusern, die exklusiv von MieterInnen genutzt werden. Dieser Unterkunftstyp macht mit gut 69% (5226 Angebote) den größten Anteil aus. Deutlich dahinter liegen mit rund 30% (2260) der Angebote ganze, vermietete Zimmer. Gerade einmal 1% der aktiven Angebote in Wien (78 von 7564) sind geteilte Zimmer. Die Dominanz des Unterkunftstyps „Wohnung/Haus“ wird noch verstärkt bei der Betrachtung nach verfügbaren Schlafplätzen. Hier machen sie fast vier Fünftel aus. Dies ist keine Überraschung, da in ganzen Wohnungen bzw. Häusern sind in der Regel mehr Schlafplätze als in Einzelzimmern vorhanden sind.

Größen der Unterkünfte

Die Betrachtung der verschiedenen Unterkunftstypen nach Anzahl der verfügbaren Schlafplätze unterstreicht diesen Schluss. Während bei geteilten bzw. ganzen Zimmern Angebote für ein oder zwei Personen dominieren (78% bzw. 82%), sind es bei dem Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ Angebote für vier oder mehr Personen. Die Wohnungen und Häuser sind damit in der Mehrheit nicht klein. Im Schnitt kommen 3.9 Schlafplätze auf die Angebote im Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“. Auffällig ist weiters, dass sich insbesondere im Unterkunftstyp „geteiltes Zimmer“ ein erheblicher Anteil von Angeboten mit mehr als 4 Schlafplätzen findet. Dies sind laut den Angaben zur Art der Immobilie vorrangig Schlafsaal-Angebote von Hostels, wobei das größte Angebot 15 Schlafplätze umfasst. Diese Hostel-Anbieter machen zwar nur 13% der Angebote der „geteilten Zimmer“ aus, vereinen aber fast 39% der Schlafplätze auf sich. Wenn man diese Nutzung als Vermarktungskanal durch Hostels berücksichtigt, wird die ohnehin marginale Bedeutung des geteilten privaten Zimmers bzw. Wohnraums nochmals reduziert.

3.9 Schlafplätze pro Wohnung / Haus
3.9 Schlafplätze pro Wohnung / Haus
Quelle: wherebnb.in/wien 2017
2.2 Schlafplätze pro Zimmer
2.2 Schlafplätze pro Zimmer
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Die stattliche Größe der angebotenen Immobilien im Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ zeigt sich auch bei der Anzahl der Schlafräume. Unter Vorbehalt der verfügbaren Daten (siehe Erläuterung unten) ergibt sich im Durchschnitt für die angebotenen Wohnungen/Häuser eine Größe von knapp zwei Schlafräumen. Rund zwei Drittel der Angebote verfügt sogar über mindestens zwei. Damit entsprechen die angebotenen Wohnungen/Häuser in der Raumanzahl in etwa einer durchschnittlichen Wiener Wohnung 10.

Berechnung der Anzahl der Schlafräume

Leider ist nur bei 63% der betrachteten Angebote für Wohnungen und Häuser die Anzahl der Schlafräume (Zimmer mit einer Schlafgelegenheit) angegeben. Ein Mittelwert nur für diese Angebote würde den tatsächlichen Wert wahrscheinlich überschätzen, da davon ausgegangen werden kann, dass eher bei Angeboten für eine größere Anzahl an Personen, und damit mehreren Räumen, diese auch angegeben sind. Vermieter mit kleineren Wohnungen werden tendenziell eher davon absehen, die Raumanzahl bekannt zu geben. Um diesen Fehler zu reduzieren, wurde für die 37% der Angebote, bei denen die Größenangabe fehlt, dieser Wert durch statistisch errechnete Werte ersetzt (imputiert). Dafür wurde als Wert der Mittelwert der Zimmeranzahl der Angebote mit der gleichen Kapazität, die eine Angabe zur Zimmeranzahl haben, angenommen. Der so ermittelte Wert ist wahrscheinlich immer noch leicht überschätzt, da anzunehmen ist, dass bei gleicher Bettenkapazität eher dann eine Anzahl der Schlafräume angegeben wird, wenn mehrere Räume angeboten werden.

Wo sind die Airbnb-Angebote?

Betrachtet man die räumliche Verteilung der Airbnb Angebote, wird eines rasch klar: Airbnb ist nicht gleichmäßig über die Stadt verteilt. Das macht eine stadtweite Durchschnitts-Darstellung durchaus problematisch, da die kleinräumigen Unterschiede innerhalb der Stadt verdeckt werden. Betrachtet man die Bezirksebene, fällt ein Muster auf: die Angebote sind vor allem in Bezirken innerhalb des Gürtels konzentriert. Die meisten Angebote finden sich mit 950 im 2. Bezirk, gefolgt vom 3. Bezirk mit 621 Angeboten und dem 1. Bezirk mit 538 Angeboten. In den äußeren Bezirken hingegen, insbesondere in den bevölkerungs- und flächenmäßig bedeutsamen 11., 13., 14., 21., 22. und 23., finden sich deutlich weniger Angebote. Das Schlusslicht bildet der 23. Bezirk (26 Angebote). Knapp davor findet man den 11. Bezirk (68 Angebote) bzw. den 21. Bezirk (84 Angebote).

Die meisten Airbnb-Angebote befinden sich in wenigen Stadtteilen. Anders als der von Airbnb lancierte Slogan „Live like a local“ 11 vermuten lässt, sind es nur bestimmte „locals“, die auf Airbnb vorrangig präsent sind. Nach Stadtteilen betrachtet sind es vor allem die touristisch attraktiven Viertel sowie die „In-“ oder „Szene-Gebiete“ in der Wiener Innenstadt innerhalb des Gürtels. Erstens sind es die traditionellen Tourismusstandorte im 1. Bezirk. Zweitens fallen darunter attraktive innerstädtische Wohngebiete im 4., 6. oder 7. Bezirk, die immobilienwirtschaftlich aufgewertet und touristisch gut erschlossen sind. Drittens sind es innerstädtische Wohngebiete mit guter Verkehrsanbindung außerhalb der touristischen Kernzonen, wie etwa Gebiete im 15. Bezirk, 5., aber auch im 2. und 16. Bezirk, in denen zunehmend immobilienwirtschaftliche Aufwertung stattfindet (12, 13)

Sobald man die Angebote nicht insgesamt betrachtet, sondern nach Unterkunftstyp unterscheidet, ändert sich die räumliche Verteilung. Beim Unterkunftstyp Wohnung/Haus dominieren wie auch in der Gesamtzahl der Angebote der 2., 3. und 1. Bezirk. Beim Unterkunftstyp „ganzes Zimmer“ sind es die Bezirke 2, 7, und 9. Eine Hypothese zur Erklärung dafür könnte sein, dass die gelegentliche Zimmervermietung besonders unter Studierenden verbreitet ist und sich nicht zuletzt in Wohngemeinschaften, in denen Studierende oft wohnen, leicht realisieren lässt. Besonders der 2. und 7. Bezirk sind unter Studierenden beliebte Wohnviertel 14.

Bezirke Anzahl der Angebote
Bezirke Anzahl der Angebote
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Berechnung der Standorte

Die Angaben von Airbnb zum Standort eines Angebots sind geographisch ungenau, und es gibt keine präzisen Angaben zum Grad der Ungenauigkeit von Airbnb dazu. Einige Autoren (15, 16) gehen davon aus, dass es 150m sind, führen aber leider keine weiteren Quellen dazu an. Daher scheint die einzig zuverlässige Quelle die Verortung der Angebote auf der von Airbnb auf der Webseite zu einem Angebot dargestellten Karte zu sein. Dort wird der Standort als Kreisfläche mit einem Radius von 500m dargestellt. Daher nehmen wir an, dass das Angebot mit gleicher Wahrscheinlichkeit an jedem Punkt dieser Fläche liegt.

Die Zuordnung von Angeboten zu Bezirken erfolgt damit so, dass zu jedem Angebot eine „Scheibe“ mit Radius 500m erstellt wird. Diese Scheibe wird dann an den Bezirksgrenzen zerschnitten. Die Angebote werden somit – wenn sie an Grenzen liegen – anteilig mehreren Bezirken zugeordnet. Die folgende Abbildung zeigt die Zuordnung eines Angebots zu zwei Bezirken (A und B). Das Angebot wird anteilsmäßig (als Gewichtung) mit dem Anteil der grauen Fläche an der Kreisfläche dem Bezirk A und mit dem Anteil grau gepunkteten Fläche an der Kreisfläche Bezirk B zugeordnet.

Die Rasterdarstellung erlaubt es eine Flächendichte darzustellen. Sie basiert auf 250m Rasterzellen (ETRS-LAEA; 'European Grid'). Bei den auf Rasterdaten basierenden Analysen wird für den Mittelpunkt der 250m Rasterzelle ein Umkreis von ebenfalls 500m festgelegt, in dem Angebote berücksichtigt werden. Diese werden dann wiederum anteilig nach der Überdeckung mit der angenommenen Fläche, in der ein Angebot liegt, eingerechnet. In der folgenden Darstellung wird z.B. das Angebot anteilsmäßig mit dem Anteil der gepunkteten Fläche an der Kreisfläche der Rasterzelle zugeordnet:

Dieser Anteilswert entspricht dann unter den oben getroffenen Annahmen über die Genauigkeit der Daten der Wahrscheinlichkeit, dass das Angebot vom Mittelpunkt der Rasterzelle aus in 500m Umkreis liegt. Dadurch ist eine Darstellung von Flächendichten und Mittelwerten möglich. Die Ergebnisse sind stets als Anzahl, Summe oder Mittelwert aller Angebote in 500m zu interpretieren. Meist wurde eine Mindestanzahl an Angeboten (Summengewicht) pro Zelle als Filter für die dargestellten Zellen angewandt. Sofern nicht anders angegeben, werden nur Zellen dargestellt, die mindestens 1.0 Angebote aufweisen.

Durch diese Zuordnungen kann die Unschärfe der Daten mit maximal verbleibender Genauigkeit berücksichtigt werden, ohne diese zu überschätzen. Die Genauigkeit der so erreichten Schätzungen ist einer einfachen Zuordnung mit dem Mittelpunkt jedenfalls überlegen. Aus Gründen der Vergleichbarkeit wurden die Berechnungen für Angebote der Hotelbuchungsplattform „booking“ anhand der selben Methode durchgeführt, obwohl diese räumlich exakt verortet sind. Zur besseren Lesbarkeit wurden in allen folgenden Darstellungen die Zählwerte der Angebote auf ganze Zahlen gerundet.

Es kommt durch die von Airbnb verursachte Unschärfe zu einem „Abflachen“ von Bereichen hoher Dichte. Damit werden Gebiete mit hoher Dichte, die von Gebieten mit niedrigerer Dichte umgeben sind tendenziell unterschätzt. Die räumliche Konzentration wird geringer dargestellt als sie wirklich ist. Dieser Effekt ist umso stärker, je kleiner die betrachtete Fläche ist (also eher bei Rasterzellen oder bei kleinen Bezirken) und je stärker das Gefälle gegenüber den benachbarten Regionen ist. Daher sind wahrscheinlich z.B. die dargestellten Zahlen zur Inneren Stadt eher unterschätzt.

Bei kleinräumiger Betrachtung der Anzahl der Angebote in 500m Umkreis zeigt sich, dass die Angebote nicht nur innerhalb des Gürtels konzentriert sind – wie oben bereits auf Bezirksebene zu sehen – sondern auch in Gebiete außerhalb des Gürtels „ausfransen“. Das wird besonders im 15. und 16. Bezirk sichtbar. Ebenfalls zeigt sich eine Konzentration rund um den neuen Hauptbahnhof und das Bezirkszentrum im 10. Bezirk.

Dichte Anzahl der Angebote in 500m
Dichte Anzahl der Angebote in 500m

Angebote: Anzahl in 500m

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017

Innerhalb der Bezirke wird eine räumliche Konzentration auf einzelne Grätzel sichtbar. Im Tourismuszentrum, dem 1. Bezirk, konzentrieren sich die Angebote auf den östlichen Teil – wohl nicht zuletzt aufgrund der im westlichen Teil vorherrschenden Bebauung und Nutzung (Repräsentations- und Verwaltungsgebäude dominieren). In den touristisch gut erschlossenen und aufgewerteten Innenstadtbezirken sind es besonders die Grätzel mit großem Tourismusaufkommen und hoher Aufenthaltsqualität, z.B. Naschmarktgegend, Burggasse/Neustiftgasse oder Karmeliterviertel. Darüber hinaus gibt es Konzentrationen in Grätzeln mit zunehmend hoher Attraktivität als Wohngegend, etwa dem Stuwerviertel, dem Fasan- und Weißgerberviertel oder dem Sobieskiviertel (zw. Nußdorferstraße und Währinger Gürtel).

Die räumliche Verteilung unterscheidet sich auch nach Unterkunftstypen. Betrachtet man ausschließlich den Unterkunftstyp „Wohnung/Häuser“ dann tritt das Zentrum (1. und 2. Bezirk) noch stärker hervor, ebenso wie die Naschmarktachse im 4.-6. Bezirk. Die touristisch bereits zentral erschlossenen Bereiche mit hoher Aufenthaltsqualität sind also für die Vermietung ganzer Unterkünfte besonders relevant. Im Gegensatz dazu zieht sich der räumliche Fokus der Vermietung „ganzer Zimmern“ stärker entlang des westlichen Gürtels vom 9. Bezirk über den 16. bzw. 15. Bezirk bis in den 5. Bezirk (in der Karte zu sehen als „blaue Zimmer-Banane“ – dazu „Zimmer“ im rechten Eck der Karte oben auswählen). Ein erklärender Faktor hinter diesem Muster könnte in der oben bereits angesprochenen relativen Dominanz der studentischen bzw. jung-urbanen Bevölkerung in diesen Gebieten liegen, unter der die gelegentliche Vermietung von Zimmern möglicherweise besonders verbreitet ist 17.

Zusammenfassend zeigt sich eine Konzentration der Airbnb-Angebote innerhalb des Gürtels, insbesondere an zentralen Tourismusstandorten und zentral gelegenen, touristisch gut erschlossenen und attraktiven Wohngebieten. Außerdem, weniger umfangreich, in innenstadtnahen Wohngebieten, die bisher touristisch noch weniger genutzt sind, in denen immobilienwirtschaftliche Inwertsetzungprozesse allerdings bereits eingesetzt haben. Das deckt sich mit kürzlich veröffentlichten Ergebnissen einer Airbnb-Analyse in New York, in der ebenfalls besonders die zentralen und aufgewerteten Stadtteile als Hotspots für Airbnb-Vermietungen identifiziert wurden 18. Innerhalb der Wiener Bezirke zeigen sich bei einer kleinräumigen Analyse weitere Konzentrationen um touristische Hotspots und innenstadtnahe Wohnviertel. Die Betrachtung nach Unterkunftstypen zeigt eine Dominanz der städtisch zentralen Bereiche für die Vermietung ganzer Wohnungen bzw. Häuser, sowie eine Konzentration der Zimmervermietung in westlichen, unter Studierenden beliebten, Stadtgebieten.

Preise, Einnahmen & Steuern

Im Folgenden analysieren wir die Preise, zu denen VermieterInnen ihre Unterkünfte in Wien anbieten. Daran anschließend ermitteln wir die monatlichen Netto-Einnahmen der VermieterInnen vor Steuern aus der Vermietung über Airbnb. Schließlich stellen wir die jährlichen Brutto-Umsätze, einschließlich Airbnb-Gebühren, dar. Darüber hinaus liefern wir auch eine grobe Schätzung für unterschiedliche Steuern und Abgaben (Ortstaxe, Umsatzsteuer, Einkommenssteuer), die mit diesen Umsätzen verbunden sind.

Die auf airbnb.com angezeigten Nächtigungspreise können nicht ohne weitere Bearbeitungsschritte analysiert werden, denn sie weichen von den Preisen ab, die bei der Buchung zu bestätigen sind. Dafür müssen teilweise allfällige Reinigungsentgelte, jedenfalls aber die Airbnb-Servicegebühr und Steuern berücksichtigt werden. Um diesen Umständen Rechnung zu tragen, wurden diese entsprechend eingerechnet.

Aufteilung Endkundenpreis
Aufteilung Endkundenpreis
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Die grundsätzliche Logik sei an folgendem Beispiel verdeutlicht. Ausgehend von einem Basispreis (der bereits eine Korrektur um Reinigungsentgelte enthält) von € 100 erhalten die VermieterInnen nach Abzug der Airbnb-Servicegebühr (3% plus 20% USt.) € 96,4. Dies wird in der Folge als Netto-Einnahmen der VermieterInnen (vor Steuern & Abgaben) bezeichnet. Im Gegensatz dazu wird in der Brutto-Perspektive ausgehend vom Basispreis die Airbnb-Servicegebühr (etwa 12% plus 20% USt.) aufgeschlagen. Dies ergibt einen Endkundenpreis von € 114,4.

Preise auf Airbnb

Die auf Airbnb dargestellten Preise sind in mehrfacher Hinsicht keine Endkundenpreise. Für die Berechnung möglichst realistischer Abschluss-Preise müssen die Entgelte für zusätzliche Personen und die Endreinigung sowie die Airbnb-Gebühren eingerechnet werden:

Entgelte für zusätzliche Personen

Vermieter können einen Tarif festlegen, der ab einer gewissen Anzahl an Gästen für jeden zusätzlichen Gast pro Nacht zu bezahlen ist. Um bei den Entgelten für zusätzliche Personen maximale Vergleichbarkeit zu erreichen, wurde bis zu einer Anzahl von 5 Personen immer die Vollauslastung des Angebots angenommen.

Reinigungsentgelte

Vermieter können ein Reinigungsentgelt festlegen, das einmalig pro Aufenthalt zu entrichten ist. Um die Reinigungsentgelte systematisch zu berücksichtigen, muss eine mittlere Aufenthaltsdauer angenommen werden. Airbnb veröffentlicht bisher keine Daten zur mittleren Aufenthaltsdauer in Wien. Andere Quellen verwenden etwa 3 Tage 19, wir haben den Mittelwert vier Tage festgelegt, das entspricht etwa dem kürzesten von Airbnb für eine vergleichbare Stadt veröffentlichten Mittelwert (Amsterdam, s. 20).

Airbnb-Gebühren für den Mieter

Um die dem Mieter zugeschlagenen Gebühren von Airbnb zu berücksichtigen, muss man das Gebührenmodell von Airbnb verstehen. Dieses ist leider nicht transparent, was seltsam erscheint, da die Preise von Airbnb oft ohne Gebühren dargestellt werden. Airbnb spricht meist von 5-15% 21, manchmal aber auch von 6-12% Service-Gebühr. Diese Gebühr ist jedenfalls umsatzsteuerpflichtig und die Besteuerung dieser „elektronisch erbrachten Dienstleistung“ (Artikel 58 der MwSt-Richtlinie 22) erfolgt innerhalb der EU im Land des Dienstleistungsempfängers.

Wir gehen im Sinne der Vergleichbarkeit mit Preisen im Inland von einem Mieter mit Wohnsitz in Österreich aus. Daher schlagen wir eine Umsatzsteuer von 20% auf. Bei der offiziell verlautbarten Spannbreite von 5-15% müsste sich somit die Airbnb-Gebühr inklusive der Umsatzsteuer auf 6-18% erhöhen.

In einer Stichprobenerhebung (n=70) zu Angeboten für 1-2 Personen in Wien bei einer Nächtigungsdauer von 4 Nächten wurde festgestellt, dass der Mittelwert der Gebühren inklusive Umsatzsteuer bei 14,5% liegt. Zieht man die 20% Umsatzsteuer ab, so liegt dieser bei 12,1% bei einer Standardabweichung von 0,2%. Dabei liegen mehr als 60% der Angebote über den oben erwähnten 12%. Das dürfte der Rundung der Gebühren auf ganze Eurobeträge geschuldet sein. Airbnb scheint also durchwegs so zu runden, dass die eigenen Angaben zur Höhe der Gebühren nicht immer eingehalten werden.

Es wurde angenommen, dass die Gebühren folgendermaßen berechnet werden:
f g = ⌊ pt  * ( 1 + fc  * 1,2)
f
g…Airbnb Gebühr für den Gast (gerundet zur nächsten ganzen Eurobetrag)
p
t…Preis ohne Airbnb-Gebühren für den Gast inklusive aller Entgelte für Reinigung und zusätzliche Gäste
f
c…Gebührensatz

Mit diesem Modell wurde versucht einen Gebührensatz zu finden, bei dem die berechneten Gebühren bei möglichst vielen Angeboten mit den auf der Webseite angegebenen Gebühren übereinstimmen. Dabei wurde bei einem Gebührensatz von 12% die beste Übereinstimmung erzielt. Bei mehr als 80% der Angebote stimmt diese Gebühr exakt überein, bei den anderen Fällen wurde die Gebühr um einen Euro unterschätzt. Hier scheint ein Faktor nicht berücksichtigt zu werden, der die Gebühr noch weiter erhöht und den Mittelwert über 12% erklärt. Für die folgenden Berechnungen wurde jedenfalls eine Airbnb-Gebühr von 12% angenommen, die inklusive 20%ige-Umsatzsteuer eine Airbnb-Gebühr von 14,4% ergibt.

Preismodell

Damit wurde für die hier angegebenen Preise ein Basispreis für eine Nächtigung berechnet:
p  =  b + e * max( c5  - cb , 0)  + r / 4
p…Basispreis pro Nacht
b...der von Airbnb angegebene Preis für die Übernachtung
r... pro Aufenthalt zu entrichtende Reinigungsgebühr
e...Extrapreis pro Nacht für zusätzliche Personen
c
5…Kapazität des Angebots (bis maximal 5 Personen; min(c, 5))
c
b…Anzahl der Personen die im Basispreis inkludiert sind

Darauf aufbauend ergibt sich ein Preis für Endkunden aus dem Inland inklusive Umsatzsteuer:
pcons = p * ( 1+ fc * 1,2)
pcons…Endkundenpreis pro Nacht
p…Basispreis pro Nacht
f
c… Airbnb-Gebühren für den Gast (12%)

Wie sicher sind unsere Preisangaben?

Die Annahme der mittleren Nächtigungsdauer basiert wie oben erwähnt auf den von Airbnb veröffentlichten Werten für andere Städte 20.

Sensitivität: Preise pro Nacht
Sensitivität: Preise pro Nacht
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Cox 2017

Es zeigt sich, dass die Sensitivität der Preise in Bezug auf diese Annahme sehr gering ist. So liegt der Mittelwert der Preise zwischen € 96 (6.4 Tage), und € 100 (3,0 Nächte). Auch bei Betrachtung der Verteilung der Preise ergibt sich damit jeweils nur eine geringfügige Verschiebung der Preisniveaus:

Sensitivität: Preise pro Nacht nach Unterkunftstyp
Sensitivität: Preise pro Nacht nach Unterkunftstyp
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Cox 2017

Fehlerhafte Preise auf Airbnb

Von allen Angeboten gibt es einige, deren Preisangaben offensichtlich nicht stimmen. So werden zeitweise Monatsmieten als Tagesmieten angegeben oder wohl etwa bewusst zu hohe Preise, um nicht zu vermieten (möglicherweise, um nach wie vor von Suchmaschinen gefunden zu werden oder weil die AnbieterInnen keinen anderen Weg gefunden haben das Angebot kurzfristig inaktiv zu stellen). Das betrifft etwa 0,25% der (relativ in Bezug auf Kapazität und Angebotstyp) teuersten Angebote. Damit die Berechnungen zu Durchschnittspreisen und Einnahmen nicht verzerrt werden, wurden im Folgenden in allen Berechnungen, die mit Preisen oder Einnahmen zu tun haben, die teuersten 0,25% der Angebote nicht berücksichtigt.

Endkundenpreise nach Unterkunftstyp

Betrachtet man den einfachen Durchschnittspreis aller angebotenen Unterkünfte, die MieterInnen einschließlich aller Entgelte und Steuern am Ende zahlen müssen, kommt man auf € 98 je Nacht. Der Hälfte aller Angebote liegt jeweils unter und über € 85, das unterste Viertel der Angebote liegt unter €44, das oberste Viertel über € 148. Nicht zuletzt aufgrund der unterschiedlichen Kapazitäten der Unterkunftstypen (siehe oben bei „Größen der Unterkünfte“) ist der Durchschnittspreis für den Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ mit € 118 je Nacht mehr als doppelt so hoch wie in den Unterkunftstypen „Zimmer“ bzw. „geteiltes Zimmer“. Betrachtet man die Preise der mittleren Hälfte der Angebote, dann reichen sie bei „geteilten Zimmern“ von € 23-70 und bei ganzen „Zimmern“ von € 29-72 je Nacht. Bei Angeboten des Unterkunftstyps ganze „Wohnung/Haus“ liegt die Hälfte der Angebote zwischen € 63 und € 165 je Nacht.

Preise pro Unterkunft pro Nacht nach Unterkunftstyp
Preise pro Unterkunft pro Nacht nach Unterkunftstyp
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Die obigen Preise beziehen sich auf alle Angebote – erhellender ist allerdings eine weitere Differenzierung nach Schlafplatzkapazität. Dabei zeigt sich folgendes Bild: Sucht man als Einzelperson einen Schlafplatz in einem geteilten bzw. ganzen Zimmer, muss man im Schnitt mit € 30 bzw. € 34 je Nacht rechnen. Für eine Zweier-Belegung in einem geteilten bzw. ganzen Zimmer fallen im Schnitt € 43 bzw. € 49 Euro je Nacht an, während eine entsprechende eigene Wohnung/Haus € 78 kostet. Für 4 Personen schlagen Nächtigungen im Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ mit durchschnittlich € 120 zu Buche, während in einem ganzen „Zimmer“ € 86 gezahlt werden müssen. Interessant ist, dass die ohnehin spärlich vorhandenen geteilten Zimmer auch noch fast gleich viel kosten wie ganze Zimmer bei Belegung mit einer Person.

In der Hotellerie in Wien lagen die Preise pro Person und Nacht 2015 inklusive Umsatzsteuer und Ortstaxe im Mittel (Nettoumsatz pro Nächtigung und Person + USt. + Ortstaxe) bei € 31 (1* & 2* Hotels & Pensionen), € 36 (3* Hotels), € 59 (4* Hotels) und € 151 (5* Hotels) 24. Die Preise der einfachen Hotels und Pensionen liegen damit auf einem ähnlichen Niveau wie die der Zimmer auf Airbnb. Die Preise für Wohnungen/Häuser entsprechen wohl bereits denen der Mittelklasse-Hotellerie. Es ist anzunehmen, dass die Airbnb-Angebote am ehesten bei den sehr einfachen Angeboten als auch bei den in der Hotellerie kaum angebotenen Wohnungen/Häusern einen Wettbewerbsvorteil gegenüber der Wiener Hotellerie aufweisen können. Es muss allerdings auch bedacht werden, dass Airbnb durchaus auch von Hotels und Pensionen als Zimmervermittler verwendet wird und damit in die Airbnb-Preise teilweise auch deren Preise eingehen.

Netto-Einnahmen der VermieterInnen

Nach der Analyse der Angebots-Preise („Was kostet es, eine Unterkunft zu mieten?“) widmen wir uns den Einnahmen, die durch Wohnraumvermietung via Airbnb erzielt werden. Dazu verwenden wir die oben modellierten Preise und kombinieren sie mit einem Auslastungsmodell. Dieses erlaubt, die realisierten Buchungen und die entsprechenden Auslastungen je Angebot zu schätzen. Während wir also zuerst das Angebot in den Blick genommen haben, fokussieren wir nun auf die Nachfrage in Form von getätigten Buchungen. Dieses ermittelte Gesamtvolumen der VermieterInnen-Einnahmen – vor Abzug allfälliger Steuern und Abgaben – bildet die Basis für weitere differenzierte Betrachtungen nach Unterkunftstypen und Stadträumen.

Berechnung der Auslastung und der Einnahmen der Angebote

Nachdem Airbnb keine Daten zur Auslastung bzw. Buchungen zur Verfügung stellt, muss man diese schätzen. Wir verwenden in Anlehnung an insideairbnb.com eine Abwandlung des sogenannten „San Francisco Model“, das von Alex Marqusee für die Stadtplanungsabteilung von San Francisco entwickelt wurde 25.

Dabei wird über die Anzahl der Bewertungen die Häufigkeit der Buchungen geschätzt. Hier muss man annehmen, wie viele der Gäste eine Bewertung verfassen. Es gibt zu dieser Rate nur zwei bekannte Quellen: Einerseits gibt es eine nicht verifizierbare relativ alte Aussage, die Brian Chesky, dem Geschäftsführer von Airbnb, zugeschrieben wird 26. Dort ist davon die Rede, dass 72% der Gäste eine Bewertung hinterlassen. Andererseits hat die Stadtverwaltung von San Francisco (27) die realen Buchungsdaten, deren Herausgabe die Stadtverwaltung von New York gerichtlich erzwungen hatte (28), mit den im gleichen Zeitraum veröffentlichten Bewertungen verglichen. Dabei kommen sie nur für 30,5% der Buchungen auf eine Bewertung.

Um eine vorsichtige Schätzung zu bewahren nehmen wir (wie auch insideairbnb.com 23) eine Rate von 50% an. Damit wird aus der Anzahl der Bewertungen im letzten Jahr (oder seit dem ersten Review, wenn das Angebot erst kürzer besteht) eine Anzahl an Buchungen pro Jahr errechnet.

Anhand einer mittleren Nächtigungsdauer, die wie bereits oben erwähnt mit vier Tagen angenommen wurde, kann nun eine Auslastung geschätzt werden. Sollte ein Angebot eine Mindestnächtigungsdauer von mehr als vier Tagen haben, so wird diese herangezogen. Multipliziert man diese Nächtigungsdauer mit der Anzahl der Buchungen pro Jahr, so erhält man eine Anzahl an belegten Tagen pro Jahr bzw. einen Auslastungsgrad.

Ab einem gewissen Wert wird ein hoher Auslastungsgrad unrealistisch. So werden etwa für die Hotellerie bei einem Hotel in guter Lage 90% als maximaler realistischer Wert angesetzt 29. In Anlehnung an Cox (23) wurde hier eine vorsichtige Annahme getroffen und die maximale Auslastung auf 70% gedeckelt.

Wie sicher sind unsere Angaben zur Auslastung?

Die Auslastung ist von drei Parametern abhängig: der Tage pro Buchung, der Anzahl der Bewertungen pro Buchung und dem maximalen berücksichtigen Auslastungsgrad.

Die Anzahl der Tage pro Buchung verändert im Rahmen der recht umfangreichen getesteten Spannweite den Mittelwert der Auslastung eher unwesentlich. So liegt die mittlere Auslastung bei 3 Nächten pro Buchung bei 102 Tagen pro Jahr, bei 6,4 Nächten aber nur bei 137 Tagen pro Jahr. Durch die Begrenzung auf eine maximale Auslastung variiert die Auslastung gering ausgelasteten Angebote stärker als die der stark ausgelasteten. Da weiters die Verteilung linksschief ist (es gibt also mehr Angebote mit geringer Auslastung als mit hoher) variiert der Median stärker als der Mittelwert. Dieser verdoppelt sich fast von 66 (3 Nächte) auf 120 Tage (6,4 Nächte) pro Jahr. Somit ist die Annahme für die Auslastung der Angebote mit geringer Auslastung durchaus wesentlich. Es zeigt sich, dass die konservative Annahme von 4 Nächten pro Buchung damit durchaus sinnvoll ist.

Sensitivität: Auslastung der Angebote Gebuchte Tage pro Jahr
Sensitivität: Auslastung der Angebote Gebuchte Tage pro Jahr
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017

Die Sensitivität der Anzahl der Bewertungen pro Buchung verhält sich faktisch gleich, da sie letztlich in gleicher Art in das Modell eingeht. Auch hier ist die Veränderung der Mittelwert deutlich schwächer als die des Medians. Die dargestellte Spannweite ist die zwischen der Berechnung aus einer Studie aus San Francisco (27) und der nicht verifizierbaren relativ alten Aussage, die Brian Chesky, dem Geschäftsführer von Airbnb, zugeschrieben wird 26. Würde man die Annahmen aus der Studie verwenden so würde dies vor allem die Auslastung der geringer belegten Angebote nach oben treiben. Würde man die von Chesky verwenden so würde dies vor allem die Auslastung der stark ausgelasteten Angebote reduzieren. Hier ist die Datenlage eher unsicher, obwohl dieser Wert eine relativ starke Auswirkung auf die Auslastung hat. Der gewählte eher vorsichtige Wert von 50% erscheint daher durchaus sinnvoll.

Im Vergleich zu den beiden anderen Parametern ist der Einfluss der maximalen Auslastung sehr gering. Der Median verändert sich logischerweise nicht, es wird ja nur der Auslastungsgrad der hoch ausgelasteten Angebote variiert. Auch der Mittelwert variiert nur zwischen 115 (70%) und 131 Tagen (90%) pro Jahr. Die hier angewandte eher konservative Annahme, der maximalen Auslastung von 70%, ist hier jedenfalls klar unwesentlich.

Sensitivität: Auslastung der Angebote Buchungsdauer
Sensitivität: Auslastung der Angebote Buchungsdauer
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, TourMIS 2017
Sensitivität: Auslastung der Angebote Bewertungen pro Buchung
Sensitivität: Auslastung der Angebote Bewertungen pro Buchung
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017
Sensitivität: Auslastung der Angebote Maximale Auslastung
Sensitivität: Auslastung der Angebote Maximale Auslastung
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017

 

Betrachtet man die Verteilung der Auslastung in Abhängigkeit von den drei Parametern so wird noch deutlicher, dass die Auslastung in zwei Gruppen zerfällt: die mit geringer und die mit hoher Auslastung. Die Parameter bewirken wie oben diskutiert unterschiedliche Veränderungen für diese Gruppen. Jedenfalls bleibt aber die Trennung in diese zwei Gruppen stets klar sichtbar, diese ist nicht von den Modellparametern abhängig.

Berechnung der Airbnb-Einnahmen

Aus dem geschätzten Auslastungsgrad der Angebote und den berechneten Preisen inklusive Nebenkosten pro Nacht werden die Einnahmen für das Angebot geschätzt. Hierbei werden wiederum Angebote mit offensichtlich fehlerhaften Preisangaben ausgeschlossen. Dies sind ausschließlich die Einnahmen über Airbnb, weitere Vermietungen über andere Vertriebswege bleiben vernachlässigt.

Dabei unterscheiden wir einerseits zwischen Netto-Perspektive (Einnahmen des Vermieters), wo ausgehend vom oben errechneten Basispreis noch 3% Airbnb-Vermietergebühren plus 20% USt. abgezogen werden. Im Gegensatz dazu werden bei der Brutto-Betrachtung die Airbnb-Gebühren inklusive USt. mitgezählt. In Folge werden alle Einnahmen, die Anbieter betreffen aus Netto-Perspektive berechnet:

incnm = occdm  * p * ( 1 - 0,036)
p… Basispreis
inc
nm…Nettoeinnahmen pro Monat
occ
dm…Belegte Tage pro Monat

Wie sicher sind unsere Angaben zu den Einnahmen?

Nachdem die Einnahmen eine unmittelbare Konsequenz der Auslastungsrate und der Preise sind, verhält sich die Abhängigkeit von den Modellparametern ähnlich. So sinken die Preise bei einer höheren angenommenen Nächtigungsdauer geringfügig, die Auslastung steigt jedoch klar an. Damit steigt der Mittelwert der monatlichen Einnahmen von € 672 (3 Tage) auf € 882 (6,4 Tage) pro Monat, der Median €392 (3 Tage) auf € 637 (6,4 Tage). Wie bereits bei der Auslastung diskutiert, betrifft dies vor allem die Angebote mit geringerer Auslastung. Dies erscheint aber für die betrachtete Spannweite nicht überraschend und der eher konservativ gewählte Wert von 4,0 erscheint jedenfalls gerechtfertigt.

Sensitivität: Einnahmen vor Steuern pro Monat
Sensitivität: Einnahmen vor Steuern pro Monat
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017

Die Sensitivität der Bewertungen pro Buchung verhält sich entsprechend der Sensitivität der Auslastung , da der Parameter nur darauf eingeht. Auch hier ist die Varianz für die Angebote mit geringer Auslastung und damit auch geringen Einnahmen deutlich stärker, vor allem wenn man eine sehr geringe Anzahl an Bewertungen pro Buchung annimmt. Der Parameter ist wie bei der Auslastung somit wesentlich, die Anlehnung an Cox (23) getroffene Annahme erscheint aber auch hier durchaus sinnvoll.

Die Einnahmen für die Angebote reagieren höchst unterschiedlich, wenn man die maximale berücksichtigte Auslastung variiert. So verändert sich für die Angebote mit geringen Einnahmen und geringer Auslastung logischerweise nichts, der Median bleibt stabil. Die Einnahmen der einnahmenstärksten Angebote erhöhen sich jedoch klar, Q3 (25% der Anbieter nehmen mehr ein) steigt etwa von € 1.121 (70%) auf € 1.253 (90%). Es zeigt sich also, dass die getroffene Annahme vor allem für die Einnahmen der Angebote mit hohen Einnahmen eher konservativ gewählt ist. Deren Einnahmen und auch die Ungleichheit bei den Einnahmen werden damit tendenziell eher unterschätzt.

Die folgenden Grafiken zeigen diese Veränderungen im Detail:

Sensitivität: Einnahmen Buchungsdauer
Sensitivität: Einnahmen Buchungsdauer
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017
Sensitivität: Einnahmen Bewertungen pro Buchung
Sensitivität: Einnahmen Bewertungen pro Buchung
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017
Sensitivität: Einnahmen Maximale Auslastung
Sensitivität: Einnahmen Maximale Auslastung
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017

 

Eine der zentralen Fragen – nicht zuletzt für die VermieterInnen – ist die nach den monatlichen Einnahmen, die via Vermietung über Airbnb erzielt werden. Die folgende Abbildung zeigt die Durchschnittswerte und die Verteilung der Einkünfte vor Steuern für alle aktiven Angebote für die unterschiedlichen Unterkunftstypen.

Einnahmen vor Steuern pro Monat
Einnahmen vor Steuern pro Monat
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Zieht man den Unterkunftstyp „ganzes Zimmer“ heran, so werden hier im Durchschnitt € 398 pro Monat umgesetzt. Die Hälfte der Angebote kommt auf weniger als € 260 Umsatz pro Monat und knapp zwei Drittel der Angebote liegen unter € 500 monatlich. Die Einnahmen, die für die angebotenen „Wohnungen/Häuser“ erzielt werden, liegen im Durchschnitt bei € 912 im Monat. Auch hier liegt die Hälfte der Angebote deutlich unter dem eben genannten Mittelwert und zwar bei € 628 pro Monat. Knapp ein Drittel der angebotenen „Wohnungen/Häuser“ kommen auf mehr als € 1000 je Monat.

Jährliche Brutto-Umsätze via Airbnb in Wien

Betrachtet man die jährlichen Brutto-Umsätze für alle Angebote in Wien so ergibt sich ein geschätztes Volumen von rund 80 Millionen Euro. Diese setzen sich zusammen aus den zuvor analysierten Nettoeinnahmen der VermieterInnen, den Airbnb-Service-Gebühren (die VermieterInnen und MieterInnen verrechnet werden) und der dazugehörigen Umsatzsteuer.

Der Löwenanteil entfällt erwartungsgemäß mit etwa € 67,7 Millionen (83,7%) auf den Unterkunftstyp „Wohnung/Häuser“, gefolgt vom Unterkunftstyp „ganze Zimmer“ mit immerhin € 12,8 Millionen (15,8%) sowie „geteilte Zimmer“ mit € 0,4 Millionen (0,5%). Im Vergleich dazu lag der offiziell gemeldete Beherbergungs-Umsatz aller Wiener Unterkunftsbetriebe (Hotels, Pensionen, Jugendherbergen, Privatzimmer, Campingplätze und sonstige Unterkünfte; ohne USt. und Frühstück) im Jahr 2016 bei rund € 738 Millionen 31. Der jährliche Umsatz entspricht damit etwa 10% des Wiener Nächtigungsumsatzes des Jahres 2016.

Eine erste räumliche Analyse des jährlichen Brutto-Umsatzes nach Bezirken zeigt, dass auch hier die Bezirke innerhalb des Gürtels dominieren und der 1. und 2. Bezirk mit rund € 10,8 bzw. € 10,5 Millionen klar voran liegen. Das Schlusslicht bildet abermals der 23. Bezirk mit weniger als € 0,2 Millionen. Knapp davor liegen der 11. und 21. Bezirk mit € 0,5 bzw. € 0,7 Millionen. Differenziert man nach Unterkunftstyp und betrachtet etwa nur „ganze Zimmer“, dann sticht vor allem ins Auge, dass der 1. Bezirk an Bedeutung verliert und der 9. und 15. Bezirk relativ wichtiger werden als in der Gesamtschau.

Berechnung der Gesamteinnahmen

Bei den Gesamteinnahmen in Wien werden die Bruttoeinnahmen pro Jahr berechnet:
incgy = occdy  * pcons
inc
gy…Gesamteinnahmen pro Jahr
p
cons…Endkundenpreis
occ
dy…Belegte Tage pro Jahr

Wie sicher sind unsere Angaben zu den Gesamteinnahmen?

Da die Gesamteinnahmen die Summe der Einnahmen aller Angebote darstellen verhält sich die Sensitivität gleich wie die der Mittelwerte der Einnahmen der Angebote. Die getroffenen Annahmen sind damit bei der Nächtigungsdauer eher konservativ, bei einer Nächtigungsdauer wie in Berlin (6,3 Tage) würden sich diese um 16,5% auf rund € 94 Millionen erhöhen. Auch die maximale Auslastung ist hier eine konservative Annahme, wenn man diese auf 90% deckelt, so erhält man mit rund € 91 Millionen 12,6% höhere Einnahmen.

Sensititvität: Bruttoeinnahmen in Bezug auf die Modellparameter
Sensititvität: Bruttoeinnahmen in Bezug auf die Modellparameter
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017

Einzig die Annahme der Bewertungen pro Buchung birgt auch hier eine deutliche Unsicherheit. Würde man die Brian Chesky (26) zugeschriebene Rate von 72% annehmen, so wären die Einnahmen mit rund € 66 Millionen um 18% geringer. In Kombination mit den anderen durchwegs vorsichtigen Einnahmen und der Tatsache, dass es eben auch völlig gegenteilige Aussagen gibt, die die Einnahmen auf etwa €100 Millionen erhöhen würden, erscheint die berechnete Höhe der Gesamteinnahmen aber jedenfalls glaubwürdig.

€ 80.926.000 Bruttoeinnahmen Alle Airbnb Angebote in Wien pro Jahr
Bruttoeinnahmen nach Unterkunftstyp
Quelle: wherebnb.in/wien 2017
Bruttoeinnahmen nach Bezirk
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Analysiert man die realisierten Einnahmen noch kleinräumiger auf Ebene von Rasterzellen, zeigt sich in großen Teilen ein ähnliches Bild wie bei der Analyse der Angebotsdichte. Die Einnahmendichte ist eindeutig am höchsten im 1. Bezirk. Daneben gibt es auch noch einzelne Schwerpunkte im 7. Bezirk und rund um den Naschmarkt. Die Einnahmen sind allerdings räumlich stark konzentriert – in den „Hot Spots“ werden bis zu € 300.000 monatlich eingenommen.

Gesamteinnahmen aller Angebote pro Monat in 500m
Gesamteinnahmen aller Angebote pro Monat in 500m

Angebote: Einnahmen / Monat in 500m

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017

Betrachtet man wiederum die Einnahmendichte nach Unterkunftstypen, zeigt sich im Falle des Typs „ganze Zimmer“ auch hier die stärkere Rolle der westlichen Standorte innerhalb des Gürtels vom 7. Bezirk bis in den 5. Bezirk. Beim Unterkunftstyp ganze „Wohnungen/Häuser“ dominiert hingegen klar der 1. Bezirk.

Steuervolumen via Airbnb

Ein ebenfalls kritisch diskutierter Aspekt betrifft die steuerlichen Konsequenzen, die mit der Vermietung von Wohnraum via Airbnb in Zusammenhang stehen (s. etwa 32, 33, 34). Das betrifft zum einen die lokal geregelten Ortstaxen, die von VermieterInnen an die Stadt Wien abzuführen sind (35). Zum anderen sind mit der Umsatzsteuer sowie der Einkommenssteuer auch bundesweit normierte Steuern betroffen, die gegebenenfalls sowohl von VermieterInnen als auch von Airbnb abzuführen sind. In der Folge liefern wir eine grobe Abschätzung für die potentiell zu zahlenden Steuern und Abgaben, die sich aus den via Airbnb erzielten Einnahmen ergeben.

Wenn wir unsere oben errechneten jährlichen Netto-Einnahmen der Vermieter in der Höhe von rund € 68,2 Millionen zugrunde legen, dann entspräche dies einem jährlichen Ortstaxenvolumen von rund € 1,7 Millionen (bei nur umsatzsteuerpflichtigen AnbieterInnen) bzw. € 1,9 Millionen (bei nur umsatzsteuerfreien AnbieterInnen). Der höhere Betrag in letzterem Fall resultiert daraus, dass bei der Kalkulation der Ortstaxe die Bemessungsgrundlage durch die Berücksichtigung der Umsatzsteuer reduziert wird 36.

Im Bereich der Umsatzsteuer stellt sich aus Sicht der VermieterInnen die Frage, ob sie die Kleinunternehmerregelung für sich geltend machen können. Bleiben ihre jährlichen Umsätze unter € 30.000, dann müssen sie keine Umsatzsteuer abführen. In der Maximalvariante – wenn alle Einnahmen als umsatzsteuerpflichtig angenommen werden – würde das oben geschätzte Volumen zu einem Umsatzsteueraufkommen (bei 13% Steuersatz) von rund € 8,9 Millionen führen. Auf Basis der unten dargestellten monatlichen Einnahmen je AnbieterIn kann geschätzt werden, welche AnbieterInnen jedenfalls mehr als € 30.000 pro Jahr via Airbnb realisieren und somit umsatzsteuerpflichtig sind. Dies sind rund 9% der AnbieterInnen und auf sie entfallen € 31,7 Millionen bzw. mehr als 46% der Umsätze. Damit ergibt sich – unter konservativen Annahmen – ein Umsatzsteuer-Volumen von € 4,1 Millionen Euro auf Seiten der VermieterInnen. Dieser Wert stellt die untere Grenze dar, denn die Anbieter könnten durchaus noch über andere wirtschaftliche Aktivitäten Umsätze erzielen.

Umsatzsteuer fällt auch bei den von Airbnb realisierten Umsätzen an, die primär auf Airbnb Service-Gebühren zurückzuführen sind. Diese setzt sich zusammen aus einem 3% Anteil des Nächtigungspreises, der den VermieterInnen abgezogen wird, sowie einer lt. Airbnb Angaben 5-15% Gebühr, die den MieterInnen auf den Nächtigungspreis aufgeschlagen wird. Unsere eigenen Berechnungen zufolge liegt letztere bei rund 12%. Als Basis für die Berechnung der 20%ige Umsatzsteuer – dieser Satz kommt in Österreich für die Leistung von Airbnb zur Anwendung, wir nehmen hier an, dass die Buchungen im Inland anfallen – sind somit 15% des Nächtigungspreises heranzuziehen. Dies ergibt damit bis zu € 2,1 Millionen, die Airbnb an Umsatzsteuer abführen müsste.

Schließlich müssen VermieterInnen auch ihre, via Airbnb erzielten, Einnahmen der Einkommens- bzw. der Körperschaftssteuer unterwerfen. Für natürliche Personen sind die Einnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung anzugeben und können allenfalls durch zurechenbare Ausgaben reduziert werden. Um auf die entsprechende Steuer-Bemessungsgrundlage zu kommen, ziehen wir von den Einnahmen der VermieterInnen auf Basis einer durchschnittlichen Wiener Wohnung (68, 5m2 5) folgende Ausgaben ab: Betriebskosten (10,6%, 37), Strom/Gas (4,6%, 38), laufende Mehrkosten z.B. erhöhten Stromverbrauch oder Reparaturen durch Vermietung via airbnb (8%, 39), einmalige Investitionskosten in der üblicherweise genannten Größenordnung von etwa € 5.000 für auf 5 Jahre verteilt (5,7%) sowie steuerrechtliche Abschreibungen in der Höhe von jährlich 1,5% des Verkehrswerts für diese Wohnung (15,5%, 7). Verwendet man vereinfacht den (im Gegensatz zum Grenzsteuersatz) konservativen Wiener Durchschnittssteuersatz von 34,75% aus dem Jahr 2012 40 so ergäbe sich ein Einkommenssteueraufkommen von rund € 13 Millionen. Dies stellt eine Obergrenze dar. 

Es ist davon auszugehen, dass ein wichtiger Teil der Gesamteinnahmen auf juristische Personen entfällt. Diese unterliegen der Körperschaftssteuer und somit einem geringeren Steuersatz (nominell, 25%, effektiv 22,4% im Jahr 2015) und können auch weitere Ausgaben steuerrechtlich geltend machen. Eine sehr konservative Schätzung auf Basis der ÖHT-Branchenkennzahlen 41 mit einer angenommen Umsatzrendite von 10% (korrigiert um die niedrigeren Airbnb-Gebühren) ergibt ein Köst-Volumen von € 1,5 Millionen Dabei bleibt unberücksichtigt, dass die konventionelle Hotellerie meist höhere Kosten aufweist als die para-touristische Airbnb-Vermietung bei gewerblichen VermieterInnen. Die Schätzung dieses Einkommens- bzw. Körperschaftsteueraufkommens ist damit mit großen Unsicherheiten behaftet und die Bandbreite zwischen € 1,5 Mio (konservativ) und € 13 Millionen (optimistisch) ist eine erste Annäherung.

Auch für Airbnb stellt insbesondere die realisierte Service-Gebühr einen potentiellen Steuertatbestand dar, der der Körperschaftsteuer zu unterwerfen wäre. Das gegenwärtig diskutierte Prinzip der Unitary Taxation 42 geht davon aus, dass die Einkommensbesteuerung vorrangig dort erfolgen soll, wo ein Unternehmen seine Umsätze macht. Im Falle von Airbnb wär dies ein geschätzter Umsatz von € 10,9 Millionen für Wien. Allerdings ist eine Schätzung des potentiellen Körperschaftsteuervolumens schwierig, zumal es keine belastbaren Geschäftszahlen gibt. Airbnb ist ein nicht börsennotierter Start-Up, der noch in der Wachstumsphase steckt und nach eigenen Angaben erst im letzten Jahr profitabel wurde43.

In Summe ergibt sich bei grober Schätzung ein potentielles Steuer- und Abgabenvolumen von rund € 9 bis 21 Millionen. Darin enthalten ist ein Ortstaxen-Volumen zwischen € 1,7 und 1,9 Millionen und ein Umsatzsteueraufkommen von rund € 6,2 Millionen. Die potentielle Einkommens- und Körperschaftssteuern der VermieterInnen sind wegen der unklaren Kosten- und Rechtsstrukturen sehr unsicher und belaufen sich auf rund € 1,5 bis 13 Millionen.

Wohnen vs. Airbnb

Ein wesentlicher Unterschied von Airbnb-Unterkünften zu traditionellen Hotel-Unterkünften betrifft die genutzten Räumlichkeiten. Während Hotelbetriebe meist in eigens dafür vorgesehenen Gebäuden untergebracht sind, werden auf Airbnb Wohnungen, bzw. Räume darin, vermietet. Das wirft die Frage auf, wie sich Airbnb auf den lokalen Wohnungsmarkt auswirkt.

Wohnungen können über Airbnb mit unterschiedlicher Intensität verwertet werden. Erstens bietet die Plattform die Möglichkeit, dass BewohnerInnen gelegentlich ihren Wohnraum untervermieten, etwa über ein Urlaubswochenende, wenn sie nicht zuhause sind. In diesem Fall tritt nicht zwangsweise ein Entzug von Wohnraum vom regulären Wohnungsmarkt ein. Die Wohnung bzw. das Zimmer wäre ohne Untervermietung möglicherweise ohnehin leer gestanden.

Anders verhält es sich, wenn eine Wohnung langfristig über Airbnb vermietet wird. VermieterInnen bzw. EigentümerInnen können sich entscheiden, Wohnungen nicht mehr regulär über den Wohnungsmarkt zu verwerten, sondern gänzlich als Ferienunterkünfte zu vermieten. In diesem Fall geht Wohnraum vom regulären Wohnungsmarkt verloren und wird ersetzt durch Ferienwohnungen für TouristInnen. Entsprechend der Angebotsverknappung steigt der Druck auf den Wohnungsmarkt und die Mietpreise. Damit können Airbnb-Wohnungen zu einem Motor von Gentrifizierung und Verdrängung aus zentralen Lagen werden.

Aber wie sieht die Situation in Wien aus? Wie viele Wohnungen wurden dem Wohnungsmarkt durch Airbnb-Aktivitäten bereits entzogen? Welche Stadtteile sind besonders betroffen? Und in welchen Stadtteilen wird der Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren durch langfristige Airbnb-Vermietung besonders unter Druck geraten?

Wie definieren wir „dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen“?

Unsere Analyse zielt auf langfristig vermietete und dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen ab. Wir konzentrieren uns daher in der Folge ausschließlich auf den Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ (5.226 von 7.564 aktiven Angeboten). Angebote aus dem Unterkunftstyp „Zimmer“ und „geteiltes Zimmer“ beziehen wir nicht mit ein. Vollständig entzogene Wohnungen sind theoretisch solche, die über das Jahr hinweg als Ferienunterkunft vermietet sind und nicht von regulären MieterInnen bzw. EigentümerInnen bewohnt werden.

Eine Überprüfung dieses Status für jede Wohnung ist aus den verfügbaren Daten zu Airbnb kaum möglich. Analysen zu den Auswirkungen von Airbnb auf den Wohnungsmarkt arbeiten daher in der Regel mit einem Auslastungsgrad, über dem eine Auslastung durch reguläre BewohnerInnen unwahrscheinlich ist. Wachsmuth 16 definiert zum Beispiel einen Schwellenwert von 60 Tagen pro Jahr für häufig vermietete Wohnungen. Die gleiche Dauer wird auch von InsideAirbnb 15 angenommen. Das entspricht einer Vermietung von etwas mehr als einem Tag pro Woche. Wir verwenden ebenso eine Auslastung von 60 Tagen pro Jahr und definieren, in Anlehnung an Wachsmuth 16, zusätzlich noch eine notwendige Verfügbarkeitsdauer von 120 Tagen pro Jahr. Damit filtern wir zusätzlich jene Angebote heraus, die zwar länger als 60 Tage vermietet wurden, aber trotzdem nur zeitweise, etwa nur jedes Wochenende verfügbar sind. Wohnungen, die mehr als 60 Tage im Jahr belegt sind (hohe Auslastung) und mehr als 120 Tage im Jahr zur Buchung verfügbar sind (hohe Verfügbarkeit) definieren wir als dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen.

Auslastung der Angebote

Die Angebote des Unterkunftstyps „Wohnung/Haus“ sind im Durchschnitt rund 116 Tage im Jahr belegt – das entspricht rund 32% der Zeit (für methodische Details zur Berechnung der Auslastung siehe hier). Betrachtet man die Verteilung des Auslastungsgrads differenziert, so zeigt sich eine klare Polarisierung (siehe Verteilungsdiagramm unten). Zum einen gibt es eine hohe Zahl an Wohnungen mit sehr geringer Auslastung. Insgesamt 1.167 Unterkünfte (22%) sind nur 0-14 Tage pro Jahr belegt. Rund ein Drittel der Angebote (30%) bis zu 28 Tage. Auf der anderen Seite der Verteilung findet sich eine große Zahl an Wohnungen mit einer sehr hohen Auslastung. Rund ein Viertel der Angebote (25%) sind mehr als 252 Tage im Jahr belegt.

Die Mehrheit der Wohnungen sind also entweder sehr wenig oder sehr viel belegt. Die wohnungspolitischen Implikationen einer niedrigen bzw. einer hohen Auslastung sind unterschiedlich: Während eine geringe Auslastung mit hoher Wahrscheinlichkeit auf eine effizientere Nutzung von Wohnraum hinweist (Airbnb-Vermietung, wenn die BewohnerInnen nicht da sind), deutet eine hohe Auslastung auf den langfristigen Entzug von Wohnraum hin. Legt man nun die angenommene 60 Tage pro Jahr Definition für eine hohe Auslastung an, gibt es in Wien insgesamt 2.981 Angebote, die dieses Kriterium erfüllen (siehe Tortendiagramm unten). Das entspricht einer knappen Mehrheit (57%) aller angebotenen Wohnungen/Häuser in der Stadt. Die polarisierte Verteilung impliziert im Übrigen, dass die Ergebnisse relativ insensitiv auf Veränderung des festgelegten Schwellenwerts sind. Ein höherer Schwellenwert von 100 Tagen pro Jahr, etwa, würde die absolute Anzahl der entzogenen Wohnungen nur geringfügig erhöhen, da ein großer Teil der entzogenen Wohnungen eine sehr hohe Auslastung von 252 Tagen pro Jahr oder mehr aufweist.

Auslastung der Angebote Gebuchte Tage pro Jahr
Auslastung der Angebote Gebuchte Tage pro Jahr
Quelle: wherebnb.in/wien 2017
2966 mit hoher Auslastung
2966 mit hoher Auslastung
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Verfügbarkeit der Angebote

Im Durchschnitt sind die angebotenen „Wohnungen/Häuser“ 209 Tage im Jahr verfügbar. Das entspricht rund 57% der Zeit. Wie bereits der Auslastungsgrad ist auch die Verfügbarkeit stark polarisiert. Am unteren Ende der Verteilung finden sich rund ein Zehntel der Angebote (11,9%), die nur bis zu 14 Tage im Jahr verfügbar sind – also wenig bis kaum. Gleichzeitig häufen sich die Angebote am oberen Ende der Verteilung. So gibt es zum Beispiel rund ein Fünftel der Angebote (19,6%), die mit mehr als 336 Tagen im Jahr fast ganzjährig verfügbar sind. Auf Basis der festgelegten Definition von 120 Tagen pro Jahr für eine hohe Verfügbarkeit zeigt sich, dass es 3.582 „Wohnungen/Häuser“ in Wien mit hoher Verfügbarkeit gibt (Tortendiagramm unten). Das entspricht rund ⅔ bzw. 68,5% aller Angebote.

An der Verfügbarkeit der Angebote zeigt sich auch, dass die von uns angewendete Definition von langfristig dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen relativ konservativ ist. Es würde sich gut argumentieren lassen, dass eine Verfügbarkeit von >120 Tagen im Jahr, also einem Drittel aller Tage, bereits darauf hindeutet, dass eine Wohnung nicht regulär vermietet wird. Wir definieren entzogene Wohnungen allerdings enger und sehen nur die als entzogen, die eine Auslastung von >60 Tagen pro Jahr und eine Verfügbarkeit von >120 Tagen pro Jahr haben. Unsere Schätzung ist außerdem konservativ, da es noch andere Plattformen für die Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte gibt, die in Wien aktiv sind, die wir hier aber nicht betrachten (z.B. Wimdu, Homestay). Damit unterschätzt die vorliegende Berechnung tendenziell die Anzahl der langfristig dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen.

Berechnung der Verfügbarkeit der Angebote

Zu jedem Angebot wurde für das darauffolgende Kalenderjahr erhoben, wann es gebucht werden kann, also verfügbar ist. Kann ein Angebot an vielen Tagen gebucht werden, so ist das ein Hinweis auf eine vorrangige Nutzung zur Vermietung. Allerdings kann eine niedrige bis mittlere Verfügbarkeit nicht zwingend als Beleg für die nicht vorrangige Nutzung zur Vermietung gesehen werden, denn es kann sein, dass a) das Angebot immer nur relativ kurzfristig frei gegeben wird oder gar b) sehr hoch ausgelastet ist und damit bereits sehr früh nicht mehr verfügbar ist.

Verfügbarkeit der Angebote Angebotene Tage pro Jahr
Verfügbarkeit der Angebote Angebotene Tage pro Jahr
Quelle: wherebnb.in/wien 2017
3582 mit hoher Verfügbarkeit
3582 mit hoher Verfügbarkeit
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Wie viele Wohnungen werden dem Wohnungsmarkt durch Airbnb entzogen?

Auf Basis der Auslastung und der Verfügbarkeit ist es nun möglich zu berechnen, wie viele Wohnungen durch Airbnb dem Wohnungsmarkt (nach konservativer Schätzung) entzogen werden. Stadtweit erfüllen 2.028 Wohnungen das 60/120 Kriterium, sie haben sowohl eine hohe Auslastung als auch eine hohe Verfügbarkeit. Das entspricht knapp 4 von 10 (39%) aller über die Plattform angebotenen Wohnungen bzw. Häuser. Bezogen auf den gesamten Wiener Wohnungsmarkt entspricht es 1 von 420 Wohnungen (0,023%).

Wie bereits bei der Geographie der Angebote (s. hier) ist auch bei den entzogenen Wohnungen eine stadtweite Darstellung aufgrund der stark ungleichen Verteilung über die Stadt irreführend. Die absolute Anzahl der entzogenen Wohnungen nach Bezirk zeigt das klar (siehe Grafik unten).

Wie sicher sind unsere Angaben zur Anzahl der entzogenen Wohnungen?

Die Berechnung der Anzahl der dem Wohnungsmarkt dauerhaft entzogenen Wohnungen basiert, wie oben dargestellt, darauf, wie oft ein Angebot angeboten wird und wie die Auslastung des Angebots eingeschätzt wird. Damit ist die Sensitivität in Bezug auf die Modellparameter grundsätzlich ähnlich wie die der Auslastung. Nachdem hier jedoch die Grenze von 60 Tagen pro Jahr in das Modell eingeht wird hier nicht die Veränderung der Auslastung als Ganzes sondern nur die Bewegung über diese Grenze schlagend. Daher und weil die Auslastung der Angebote klar in zwei Teile zerfällt und die Grenze in einem Bereich liegt, der gering besetzt ist, ist die Sensitivität deutlich geringer als die der Auslastung insgesamt.

Sensititvität: Angebote mit hoher Auslastung in Bezug auf die Modellparameter
Sensititvität: Angebote mit hoher Auslastung in Bezug auf die Modellparameter
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017

Der Anteil liegt selbst bei der Annahme der Brian Chesky zugeschriebenen hohen Anzahl von Bewertungen pro Buchung (72%, 26) bei über 50%. Bei einer geringen Anzahl von Bewertungen pro Buchung oder bei angenommenen langen Nächtigungsdauern steigt dieser bis zu 66%. Die berechneten 56,75% erscheinen also jedenfalls als eher vorsichtiges Ergebnis und relativ stabil.

Der Anteil der dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen und Häuser an allen Angeboten verhält sich mit einer Varianz zwischen rund 35% und 45% ähnlich. Die berechneten 38,6% sind auch hier ein eher vorsichtiges Ergebnis:

Sensititvität: Anteil der entzogenen Wohnungen in Bezug auf die Modellparameter
Sensititvität: Anteil der entzogenen Wohnungen in Bezug auf die Modellparameter
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017

Entsprechend ist auch die Anzahl der dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen relativ stabil und liegt zwischen 1.850 und 2.300 Wohnungen. Es ist damit durchaus realistisch von rund 2.000 dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen auszugehen:

Sensititvität: Anzahl der entzogenen Wohnungen in Bezug auf die Modellparameter
Sensititvität: Anzahl der entzogenen Wohnungen in Bezug auf die Modellparameter
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Airbnb Inc. 2013, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Chesky 2012, City and County of Los Angeles, Office 2015, Cox 2017

 

2018 Wohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen
Anteil der entzogenen Wohnungen
Quelle: wherebnb.in/wien 2017
Entzogene Wohnungen nach Bezirk
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Die Bezirke 1-3 sind am stärksten betroffen. Im 2. Bezirk sind 279 Wohnungen langfristig dem Markt entzogen. An zweiter Stelle folgt der 1. Bezirk mit 220 Wohnungen. Im 3. Bezirk sind es 188 Wohnungen. Der 7. und 15. Bezirk sind mit 138 bzw. 120 Wohnungen ebenso auffallend. Mit Abstand am wenigsten Wohnungen wurden dem Wohnungsmarkt bisher in Simmering (16 Wohnungen) bzw. Floridsdorf (20 Wohnungen) entzogen.

Ein Vergleich der absoluten Werte nach Bezirken ist nur bedingt aufschlussreich, da das Wohnungsangebot in den Bezirken höchst unterschiedlich ist. Betrachtet man die Anzahl der entzogenen Wohnungen im Verhältnis zum Wohnungsbestand in den Bezirken entsteht ein realistischeres Bild der Belastung des Wohnungsmarkts.

Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen Anteile in den Bezirken
Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen Anteile in den Bezirken

Entzogene Wohnungen: Anteil an allen Wohnungen im Bezirk

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Wirtschaftskammer Österreich 2017

Dabei zeigen sich mehrere auffallende Dinge (siehe Karte): Es sind vor allem die Bezirke innerhalb des Gürtels in denen Wohnraum entzogen wird. Relativ zur Größe des Wohnungsmarkts trifft dies mit 1,88% des Wohnungsangebots speziell auf den 1. Bezirk zu.. Die hohe Anzahl an langfristig vermieteten Ferienwohnungen und die gleichzeitig geringe Größe des gesamten Wohnungsangebots führen dort zu einer besonders hohen Belastung. Außerhalb des Gürtels ist die Belastung wesentlich geringer als in den Innenbezirken. Die langfristige Vermietung über Airbnb findet hier offenbar weit weniger statt. Der 15. Bezirk ist für einen Bezirk außerhalb des Gürtels auffallend stark belastet (0,29% der Wohnungen). Mit Abstand am wenigsten Wohnungen werden dem Wohnungsmarkt, relativ betrachtet, in Liesing entzogen. Floridsdorf (0,03% der Wohnungen) ist ebenfalls, auch relativ betrachtet, kaum belastet, genauso wie Simmering (0,03%).

Immobilienwirtschaftlich betrachtet handelt es sich vor allem um Bezirke, in denen die Mieten vergleichsweise hoch sind. Die Angebotsmieten für reguläre Vermietung sind im 1. Bezirk mit Abstand am höchsten. In den inneren Bezirken sind sie ebenso höher als in den meisten äußeren Bezirken (abgesehen von den teureren Außenbezirken 13, 18 und 19, umschalten in der Karten oben auf „Mietpreise“). Es liegt nahe, dass sich dort die dauerhafte Vermietung von Immobilien als Ferienwohnungen als nächste Stufe der Immobilienverwertung etabliert. Im Zusammenwirken mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann erwartet werden, dass diese Entwicklung dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und noch weiter beitragen wird.

Die Darstellung der Daten auf Rasterzellen ermöglicht einen noch kleinräumigeren Blick, wo in der Stadt Wohnungen entzogen werden. Die Karte unten zeigt die absolute Zahl der entzogenen Wohnungen innerhalb von 500 Metern. Insbesondere vier Dinge fallen auf:

  • In den inneren Bezirken gibt es drei kleinräumige „Hot Spots“: Im 1. und 2. Bezirk rund um den Schwedenplatz, im 7. Bezirk rund um den Spittelberg sowie in den zentralen Bereichen des 4. Bezirks rund um das Freihausviertel. Neben dem 1. Bezirk als traditionellem Tourismusort, sind das vor allem innenstadtnahe Wohngebiete, die immobilienwirtschaftlich in Wert gesetzt sind, eine gute Verkehrsanbindung aufweisen und touristisch bereits stark genutzt sind.
  • Die absolute Zahl der entzogenen Wohnungen ist in den Hot Spots bemerkenswert hoch. So werden im 1. Bezirk etwa innerhalb von 500m bis zu 100 Wohnungen entzogen. Im 7. Bezirk sind es bis zu 79 Wohnungen, im 4. Bezirk immer noch bis zu 75. Hier wird die Konzentration des bezirksweiten Wohnraumentzugs auf kleinräumiger Ebene besonders stark deutlich. Betrachtet man das relativ zum gesamten Wohnungsbestand (in der Karte umschalten rechts oben auf „Anteil entzogene Wohnungen“), zeigt sich, dass in diesen Gebieten bis zu 1% des Wohnungsmarkts als Ferienunterkünfte vermietet werden.
  • Bei allen drei Gebieten handelt es sich um Bereiche mit vergleichsweise hohen Preisen und sehr hoher Wohnungsnachfrage und einem entsprechend angespannten Wohnungsmarkt. Man kann davon ausgehen, dass der Entzug von Wohnungen hier bereits Auswirkungen auf die Mietpreise hat bzw. in Zukunft auch noch weiter haben wird.
  • Betrachtet man die entzogenen Wohnungen relativ zum Wohnungsmarkt (hierfür in der Karte rechts oben umschalten auf „Anteil entzogene Wohnungen“) wird außerdem deutlich, dass vor allem der 1. Bezirk stark von Wohnraumentzug betroffen ist, vor allem im westlichen Bereich des Bezirks. Bis zu 2,8% der Wohnungen werden hier innerhalb von 500 Metern langfristig als Ferienwohnungen vermietet. Innerhalb dieses touristisch stark frequentierten Bereichs wird mittlerweile also ein bemerkenswerter Anteil an Wohnungen über Airbnb und nicht mehr über den regulären Wohnungsmarkt verwertet. Relativ zum gesamten Wohnungsangebot hat sich die Ferienunterkunftsvermietung am deutlichsten als neue Verwertungsstufe für Immobilien etabliert.

Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen Anzahl der Wohnungen in 500m
Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen Anzahl der Wohnungen in 500m

Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen: Anzahl der Wohnungen in 500m

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017

Insgesamt betrachtet zeigt sich ein differenziertes Bild in Bezug auf den Entzug von Wohnraum durch Airbnb. Obwohl die absolute Anzahl von rund 2.000 langfristig als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen stadtweit noch begrenzt erscheint, zeigt die Betrachtung auf kleinräumiger Ebene, dass der Verlust von Wohnraum geographisch stark konzentriert stattfindet. Neben dem 1. Bezirk als am stärksten betroffenen Gebiet sind hier vor allem die inneren Bezirke zu nennen. Immobilienwirtschaftlich sind das Gebiete mit vergleichsweise hohen Mietpreisen und hoher Nachfrage, in denen sich offensichtlich langfristige Airbnb-Vermietung als neue Verwertungsstufe für Immobilien etabliert. Im Kontext des angespannten Wohnungsmarkts kann erwartet werden, dass die Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und noch weiter beitragen wird. Kleinräumig betrachtet sind es vor allem Gebiete um den Schwedenplatz, den Spittelberg und das Freihausviertel, wo am meisten Wohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen sind und wo die Belastung am stärksten ist. Hier sind bereits bis zu 100 Wohnungen innerhalb von 500m für die reguläre Vermietung verloren.

Ebenfalls wichtig bei der Beurteilung des Wohnraumentzugs durch Airbnb ist, dass die Anzahl der Angebote in Wien in den letzten Jahren rasant gewachsen ist - und damit auch die Zahl der langfristig als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen. Über die letzten drei Jahre ist die Zahl der Angebote auf Airbnb um 7.300 angestiegen. Nimmt man an, dass der Anteil an entzogenen Wohnungen an allen Angeboten konstant geblieben ist, entspricht das einem jährlichen Zuwachs um rund 560 entzogene Wohnungen. Das entspricht rund 5,6% der in Wien angestrebten Neubaurate von 10.000 Wohnungen pro Jahr 44. Anders gesagt, für jede zwanzigste Wohnung, die neu in der Stadt errichtet wird, um das Wohnungsangebot zu vergrößern, geht eine Wohnung durch langfristige Vermietung als Ferienunterkunft verloren.

In den nächsten Jahren könnte sich das Problem noch rasant verschärfen. Über die letzten drei Jahre ist Airbnb in Wien gemessen an der Zahl der Angebote, relativ betrachtet, um 561% gewachsen. Das entspricht einem jährlichen Wachstum von 88%. Geht man davon aus, dass sich dieses Wachstum in den nächsten fünf Jahren mit gleicher Dynamik fortsetzt, und der Anteil an entzogenen Wohnungen an allen Angeboten konstant bleibt, gäbe es im Jahr 2022 in Wien stadtweit bereits rund 46.000 dauerhaft vermietete Ferienwohnungen. Das würde rund 5% des städtischen Wohnungsangebots entsprechen, das so nicht mehr zur regulären Vermietung zur Verfügung steht. Sollte also die Dynamik des Wachstums in den nächsten Jahren ähnlich bleiben, würden wesentliche Teile des Wohnungsangebots für Wohnzwecke in der Stadt verloren gehen und damit der Verdrängungsdruck massiv steigen.

Die langfristige Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte führt zu einer Verknappung des Wohnungsangebots und damit zu steigenden Mieten und Verdrängung auf dem Wohnungsmarkt. Darüber hinaus sind auch direkte sozialen Folgen für BewohnerInnen in betroffenen Häusern und Stadträumen mitzudenken. Werden in einem Haus mehrere Wohnungen dauerhaft als Ferienwohnungen vermietet, verändert das den Charakter des Hauses und der Hausgemeinschaft, die Nachbarschaftsbeziehungen verändern sich. Unruhe und Lärm etwa durch Überbelag, hohe Fluktuation, Abreise und Ankunft am Tagesrand oder in der Nacht und abweichendes Nutzungsverhalten in der Urlaubssituation können zu Konflikten führen. Im Umfeld befördert die gewerbliche Vermietung eine Restrukturierung öffentlicher Räume zu Erlebnis- und Konsumzonen für die touristischen MieterInnen. Neben den immobilienwirtschaftlichen Auswirkungen hat die Vermietung von Ferienunterkünften also auch auf Ebene von konkreten Häusern und Stadträumen massive Auswirkungen.

Vermieten: „Derfen´s des denn“?

Die Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb ist in Österreich nur eingeschränkt zulässig. Dabei ist grundlegend zu unterscheiden, ob der Vermieter selbst Mieter ist, oder das Eigentum an der Immobilie hält.

Miete

Bei Mietern gibt es generell die Möglichkeit, dass der Vermieter dem Mieter die weitere Untervermietung teilweise oder gänzlich untersagt. Gängige Praxis ist, dass Vermieter die Untervermietung im Mietvertrag soweit wie möglich einschränken.

Die vollständige Untervermietung kann jedenfalls untersagt werden. Bei Mietwohnungen, die unter den Teilanwendungsbereich des Mietrechts fallen (Wohnungen mit freiem und angemessenem Mietzins), kann auch die teilweise Untervermietung (wenn die Wohnung nach wie vor hauptsächlich selbst genutzt wird) untersagt werden. Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechts (s. 45), kann der Vermieter die teilweise Untervermietung nur untersagen wenn (vgl. §11 46):

  1. die eingenommene Miete wesentlich höher ist als die eigene Miete,
  2. die Wohnung mit der Untervermietung überbelegt ist,
  3. anzunehmen ist, dass der Untermieter den „Frieden der Hausgemeinschaft“ stört.

Vor allem das Verbot der vollständigen Untervermietung und die Einschränkung auf die eingenommene Miete schließen eine Vermietung über Airbnb weitgehend aus. Die gängige Rechtsprechung geht davon aus, dass ab einer Untermiete, die (für den vermieteten Teil der Wohnung und die Mietdauer) über 150% der regulären Miete liegt, diese „unverhältnismäßig hoch“ ist und daher die Untervermietung unzulässig ist. Das trifft wohl auf fast alle Airbnb-Angebote zu, bei denen versucht wird, einen über eine reguläre Untervermietung hinausgehenden Ertrag zu erzielen.

Die vollständige Vermietung von Mietwohnungen ist somit in der Praxis fast immer unzulässig. Die teilweise Vermietung ist manchmal zulässig, wenn sie keinen wesentlichen Ertrag einbringt. Damit bleibt sie wohl nur wirklich sinnvoll, um einen zeitweisen Unterbelag auszugleichen. Selbst dann bleibt unter Umständen die Frage offen, wann das den „Frieden der Hausgemeinschaft“ zu sehr stören könnte und damit eine Untervermietung untersagt werden kann.

Eigentum

Beim Immobilieneigentum sind grundsätzlich Häuser, die in Einzeleigentum stehen, von Eigentumswohnungen in einem Haus mit mehreren Eigentümern zu unterscheiden. In Häusern mit einem Eigentümer ist eine Vermietung momentan wohl ohne grundsätzliche Einschränkungen möglich.

Bei Eigentumswohnungen in einem Haus mit mehreren Eigentümern ist seit einer Entscheidung des OGH aus dem Jahr 2011 (s. 47) bzw. der abgelehnten Revision 2014 (48) eindeutig, dass eine regelmäßige und kurzfristige Vermietung die „schutzwürdigen Interessen“ der anderen Eigentümer beeinträchtigt:

„Die [...] Frequentierung [...] durch ständig wechselnde hausfremde Personen, die einem Hotelbetrieb sehr nahe kommt, entspricht nämlich grundsätzlich nicht den Erwartungen der Erwerber einer Eigentumswohnung bei Vertragsabschluss und deren Interessen in einem ausschließlich zu Wohnzwecken gewidmeten Gebäude. Sie ist daher geeignet, deren schutzwürdige Interessen zu beeinträchtigen.“ 47

Daher haben die Miteigentümer das Recht eine derartige Nutzung zu untersagen. Dieser Umstand scheint, obwohl dies bereits vor über 3 Jahren eindeutig so entschieden wurde, dennoch bisher vielen Eigentümern unbekannt zu sein.

Die Entscheidung des OGH berücksichtigt nicht, bei höherer Nutzungsintensität durch kurzfristige Vermietung, möglicherweise zu erwartende höhere Kosten. Für die in einem Mehrparteienhaus pauschaliert aufgeteilten Kosten, wie etwa Erhaltungskosten für allgemeine Teile des Hauses, ist dann eine Benachteiligung anderer Hausparteien zu erwarten, die diese gestiegenen Kosten anteilig tragen müssen. Werden, wie oft der Fall, in einem Haus wesentliche Kostenanteile etwa für Kaltwasser oder Heizkosten pauschaliert abgerechnet, so ist zu erwarten, dass dies dann umso mehr zu einem Problem wird.

Was die Rechte etwaiger Mieter in solcherart betroffenen Objekten betrifft, so erscheinen diese bisher unklar. Die Mieter sind durchaus auch von den Nebeneffekten einer Airbnb-Vermietung wie erhöhtem Lärm, ständig wechselnden hausfremden Personen oder höheren Kosten betroffen. Es stellt sich somit die Frage, inwieweit dies grundsätzlich zu akzeptieren ist.

Potential: Mieteinnahmen vs. Airbnb-Einnahmen

Während der vorangegangene Abschnitt zeigt, welche Gebiete in der Stadt bereits besonders von dauerhafter Airbnb-Vermietung betroffen sind, stellt sich auch die Frage, welche Gebiete in den nächsten Jahren am stärksten unter Druck geraten könnten. Wo also, ist die Wahrscheinlichkeit besonders hoch, dass sich VermieterInnen für eine langfristige Airbnb-Vermietung und gegen eine reguläre Vermietung am Wohnungsmarkt entscheiden. Zu erwarten ist, dass das insbesondere Gegenden sein werden, in denen die potenziellen Mehreinnahmen („Ertragslücke“) aus Airbnb-Vermietung im Vergleich zu Einnahmen aus regulärer Vermietung am höchsten sind. Dort besteht ein besonders hoher immobilienwirtschaftlicher Anreiz Wohnungen in Ferienunterkünfte umzuwandeln. Um entsprechende Gebiete zu identifizieren, vergleichen wir in der Folge die durchschnittlichen Airbnb-Einnahmen, die potenziell in einem Bezirk eingenommen werden können, mit den potenziellen Einnahmen aus regulärer Vermietung in einem Bezirk.

Einschränkend ist zu sagen, dass es sich bei den ausgewiesenen Airbnb-Einnahmen um reine Nettoeinnahmen handelt. Abzuziehen sind im Vergleich zu den Einnahmen aus regulärer Vermietung noch Nebenkosten wie meist Kosten für Wohnungseinrichtung, Heizung, Strom und Warmwasser oder Reparaturen bei Schäden, die nicht durch den normalen Gebrauch entstanden sind. Damit ist es bei unmittelbarem Vergleich eine Überschätzung der zu erwartenden Mehreinnahmen.

Berechnung der potentiellen Airbnb-Einnahmen

Für Angebote für Häuser und Wohnungen normaler Größe (Kapazität < 5 Personen, größere Angebote können nicht zuverlässig als normale Wohnungen gesehen werden) werden mit dem oben erläuterten Preismodell Preise inklusive Nebenkosten pro Nacht ermittelt.

Um die monatlich erzielbaren Einnahmen zu schätzen braucht es eine Annahme über die erzielbare Auslastung. Dafür wird die aus dem Auslastungsmodell ermittelte mittlere (=Median) Auslastung für ein Angebot, das dem Wohnungsmarkt entzogen und damit vollständig auf Airbnb vermietet wird (210 Tage pro Jahr, 57.4%) herangezogen. Schließlich wird, um die Einnahmen über die der Vermieter verfügen kann zu ermitteln, die vom Anbieter an an Airbnb zu entrichtende Gebühr (3% der Einnahmen) abgezogen.

Preise & Auslastung der dem Wohnungsmarkt entzogenen Angebote
Preise & Auslastung der dem Wohnungsmarkt entzogenen Angebote
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

 

Das Diagramm zeigt die Verteilung der Preise bzw. der Auslastung der dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen, die der Schätzung des Einnahmenpotenzials zugrunde liegen.

Wie sicher sind unsere Angaben zu den potentiellen Einnahmen?

Die potentiellen Einnahmen bei vollständiger Vermietung einer Wohnung normaler Größe sind von zwei Parametern abhängig: den Preisen und der angenommenen Auslastung. Die Preise variieren geringfügig mit der mittleren Nächtigungsdauer. Der angenommene Auslastungsgrad basiert auf der mittleren Auslastung für die dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogenen Angebote. Sowohl die Frage welche Angebote das sind als auch deren Auslastung sind letztlich von allen bisher betrachteten Parametern abhängig.

Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit wird hier vereinfacht nur der Einfluss der angenommenen mittleren Auslastung dargestellt:

Sensitivität: Airbnb-Einnahmen in Bezug auf die Auslastung
Sensitivität: Airbnb-Einnahmen in Bezug auf die Auslastung
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, TourMIS 2017

Die potentiellen Einnahmen sind, wie einfach nachvollziehbar, direkt proportional zur erzielten Auslastung. Bei der angenommenen Auslastung von 57,4% liegen die Angebote im Mittel bei rund € 1.500. Die berechnete Auslastung liegt nahe an der durchschnittlichen jährlichen Hotelauslastung in Wien von 55,9% (30). Die Auslastung der (durch ihre Ortstaxemeldungen) erfassten Ferienwohnungen liegt mit 40,1% (30) klar darunter. Die Einnahmen wären dann im Mittel mit rund € 1.000 deutlich geringer. Hier werden jedoch auch Angebote erfasst, die selten angeboten werden und damit ist dieser Wert nicht als gültige reale Nettobelegungsrate zu interpretieren. Erreicht man eine gute (70%) bis maximal realistische Auslastung (90% 29), so steigen die Einnahmen entsprechend um bis zu 57% auf im Mittel rund € 2.300.

Die dargestellten potentiellen Einnahmen erscheinen damit als durchaus realistisch. Die folgende Abbildung zeigt, wie sich das Verhältnis der Einnahmen zu den Mieteinnahmen in Abhängigkeit mit der Auslastungsgrad verschiebt:

Sensitivität: Airbnb-Einnahmen nach Bezirken Mittlere Auslastung
Sensitivität: Airbnb-Einnahmen nach Bezirken Mittlere Auslastung
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands 2007, Stadt Wien 2011, TourMIS 2017, Wirtschaftskammer Österreich 2017

 

Die untenstehende Karte zeigt die potenziellen Einnahmen für eine Airbnb-Wohnung mit durchschnittlicher Auslastung in unterschiedlichen Gebieten der Stadt. Dargestellt ist der Median der Einnahmen: bei 50% der Angebote können also die angegebenen Einnahmen erwartet werden. In der Karte fällt mehreres auf: Erstens zeigt sich der größte Hotspot der potenziellen Einnahmen im 1. Bezirk. Die erwartbaren Einnahmen betragen bis zu € 2.100 in den lukrativen Gebieten hinter dem Stephansplatz. Zweitens nimmt das Einnahmenpotenzial mit der Distanz zum Zentrum deutlich ab, wobei das Gefälle Richtung Westen (6.-8. Bezirk), weniger stark ist als in den Süden (5. Bezirk). Drittens fällt ein Einnahmen-Hotspot im 10. Bezirk auf. Im Gebiet hinter dem Hauptbahnhof liegt das Einnahmenpotenzial in etwa auf dem Niveau der zentralen Bereiche des 1. Bezirks – wenn auch räumlich eingeschränkter. Viertens zeigt sich direkt entlang der Verbindungslinie vom 10. zum 1. Bezirk ein vergleichsweise hohes Einnahmenpotenzial im Vergleich zu den umliegenden Gebieten.

Einnahmen Airbnb Potentielle Einnahmen für ein Haus oder eine Wohnung
Einnahmen Airbnb Potentielle Einnahmen für ein Haus oder eine Wohnung

Potentielle monatliche Einnahmen: für Wohnungen / Häuser (<5P.) auf Airbnb (bei mindestens 10 Angeboten in 500m)

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017

Die Entscheidung für und wider Airbnb-Vermietung in bestimmten Stadtgebieten wird aber von EigentümerInnen nicht lediglich auf Basis der erzielbaren Airbnb-Einnahmen getroffen werden. Relevant ist vermutlich vor allem, wie viel bzw. wenig diese Einnahmen im Vergleich zu einer regulären Vermietung ausmachen. Die Höhe dieser potenziellen Mehreinnahmen (bzw. Ertragslücke) wird entscheidend bei der Standortwahl sein. Das Diagramm unten zeigt eine bezirksweise Aufschlüsselung potenzieller Airbnb-Einnahmen und potenzieller Einnahmen aus regulärer Vermietung.

Airbnb-Einnahmen und Mieteinnahmen in €/Monat nach Bezirken
Airbnb-Einnahmen und Mieteinnahmen in €/Monat nach Bezirken
Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Statistik Austria 2017, Wirtschaftskammer Österreich 2017

Berechnung der potentiellen Einnahmen aus regulärer Vermietung

Für eine Mietwohnung durchschnittlicher Wiener Größe (68, 5m2 5) wird durch Multiplikation mit den m2-Bruttomieten für den jeweiligen Bezirk aus dem aktuellen Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (7) die mittlere Nettomonatsmiete berechnet. Der Preisspiegel enthält Mieten pro m² für Mietwohnungen mit freiem und angemessenem Mietzins. Wohnungen mit Richtwertmietzins haben in der Regel einen niedrigeren Mietzins, womit die dargestellten Einnahmen tendenziell großzügig geschätzt sind. Rund zwei Drittel aller privaten Mietwohnungen in Wien fallen unter das Richtwertsystem. Daher ist auch für Airbnb-Vermietungen zu erwarten, dass in mehr Fällen das Richtwertsystem relevant ist – und daher auch höhere potenzielle Mehreinnahmen als hier dargestellt zu erwarten sind.

Die so errechneten Mieten sind Nettomieten, also Mieten ohne Betriebskosten. Um die Betriebskosten zu berücksichtigen wurde der aktuelle Österreichische Durchschnittswert von 2,27€ pro m² zugeschlagen (vgl. 37). Das Ergebnis sind Bruttomonatsmieten ohne Umsatzsteuer und damit der Betrag, über den VermieterInnen verfügen können.

Wie sich zeigt kann grundsätzlich in allen Bezirken mit Airbnb mehr erwirtschaftet werden als mit regulärer Vermietung (siehe Diagramm). Es besteht also ein stadtweites Potenzial, Wohnungen in langfristige Airbnb-Unterkünfte umzuwandeln, wobei die potenziellen Mehreinnahmen über die Bezirke variieren – abhängig von der Höhe der Airbnb bzw. regulären Mieteinnahmen.

Die kartographische Darstellung der Einnahmen durch Airbnb im Verhältnis zu regulärer Vermietung macht die Unterschiede zwischen den Bezirken deutlich und zeigt Gebiete, in denen Airbnb-Vermietung besonders lukrativ ist. Insgesamt variieren die Mehreinnahmen zwischen rund 36% und 75%. Am unteren Ende der Skala, mit den geringsten Mehreinnahmen, sind Währing und Döbling. In beiden Bezirken sind die potenziellen Mieteinnahmen bei regulärer Vermietung aufgrund der hohen Mietpreise bereits vergleichsweise hoch und somit auch geringe Mehreinnahmen zu Airbnb-Vermietungen vorhanden. Am oberen Ende der Skala finden sich Favoriten und Simmering, der 10. und 11. Bezirk. In beiden Fällen sind das Bezirke, in denen die Mieten und daher auch die Mieteinnahmen bei regulärer Vermietung noch relativ niedrig sind und in denen damit durch Airbnb-Vermietung noch wesentlich mehr Einnahmen erzielt werden können. Interessanterweise sind es auch beides Bezirke, die touristisch vergleichsweise noch weniger erschlossen sind und in denen bisher der Anteil an langfristigen Airbnb-Wohnungen, noch relativ gering ist (allerdings im 11. bisher noch wesentlich geringer als im 10. Bezirk). In beiden Bezirken ist, verglichen mit anderen Bezirken, aus immobilienwirtschaftlicher Sicht, in den nächsten Jahren ein Anstieg besonders wahrscheinlich.

Airbnb Einnahmen vs. Mieteinnahmen Verhältnis der Monatseinnahmen
Airbnb Einnahmen vs. Mieteinnahmen Verhältnis der Monatseinnahmen

Einnahmen Airbnb vs. Miete : Geschätzte Einnahmen Airbnb als Anteil der mittleren Bruttomiete

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017, Wirtschaftskammer Österreich 2017

Eine qualitativ andere Ertragslücke zeigt sich im 1., 4., 6., und 7. Bezirk. Die Mietpreise sind in diesen Bezirken im Gegensatz zum 10. und 11. Bezirk bereits sehr hoch, die Mehreinnahmen durch eine Airbnb-Vermietung trotzdem vergleichsweise hoch. Hier können auch über Airbnb-Vermietung noch signifikant höhere Einnahmen erzielt werden als in anderen Bezirken. Damit bleibt die mögliche Ertragslücke trotz der bereits hohen Mieteinnahmen für eine reguläre Vermietung hoch. Anders als im 10. und 11. Bezirk ist der Anteil an entzogenen Wohnungen in diesen touristisch schon heute stark erschlossenen Bezirken relativ zu anderen Bezirken bereits auf beträchtlichem Niveau. Auf Basis der erwartbaren Gewinne ist hier nichtsdestotrotz, verglichen mit anderen Bezirken, ein Zuwachs in den nächsten Jahren vergleichsweise wahrscheinlich. Hohe potenzielle Mehreinnahmen gibt es, relativ zu anderen Bezirken, auch im 13., 20. und 22. Bezirk, hier allerdings ausgehend von einer niedrigen Zahl an bisher über Airbnb vermieteten Wohnungen.

Der Anreiz eine Wohnung in eine dauerhafte Airbnb-Unterkunft umzuwandeln variiert nach Wohnungsmarktsegment. Wohnungen im Teilanwendungsbereich des Mietrechts (“freier und angemessener Mietzins”) haben in der Regel höhere Mieten als Wohnungen im Vollanwendungsbereich (“Kategorie- bzw. Richtwertmietzins”). Insofern besteht im Vollanwendungsbereich, dem klassischen privaten Altbau, meist ein höherer Anreiz für eine Umwandlung, da die potenziellen Mehreinnahmen einer Airbnb-Vermietung verglichen mit einer regulären Vermietung hier sehr groß sind. Aus sozialpolitischer Sicht ist das problematisch, da durch die Umwandlung in diesem Segment Wohnungen aus den vergleichsweise preiswerten Segmenten des Wohnungsmarkts verloren gehen.

Insgesamt ergibt sich aus der Betrachtung der potenziellen Mehreinnahmen durch Airbnb damit folgende Schlussfolgerung: Erstens ist es aus heutiger Sicht immobilienwirtschaftlich in allen Stadtteilen potenziell lukrativ, eine Wohnung über Airbnb zu vermieten anstatt regulär über den Wohnungsmarkt. Räumlich differenziert sind es besonders Gebiete außerhalb des Gürtels, die bis jetzt für langfristige Vermietung wenig erschlossen wurden, sowie bereits stark genutzte Gebiete innerhalb des Gürtels. Sollte die Anzahl der Ferienunterkünfte weiter wachsen, kann besonders in diesen Gebieten mit einem Anstieg gerechnet werden. Dementsprechend würde besonders hier regulärer Wohnraum verloren gehen und der Wohnungsmarkt weiter unter Druck geraten.

Hobby oder Geschäft?

Die Gründungsidee von Airbnb ist simpel und romantisch: Private BewohnerInnen können sich über die Vermietung eines extra Zimmers oder ihrer Wohnung in den Urlaubstagen ihr Haushaltsbudget ein wenig aufbessern. TouristInnen genießen den Aufenthalt bei „locals“, während diese im Gegenzug einen kleinen Nebenverdienst erwirtschaften. Mit dem rasanten Wachstum von Airbnb werden allerdings zunehmend Stimmen laut, dass dieses Bild nicht (mehr) der Realität entspricht und die Plattform vermehrt von gewerblichen VermieterInnen zur professionellen Vermittlung von Ferienunterkünften verwendet wird. Wieviel kleiner Nebenverdienst für private Haushalte steckt also noch in Airbnb? Und in welchem Umfang nutzen gewerbliche AnbieterInnen die Seite, um Hotels und traditionellen Tourismusunterkünften Konkurrenz zu machen?

Unter den, hier grob unterschiedenen, privaten und gewerblichen VermieterInnen kann es unterschiedliche Motivationen geben, auf Airbnb tätig zu werden. Die Vermietung der eigenen Wohnung, oder eines Teils davon, kann zur willkommenen Aufbesserung des Haushaltsbudgets dienen. In anderen Fällen kann dieser Zuverdienst auch notwendig sein, um sich die eigenen Wohnkosten in einer Stadt mit rasant steigenden Mieten überhaupt noch leisten zu können. Immobilienfirmen können Wohnungen erwerben zur Vermietung auf Airbnb als Erweiterung ihres Immobilienportfolios. Langfristig vermietete Airbnb-Wohnungen können allerdings auch als klassisches Finanzprodukt, in Form einer Vorsorgewohnung, dienen 49.

Geschäft: „Derfens des denn“?

Die Frage, welche rechtlichen Fragen bei der Vermietung von Zimmern, Wohnungen und Häusern über Plattformen wie Airbnb beachtet werden müssen hängt von einer Reihe von Faktoren ab. Neben den bereits diskutierten Fragen des Mietrechts und der Rechte von Miteigentümern, geht es dabei vor allem um die Frage inwieweit das Angebot als gewerblich zu bewerten ist, also unter das Gewerberecht fällt. Dabei sind vier Fälle zu unterscheiden: die „bloße Raumvermietung“, der häusliche Nebenerwerb, die Frühstückspension oder das Gastgewerbe.

Bloße Raumvermietung

Vermietet man eine Wohnung oder ein Zimmer, auch mit Inventar, rein zu Wohnzwecken und bietet daneben keine weiteren Dienstleistungen, so ist das keine gewerbliche Tätigkeit 50. Die Vermietung von Immobilien über Airbnb ist jedoch nach gängiger Rechtsmeinung meist keine „bloße Raumvermietung“. Üblicherweise werden weitere Dienstleistungen wie etwa die Bereitstellung von Bettwäsche und Geschirr, die Reinigung des Objekts oder die Pauschalierung von Strom, Heizung und Wasser angeboten 51. Auch Werbung für die Ferienwohnung oder touristische Motive beim Mieter können schon ausreichen, um eine „bloße Raumvermietung“ auszuschließen (52).

Häuslicher Nebenerwerb

Damit kann die Vermietung im Rahmen des „häuslichen Nebenerwerbs“ (§ 2 Abs 1 Z 9 GewO 53) von der Gewerbeordnung ausgenommen sein. Der Nebenerwerb gilt jedoch nur dann als gegeben wenn (s. 52, 54):

  • die Betreuung nur durch die Mitglieder des eigenen Haushalts erfolgt und muss im Vergleich zu den Tätigkeiten im Haushalt dem Umfang nach untergeordnet ist,
  • der Vermieter im gleichen häuslichen Verband, also etwa dem gleichen Haus bzw. in der gleichen Wohnung wohnt,
  • nicht mehr als 10 Betten vermietet werden,
  • und die Verabreichung von Speisen nur ohne Auswahlmöglichkeit und zu im Voraus bestimmten Zeiten erfolgt.

Wie man erkennen kann zielte diese Ausnahme im Gewerberecht vor allem auf Nebentätigkeiten in landwirtschaftlichen Betrieben. Im Zusammenhang mit der Zimmervermietung über Airbnb oder ähnliche Vermittler in Wien stellt sich die Frage, inwiefern hier wirklich Zimmer oder gar Wohnungen und Häuser angeboten werden, die zum Hausverband des Vermieters gehören. Werden externe Dienstleistungen etwa für Reinigung oder den Empfang von Gästen in Anspruch genommen, so liegt jedenfalls kein Nebenerwerb mehr vor. Werden die Angebote von der Anzahl oder vom Umfang der Tätigkeit zu zahlreich, kann auch nicht mehr von einer Nebentätigkeit ausgegangen werden.

Frühstückspension

Wird dem nicht entsprochen kann alternativ dazu ein freies Gastgewerbe in Form einer Frühstückspension ausgeübt werden (§ 111 Abs 2 Z 4 53). Dafür dürfen:

  • nicht mehr als 10 Betten vermietet werden und
  • und neben der Vermietung nur Frühstück und kleinere Imbisse angeboten werden.

Dann muss jedoch das Gewerbe angemeldet werden, es braucht eine Betriebsanlagengenehmigung (52) und bei einem Haus mit mehreren Eigentümern nicht nur deren Duldung sondern deren Zustimmung zur Widmungsänderung 51. Hier ist also fraglich, inwieweit bei Airbnb-Angeboten die entsprechenden gewerberechtlichen Meldungen und damit auch Betriebsanlagengenehmigungen erfolgen. Auch wird hier wohl oft nicht die Zustimmung der Miteigentümer vorliegen. Treffen die Kriterien für die Frühstückspension, etwa aufgrund der Anzahl der Betten nicht mehr zu, dann muss ein Gastgewerbe angemeldet werden.

Wir orientieren uns in der Folge an der Anzahl der verwalteten Angebote bzw. an den monatlichen Einnahmen. Wie viele Vermieter mit wenigen Angeboten gibt es – was auf eine Hobby-Vermietung hindeuten würde - bzw. wie konzentriert sind die Angebote auf wenige große Anbieter? Wie teilen sich die Einnahmen auf die Vermieter auf bzw. wie konzentriert sind sie?

Berücksichtigte AnbieterInnen & Zuordnung der Angebote zu Wien

Mit einem Angebot können mehrere Benutzerkonten verknüpft sein. So gibt es einen Ersteller, einen momentanen Gastgeber und etwaige zusätzliche Gastgeber. Bei annähernd allen Angeboten (alle bis auf etwa 50) sind Besitzer und momentaner Gastgeber ident. Etwas mehr als 600 Angebote haben einen weiteren Gastgeber angegeben. Die hier als Anbieter analysierten Benutzerkonten sind die der Ersteller der Angebote.

Es wurden somit alle Benutzer berücksichtigt, die als Ersteller mindestens eines Angebots eingetragen sind. Die hier berücksichtigten Angebote sind wie in den Analysen oben jeweils auch nur die als aktiv definierten Angebote. Wie bereits erwähnt gab es bei vier Angeboten und vier Anbietern keine Daten zu den Anbietern. Diese wurden in den Analysen zu den Anbietern ausgeschlossen.

Bei den Analysen zu den Anbietereinnahmen wurden wiederum (wie in den vorhergehenden Analysen zu Preisen und Einkommen) Angebote ausgeschlossen, deren Preise als fehlerhaft identifiziert wurden.

Zuordnung der Angebote zu Wien

Im Gegensatz zu den Analysen oben wurden hier nur Angebote betrachtet, die sich (mit hoher Wahrscheinlichkeit) in Wien befinden. Diese wurden dann nicht gewichtet sondern alle als ganze Angebote gerechnet.

Konzentration der Angebote

Die Verteilung der Anbieter nach ihrer Größe zeigt, dass Airbnb dominiert wird von AnbieterInnen mit 1 Angebot (siehe innerer Ring im ersten Diagramm). Rund 4 von 5 AnbieterInnen (83.4%) fallen in diese Kategorie. Rund 14% der AnbieterInnen haben 2-5 Angebote. Nur knapp mehr als 2% haben 5-14 Angeboten. Eine sehr kleine Gruppe (0,4%) hat mehr als 15 Angebote. In absoluten Zahlen entspricht das 21 AnbieterInnen. Der überwiegende Teil der AnbieterInnen findet sich also im Segment mit nur einem Angebot. Ein Indiz, dass die Hobby-Vermietung – die Vermietung des eigenen Zuhauses – durchaus noch eine wichtige Rolle spielt.

Angebote nach Anbietergröße
Angebote nach Anbietergröße
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Betrachtet man die Anzahl der verwalteten Angebote nach Anbietergröße zeigt sich eine stärkere Konzentration (siehe äußerer Ring im ersten Diagramm). Obwohl AnbieterInnen mit 1 Angebot rund 83% aller AnbieterInnen ausmachen, haben sie nur rund 58% aller Angebote. Etwas mehr als ein Fünftel (22,9%) kommt von AnbieterInnen mit 2-5 Angeboten. Ein weiteres Fünftel entfällt auf AnbieterInnen mit mehr als 5 Wohnungen. Wenn man grob annimmt, dass typische Hobby-VermieterInnen ein einziges Angebot haben – die eigene Wohnung – kann man demnach rund 60% der Angebote in der Stadt Hobby-Vermietungen zuzählen und die verbleibenden 40% gewerblichen VermieterInnen. Gewerbliches Vermieten erscheint in diesem Sinn ein durchaus wichtiger Teil des Markts zu sein, obgleich Hobby-Vermietungen noch immer leicht dominieren.

Entzogene Wohnungen / Häuser nach Anbietergröße
Entzogene Wohnungen / Häuser nach Anbietergröße
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Diese Darstellung relativiert sich, wenn man auf die entzogenen Wohnungen nach Anbietergröße blickt, also auf Wohnungen, die langfristig als Airbnb-Wohnungen vermietet werden (siehe zweites Diagramm unten). Hier zeigt sich, dass fast die Hälfte der entzogenen Wohnungen (46,1%), von AnbieterInnen mit nur einem Angebot verwaltet werden. Da entzogene Wohnungen in der Regel nicht durch reguläre BewohnerInnen bewohnt werden können, scheint sich also auch hinter den AnbieterInnen mit nur einem Angebot eine nicht unbedeutende Zahl an VermieterInnen zu verbergen, die eine andere Wohnung als ihre eigene auf Airbnb anbieten – und damit aus der oben aufgestellten Hobby-VermieterInnen Definition fallen. Knapp ein Drittel der entzogenen Wohnungen (29,1%) entfällt auf VermieterInnen mit 2-5 Angeboten. Das verbleibende Viertel auf AnbieterInnen mit 5 Angeboten oder mehr.

Top-Anbieter mit den meisten Angeboten

Was lässt sich über die Top-Anbieter in der Stadt sagen, definiert als AnbieterInnen mit mehr als 15 Angeboten? Sie machen rund 0,4% der AnbieterInnen aus, verwalten aber rund 6,4% aller Angebote. Die untenstehende Karte gibt einen tieferen Einblick. Im Überblick zeigt sich eine Spannweite in der Größe des verwalteten Wohnungsportfolios. Es reicht von 15 Angeboten bei drei Top-Anbietern (Kevin*, Conny* und Mike*) bis hin zu 43 Angeboten beim Wiener Top-Vermieter: „Vienna Stay Apartments“. Klar ist, dass bei Top-Anbietern mit so einer Menge an Angeboten professionelle Strukturen zur Immobilienverwertung im Hintergrund stehen.

Der rein nominell größte Anbieter in Wien dürfte allerdings, wie in anderen Analysen dokumentiert 1955, nach wie vor „Vienna“ bzw. „Vienna Living Apartments“ mit etwa 60 Angeboten sein. Die Angebote dieses Anbieters sind hier nicht inkludiert, sie werden auf Airbnb nicht zur kurzfristigen Vermietung angeboten, sondern haben eine Mindestaufenthaltsdauer von 29 Tagen.

Pseudonyme

Bei allen Top-Anbietern, die nicht klar als juristische Personen erkennbar sind, wurde der Anbietername aus Datenschutzgründen pseudonymisiert. Diese sind durch einen Stern entsprechend gekennzeichnet.

Top-Anbieter mit den meisten Angeboten
Top-Anbieter mit den meisten Angeboten
Top-Anbieter mit den meisten Angeboten
Top-Anbieter mit den meisten Angeboten
AnbieternameAngebote
Vienna Stay Apartments 43
Angebote Häuser & Wohnungen 43
Einnahmen/mo € 18.250
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 400
Airbnb-Auslastungsrate 8.1%
Mitglied seit 01/2016
"Superhost" False
Ulla* 33
Angebote Häuser & Wohnungen 33
Einnahmen/mo € 10.750
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 300
Airbnb-Auslastungsrate 12.4%
Mitglied seit 04/2013
"Superhost" False
A lot of work!
Friedrich* 32
Angebote Häuser & Wohnungen 32
Einnahmen/mo € 32.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.000
Airbnb-Auslastungsrate 11.0%
Mitglied seit 09/2013
"Superhost" False
Ausbildung TGM Wien, Vienna University of Economics and Business
Arbeit Unternehmer mit Leib und Seele
Sprachen Deutsch, English
Ich bin in erster Linie ein glücklicher Familienvater. Wer mit drei Kindern unterwegs ist, der kommt an Apartments nicht vorbei. So sind meine Frau und ich selber Gastgeber geworden. Wir lieben es im Ausland so zu leben wie die Leute die dort leben. Genau das wollen wir auch unseren Gästen bieten. Ob es nette Apartments in Wien - unserer Heimatstadt - sind oder traumhaft schöne Holzhütten mitten im Schigebiet Katschberg - jeder Gast soll sich zu 100% wohlfühlen und das Feeling des Ortes erleben. Wir freuen uns schon auf euren Besuch.
Lara & Sergej* 32
Angebote Häuser & Wohnungen 32
Einnahmen/mo € 60.500
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.900
Airbnb-Auslastungsrate 49.6%
Mitglied seit 12/2011
"Superhost" True
Sprachen Deutsch, English, Français, Русский
Dear Guests, We are Lara & Sergej*, a young and married couple, renting out apartments in Vienna. We spent many years studying and working in many different countries around the world and thus speak many languages. We love to host people from all over the world and would like to welcome you in one of our apartments! Have a look at our full profile, there you can see our 31 listings. If you have any questions, don't hesitate to contact us any time. Warmest regards, Lara & Sergej*
Fridolin* 29
Angebote Häuser & Wohnungen 23
Einnahmen/mo € 24.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 800
Airbnb-Auslastungsrate 20.7%
Mitglied seit 04/2011
"Superhost" False
Ausbildung Konservatorium Den Haag, Rotterdam, University of Leiden, University of Zürich, University of Trier
Arbeit Musicologist, German literature, Counter-tenor singer
Sprachen Deutsch, English, Français, Nederlands, עברית
I studied Musicology, German Literature and singing as a counter tenor, mainly Renaissance and Baroque music. Two of my passions are cooking (Vegan, Macrobiotic, also viennese kitchen) and the city of Vienna and what it has to offer. I do yoga, jogging, walking and biking tours. It's nice to meet all those people from all over the world and helping them through their way in Vienna. Vienna is not as famous as Paris or Londen, but has so much to offer, so many hidden interessting corners, full of history and art.
Adam* 27
Angebote Häuser & Wohnungen 27
Einnahmen/mo € 12.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 400
Airbnb-Auslastungsrate 8.0%
Mitglied seit 04/2014
"Superhost" False
Arbeit Project Manager
Sprachen Deutsch, English, Français, Italiano, Magyar, Čeština, Ελληνικά, Русский, العربية
Dear guests, My Name is Adam* and my origin is Lebanese. I was born in Vienna, Austria. I am Marketing Manager specialized in Real Estate Development. I love to share this wonderful city with visitors and get them to experience my unique hosting style :) I spent many years studying and working in many different countries around the world and thus speak many languages. I love to host people from all over the world and would like to welcome you in one of my apartments! Have a look at my Full Profile, there you can see my 25+ listings. If you have any questions, don't hesitate to contact me any time. Warmest regards, Adam*
Teresa & Martin* 24
Angebote Häuser & Wohnungen 24
Einnahmen/mo € 33.750
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.400
Airbnb-Auslastungsrate 25.7%
Mitglied seit 08/2011
"Superhost" True
Ausbildung GAFA, MODUL, FH Wien, WWEDU
Arbeit Selbständig
Sprachen Deutsch, English
Wir, Teresa* und Martin*, verheiratet, zwei Söhne (Zwillinge) und ein Hund, freuen uns Gäste aus aller Welt in unseren Wohnungen willkommen zu heißen :-) We, Teresa & Martin, married, two sons (twins) and a dog, are looking forward to welcome* guests form allover the world in our apartments:-)
Smart Apart 24
Angebote Häuser & Wohnungen 24
Einnahmen/mo € 0
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 0
Airbnb-Auslastungsrate 0.0%
Mitglied seit 11/2014
"Superhost" False
Sprachen Deutsch, English
Steffi* 24
Angebote Häuser & Wohnungen 24
Einnahmen/mo € 8.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 300
Airbnb-Auslastungsrate 12.9%
Mitglied seit 12/2016
"Superhost" True
Arbeit MTF/Heilmasseurin/Wellnesstrainerin
Sprachen Deutsch, English
Thomas* 23
Angebote Häuser & Wohnungen 5
Einnahmen/mo € 750
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 0
Airbnb-Auslastungsrate 1.8%
Mitglied seit 07/2015
"Superhost" False
Ausbildung WU Executive Academy, Universität Wien
Arbeit Edelweiss City Apartments
Sophie* 20
Angebote Häuser & Wohnungen 20
Einnahmen/mo € 9.250
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 500
Airbnb-Auslastungsrate 13.6%
Mitglied seit 10/2013
"Superhost" True
Sprachen Deutsch, English
Schoen Apartments 20
Angebote Häuser & Wohnungen 20
Einnahmen/mo € 37.250
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.900
Airbnb-Auslastungsrate 27.9%
Mitglied seit 11/2011
"Superhost" False
Sprachen Deutsch, English, Français
Schoen Apartments offers serviced business apartments for professionals and tourists. Our apartments are stylishly furnished with a good mixture of design and comfort. All apartments are fully equipped with any necessary stuff necessary for a convenient, successful business or leisure stay in Vienna. All our apartments are centrally located in a quiet neighborhood.
Julia* 20
Angebote Häuser & Wohnungen 20
Einnahmen/mo € 20.750
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.000
Airbnb-Auslastungsrate 49.0%
Mitglied seit 07/2015
"Superhost" False
Sprachen Deutsch, English, Français
I love art and culture and for sure traveling. Also I like to enjoy such as good wine and delicious food and just having a good time. I like to spend time with people from different cultures and I love to work. My life motto? One life. Live it well!
Leonhard* 19
Angebote Häuser & Wohnungen 19
Einnahmen/mo € 25.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.300
Airbnb-Auslastungsrate 11.7%
Mitglied seit 12/2012
"Superhost" True
Sprachen Deutsch, English
Hello, my name ist Leonhard Huber*, we offer Holiday Apartments in Vienna center! The beautiful city of Vienna is located in the center of Europe. It has a high quality of life, offers a wide range of ancient and modern architecture as well as culinary and cultural highlights. Here is something for every visitor. To make a stay in this city as unique as possible, the booking of a private serviced apartment in the center is recommended. For short or long stays Huber* Apartments Vienna is the ideal partner. We offer apartments for couples or large families . For each number of people we offer the perfect apartment. Huber* Apartments has the best location in the city center next to vienna state opera. The good transport possibilities links all the major attractions and shopping streets. Take advantage of a fully equipped apartment in which you feel at home. The furnishings and decor are selected for each apartment and adapted to the needs of our guests. Taking care of our guests exclusively by members of Huber* family. We take care with a lot of effort and individual service to our guests. Our satisfaction is to make your stay in Vienna unforgettable. Huber* Apartments will gladly booked every season. We are glad to welcome you here in vienna! Leonhard Huber* Hallo mein Name ist Leonhard Huber*, meine Familie und ich vermieten Ferienwohnungen in Wien! In der Mitte Europas liegt die wunderbare Stadt Wien. Sie hat eine hohe Lebensqualität, bietet ein weites Spektrum alter und moderner Architektur sowie kulinarische und kulturelle Highlights. Für jeden Besucher ist hier etwas dabei. Um einen Aufenthalt in dieser Stadt so individuell wie möglich gestalten zu können, empfiehlt sich die Buchung einer privaten Ferienwohnung mittem im Zentrum. Für kurze oder längere Aufenthalte in Wien ist Huber* Apartments der ideale Partner. Wir bieten Wohnungen für Paare oder die große Familien. Für jede Anzahl an Personen gibt es in unserem Angebot die passende Wohnung. Huber* Apartments hat die beste Lage im Zentrum der Stadt. Durch die gute Verkehrsanbindung sind alle wichtigen Sehenswürdigkeiten und Einkaufsstraßen nicht nur zu Fuß gut zu erreichen. Nutzen Sie die Vorteile einer voll ausgestatteten Wohnung in der Sie sich wie zu Hause fühlen. Die Einrichtung und Dekoration sind speziell für jedes Apartment ausgesucht und den Bedürfnissen unserer Gäste angepasst. Die Betreuung unserer Gäste erfolgt ausschließlich durch Mitglieder der Familie Huber*. Wir kümmern uns mit viel Aufwand und individuellem Service um unsere Gäste. Ihre Zufriedenheit soll den Aufenthalt in Wien unvergesslich machen. Huber* Apartments wird gerne zu jeder Jahreszeit gebucht, da Wien immer Saison hat. Liebe Grüße aus Wien Leonhard Huber*
Josip* 18
Angebote Häuser & Wohnungen 6
Einnahmen/mo € 7.500
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 400
Airbnb-Auslastungsrate 32.5%
Mitglied seit 10/2016
"Superhost" False
Arbeit self-employed
Sprachen Deutsch, English, Русский
Hi, guys! First of all I would like to welcome you on my profile. Lovely that you visited it! Some of my friends told me years since our first meeting that I seemed to look like an unfriendly or closed person in the beginning, but as soon as we got along they could not find any funnier person and more faithful friend. Let's catch up in reality one day and you will see that it's pretty easy to make business together! Cheers Josip*
Kaasgraben Residenzen 18
Angebote Häuser & Wohnungen 18
Einnahmen/mo € 8.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 400
Airbnb-Auslastungsrate 9.3%
Mitglied seit 12/2016
"Superhost" False
Tomy* 17
Angebote Häuser & Wohnungen 17
Einnahmen/mo € 48.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.800
Airbnb-Auslastungsrate 65.8%
Mitglied seit 01/2012
"Superhost" False
Ausbildung University of Vienna
Arbeit Student
Sprachen Deutsch, English
Hi everybody, I´m a 29 year old sports student from Vienna. My hobbies are sports, watching movies and meeting people from all over the world! Beside that I love to travel together with my girlfriend around the world! My favourite travel destinations are Rome, New York and Madrid. Together with my mum i am renting out several apartments in Vienna.I would describe myself as a reliable and straightforward person. My principles are hospitality, cleanliness and good communication! I´m looking forward to your stay in Vienna!
Sara und Tom* 16
Angebote Häuser & Wohnungen 16
Einnahmen/mo € 57.500
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 3.600
Airbnb-Auslastungsrate 70.0%
Mitglied seit 10/2015
"Superhost" True
Ausbildung Vienna University
Arbeit Love the life.
Sprachen Deutsch, English, Português
Hi! Our minimum standard as host is that what we want when we are traveling: clean, mobile internet, nice and friendly. We offer apartments in different sizes. Please take a look to our profile: https://www.airbnb.at/users/show/[hidden] We know vienna like our trouser pocket - especially the nightlife. Sometimes we are in party mood and we will show our guest´s personally the secret hotspot´s of the locals. The area of our flat with the "Naschmarkt" is a hotspot in the city.
Kevin* 15
Angebote Häuser & Wohnungen 10
Einnahmen/mo € 10.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 700
Airbnb-Auslastungsrate 27.1%
Mitglied seit 02/2015
"Superhost" False
Ausbildung BHAK & BHAS Eisenerz, IMC FH Krems
Sprachen Deutsch, English
Conny* 15
Angebote Häuser & Wohnungen 15
Einnahmen/mo € 27.000
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.800
Airbnb-Auslastungsrate 57.1%
Mitglied seit 07/2011
"Superhost" False
Ausbildung BHAK BHAS Oberpullendorf, Uni Wien
Arbeit Selbständig
Sprachen Deutsch, English, Français
Es ist schön, immer wieder neue Leute aus verschiedenen Ländern kennenzulernen. Unsere Fremdsprachenkenntnisse (Englisch, Französisch, Ungarisch) können wir da oft sehr sinnvoll einsetzen. Dass wir so viele zufriedene Gäste haben, motiviert uns sehr und wir bemühen uns, alle ihre Wünsche zu erfüllen.
Mike* 15
Angebote Häuser & Wohnungen 15
Einnahmen/mo € 3.500
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 200
Airbnb-Auslastungsrate 8.2%
Mitglied seit 03/2012
"Superhost" False
Ausbildung George Washington High School, Las Lomas High, Diablo Valley College, San Francisco State University, California Culinary Academy, Lauder Business School, LBS College
Arbeit Belvedere Appartements
Sprachen Deutsch, English, Español, Русский, українська, עברית
It' s gonna be a great day today
Top-Anbieter mit den meisten Angeboten

Alle Angebote: Anzahl in 500m

Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Geographisch sind die Angebote der Top-Anbieter stark in den Bezirken innerhalb des Gürtels konzentriert – allerdings mit Ausnahmen, wie etwa einem Standort in Döbling mit mehreren Angeboten. Insgesamt lässt sich eine „Top-Anbieter-Gerade“ identifizieren, die sich vom Nordosten der inneren Bezirke, im 2. Bezirk, in den Südwesten zieht, in den 5. Bezirk. Im Vergleich zu allen Airbnb-Angeboten sind Top-Anbieter Angebote wesentlich stärker in den zentralen Bereichen der Stadt konzentriert. In den Bezirken westlich der Inneren Stadt, etwa dem 7., 8. und 9. Bezirk gibt es deutlich weniger starkes Angebot dieser Gruppe. Es scheint, dass sich die Top-Anbieter auf die Bereiche mit bereits sehr hohem Tourismusaufkommen beschränken (1. Bezirk), ergänzt mit nördlichen und südlichen „Ausfransungen“, die in guter fußläufiger Erreichbarkeit der zentralen Tourismusattraktionen liegen.

Die Top-Anbieter unterscheiden sich in Bezug auf ihre individuelle Standortwahl und räumliche Verteilung (Mouse-Over über die Anbieternamen visualisiert ihre Angebote in der Karte). Einerseits gibt es Top-Anbieter, die sich stark an einem oder wenigen Standorten konzentrieren. Vermieter „Fridolin*“ mit 29 Angeboten an zwei Standorten ist ein Beispiel. Andererseits gibt es VermieterInnen die über die Stadt verstreut Unterkünfte anbieten. Beispiel dafür ist Vermieter „Friedrich*“, der 32 Wohnungen an zumindest 11 Standorten in der Stadt vermietet.

Konzentration der Einnahmen

Wie konzentriert sind die über Airbnb generierten Einnahmen? Das Diagramm zeigt die Anbieter aufgeschlüsselt nach Einnahmensgruppen (innerer Ring), sowie die Einnahmen nach Einnahmensgruppen (äußerer Ring). Beginnend beim inneren Ring zeigt sich, dass fast die Hälfte aller AnbieterInnen (47,9%) weniger als € 500 pro Monat einnehmen. Rund ein Drittel der AnbieterInnen nimmt € 500-1500 monatlich ein, knapp ein Fünftel verdient mehr als € 1.500. Am oberen Ende der Verteilung sind es 3,5% der AnbieterInnen, die mehr als € 4.500 monatlich einnehmen und eine kleine Gruppe von 0,4% der AnbieterInnen mit mehr als € 13.500. Nimmt man Einnahmen von bis zu € 500 als Nebenverdienst für Hobby-VermieterInnen an, ist es also fast die Hälfte aller AnbieterInnen, die „HobbyistInnen“ zuzuzählen sind. Die leichte Mehrheit der AnbieterInnen würde nach dieser Definition in den gewerblichen Bereich fallen.

Einnahmen nach Anbietereinnahmen
Einnahmen nach Anbietereinnahmen
Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Betrachtet man nun die Einnahmen nach Einnahmensgruppen, zeigt sich eine klare Konzentration der Einnahmen unter den einnahmestärksten AnbieterInnen (äußerer Ring im Diagramm). Lediglich 6,5% der Gesamteinnahmen entfallen auf VermieterInnen mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Obwohl diese Gruppe fast die Hälfte aller AnbieterInnen ausmacht, verdienen sie nur knapp mehr als ein Zwanzigstel der Gesamteinnahmen. Rund 30% der Gesamteinnahmen gehen an AnbieterInnen mit Einnahmen über € 4.500 pro Monat. Diese Gruppe repräsentiert lediglich 3,5% aller AnbieterInnen, verdient aber fast ein Drittel der Einnahmen. Insgesamt betrachtet gehen rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen an die obersten 20% der AnbieterInnen. Auch wenn, gemessen, an der Anbieterstruktur, fast die Hälfte der AnbieterInnen in die „HobbyistInnen“ Gruppe zugeordnet werden kann, zeigt die Betrachtung der Gesamteinnahmen, dass diese Gruppe nur einen sehr geringen Teil der Einnahmen bekommt. Die Top-Verdiener bekommen also den weitaus überwiegenden Teil des Kuchens.

Intermediäre Agenturen erleichtern die Verwertung von Wohnraum über Airbnb

In Wien gibt es immer mehr Agenturen, die Eigentümer in der langfristigen Verwertung ihrer Wohnung als Ferienunterkunft unterstützen. Eine Agentur etwa bietet „Unterstützung bei der Organisation und Betreuung“ von Wohnungsvermietungen 56. Das Leistungsspektrum reicht von Gästebetreuung, Buchungsverwaltung, Facility-Services bis hin zu Reinigung. Auf der Website einer weiteren Agentur heißt es klingend:

„Wir widmen unseren Fokus darauf, Gastgeber von Ferienwohnungen zu unterstützen, sodass sie aus ihren Vermietungsaktivitäten das Beste herausholen können. Solltest Du beschäftigt oder gerade einmal nicht in der Stadt sein, sind wir da, um Deine Gäste professionell zu empfangen und zu begrüßen. Auch die komplette Wohnungsreinigung samt Bettwäsche- und Handtuchservice übernehmen wir für Dich und auf Wunsch kannst du die gesamte Verwaltung Deiner Wohnung an uns übergeben.“ 57.

 Am umfassendsten ist das Angebot einer dritten Agentur. Hier wird auch am direktesten angesprochen worum es geht: um die Rendite. „Wir machen Deine Wohnung zur begehrten Adresse für Touristen und Geschäftsreisende. So kannst Du die Rendite Deiner Immobilie deutlich steigern“ 58. Die Agentur bietet ein Service zur Kalkulation der Vermietungseinnahmen, erläutert Rechts- und Steuerfragen, vermisst die Wohnung und schlägt sogar ein Interior Design vor. So ist auch die Möbelbeschaffung für eine neu angeschaffte Immobilie rasch erledigt. Vermarktung, Facility Service und Gästebetreuung ist natürlich auch enthalten.

Oft machen die Nutzer der Agenturen aus der gewerblichen Nutzung ihrer Immobilie über Airbnb gar keinen Hehl. So schreibt eine Userin in einem Review auf der Website einer der Anbieter:

“Damit ich mit meiner Wohnung die besten Renditen erwirtschaften kann, bedarf es eines guten Empfehlungsmarketings und eines regelmäßigen Preischecks. [Der Anbieter] kümmert sich um die gesamte Gästekommunikation sowie darum, dass die Preise je nach Saison und Nachfrage regelmäßig angepasst werden.“ 59

Top-Verdiener: Anbieter mit den meisten Einnahmen

Was lässt sich über die Top-Verdiener in Wien sagen, definiert als AnbieterInnen mit einem monatlichen Einkommen von mehr als € 13.500. Diese Gruppe besteht aus lediglich 24 Top-Verdienern und macht 0,5% aller AnbieterInnen aus. Gemeinsam nehmen sie allerdings die nicht unbeträchtliche Summe von rund € 640.000 monatlich ein und damit ein bemerkenswertes Zehntel der Gesamteinnahmen (10,8%). Unter den Top-Verdienern ist die Spannweite beträchtlich und reicht von € 15.250 monatlich vom Top-Verdiener „Sara & Simon*“ bis zum Wiener Top-Verdiener „Lara & Sergej*“ mit € 60.500 Monatseinkommen. Hinter den einzelnen Top-Verdienern können im Hintergrund natürlich größere Strukturen stehen. So ist es möglich, dass ein Immobilienunternehmen über mehrere Profile Ferienunterkünfte in der Stadt betreibt. Sichtbar werden hier also nur die Vermittlerstrukturen und nicht die tatsächlichen Besitzverhältnisse.

Top-Verdiener mit den höchsten Einnahmen
Top-Verdiener mit den höchsten Einnahmen
Top-Verdiener mit den höchsten Einnahmen
Top-Verdiener mit den höchsten Einnahmen
AnbieternameEinnahmen/mo
Lara & Sergej* € 60.500
Angebote 32
Angebote Häuser & Wohnungen 32
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.900
Airbnb-Auslastungsrate 49.6%
Mitglied seit 12/2011
"Superhost" True
Sprachen Deutsch, English, Français, Русский
Dear Guests, We are Lara & Sergej*, a young and married couple, renting out apartments in Vienna. We spent many years studying and working in many different countries around the world and thus speak many languages. We love to host people from all over the world and would like to welcome you in one of our apartments! Have a look at our full profile, there you can see our 31 listings. If you have any questions, don't hesitate to contact us any time. Warmest regards, Lara & Sergej*
Sara und Tom* € 57.500
Angebote 16
Angebote Häuser & Wohnungen 16
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 3.600
Airbnb-Auslastungsrate 70.0%
Mitglied seit 10/2015
"Superhost" True
Ausbildung Vienna University
Arbeit Love the life.
Sprachen Deutsch, English, Português
Hi! Our minimum standard as host is that what we want when we are traveling: clean, mobile internet, nice and friendly. We offer apartments in different sizes. Please take a look to our profile: https://www.airbnb.at/users/show/[hidden] We know vienna like our trouser pocket - especially the nightlife. Sometimes we are in party mood and we will show our guest´s personally the secret hotspot´s of the locals. The area of our flat with the "Naschmarkt" is a hotspot in the city.
Tomy* € 48.000
Angebote 17
Angebote Häuser & Wohnungen 17
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.800
Airbnb-Auslastungsrate 65.8%
Mitglied seit 01/2012
"Superhost" False
Ausbildung University of Vienna
Arbeit Student
Sprachen Deutsch, English
Hi everybody, I´m a 29 year old sports student from Vienna. My hobbies are sports, watching movies and meeting people from all over the world! Beside that I love to travel together with my girlfriend around the world! My favourite travel destinations are Rome, New York and Madrid. Together with my mum i am renting out several apartments in Vienna.I would describe myself as a reliable and straightforward person. My principles are hospitality, cleanliness and good communication! I´m looking forward to your stay in Vienna!
Schoen Apartments € 37.250
Angebote 20
Angebote Häuser & Wohnungen 20
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.900
Airbnb-Auslastungsrate 27.9%
Mitglied seit 11/2011
"Superhost" False
Sprachen Deutsch, English, Français
Schoen Apartments offers serviced business apartments for professionals and tourists. Our apartments are stylishly furnished with a good mixture of design and comfort. All apartments are fully equipped with any necessary stuff necessary for a convenient, successful business or leisure stay in Vienna. All our apartments are centrally located in a quiet neighborhood.
Teresa & Martin* € 33.750
Angebote 24
Angebote Häuser & Wohnungen 24
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.400
Airbnb-Auslastungsrate 25.7%
Mitglied seit 08/2011
"Superhost" True
Ausbildung GAFA, MODUL, FH Wien, WWEDU
Arbeit Selbständig
Sprachen Deutsch, English
Wir, Teresa* und Martin*, verheiratet, zwei Söhne (Zwillinge) und ein Hund, freuen uns Gäste aus aller Welt in unseren Wohnungen willkommen zu heißen :-) We, Teresa & Martin, married, two sons (twins) and a dog, are looking forward to welcome* guests form allover the world in our apartments:-)
Friedrich* € 32.000
Angebote 32
Angebote Häuser & Wohnungen 32
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.000
Airbnb-Auslastungsrate 11.0%
Mitglied seit 09/2013
"Superhost" False
Ausbildung TGM Wien, Vienna University of Economics and Business
Arbeit Unternehmer mit Leib und Seele
Sprachen Deutsch, English
Ich bin in erster Linie ein glücklicher Familienvater. Wer mit drei Kindern unterwegs ist, der kommt an Apartments nicht vorbei. So sind meine Frau und ich selber Gastgeber geworden. Wir lieben es im Ausland so zu leben wie die Leute die dort leben. Genau das wollen wir auch unseren Gästen bieten. Ob es nette Apartments in Wien - unserer Heimatstadt - sind oder traumhaft schöne Holzhütten mitten im Schigebiet Katschberg - jeder Gast soll sich zu 100% wohlfühlen und das Feeling des Ortes erleben. Wir freuen uns schon auf euren Besuch.
Conny* € 27.000
Angebote 15
Angebote Häuser & Wohnungen 15
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.800
Airbnb-Auslastungsrate 57.1%
Mitglied seit 07/2011
"Superhost" False
Ausbildung BHAK BHAS Oberpullendorf, Uni Wien
Arbeit Selbständig
Sprachen Deutsch, English, Français
Es ist schön, immer wieder neue Leute aus verschiedenen Ländern kennenzulernen. Unsere Fremdsprachenkenntnisse (Englisch, Französisch, Ungarisch) können wir da oft sehr sinnvoll einsetzen. Dass wir so viele zufriedene Gäste haben, motiviert uns sehr und wir bemühen uns, alle ihre Wünsche zu erfüllen.
Leonhard* € 25.000
Angebote 19
Angebote Häuser & Wohnungen 19
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.300
Airbnb-Auslastungsrate 11.7%
Mitglied seit 12/2012
"Superhost" True
Sprachen Deutsch, English
Hello, my name ist Leonhard Huber*, we offer Holiday Apartments in Vienna center! The beautiful city of Vienna is located in the center of Europe. It has a high quality of life, offers a wide range of ancient and modern architecture as well as culinary and cultural highlights. Here is something for every visitor. To make a stay in this city as unique as possible, the booking of a private serviced apartment in the center is recommended. For short or long stays Huber* Apartments Vienna is the ideal partner. We offer apartments for couples or large families . For each number of people we offer the perfect apartment. Huber* Apartments has the best location in the city center next to vienna state opera. The good transport possibilities links all the major attractions and shopping streets. Take advantage of a fully equipped apartment in which you feel at home. The furnishings and decor are selected for each apartment and adapted to the needs of our guests. Taking care of our guests exclusively by members of Huber* family. We take care with a lot of effort and individual service to our guests. Our satisfaction is to make your stay in Vienna unforgettable. Huber* Apartments will gladly booked every season. We are glad to welcome you here in vienna! Leonhard Huber* Hallo mein Name ist Leonhard Huber*, meine Familie und ich vermieten Ferienwohnungen in Wien! In der Mitte Europas liegt die wunderbare Stadt Wien. Sie hat eine hohe Lebensqualität, bietet ein weites Spektrum alter und moderner Architektur sowie kulinarische und kulturelle Highlights. Für jeden Besucher ist hier etwas dabei. Um einen Aufenthalt in dieser Stadt so individuell wie möglich gestalten zu können, empfiehlt sich die Buchung einer privaten Ferienwohnung mittem im Zentrum. Für kurze oder längere Aufenthalte in Wien ist Huber* Apartments der ideale Partner. Wir bieten Wohnungen für Paare oder die große Familien. Für jede Anzahl an Personen gibt es in unserem Angebot die passende Wohnung. Huber* Apartments hat die beste Lage im Zentrum der Stadt. Durch die gute Verkehrsanbindung sind alle wichtigen Sehenswürdigkeiten und Einkaufsstraßen nicht nur zu Fuß gut zu erreichen. Nutzen Sie die Vorteile einer voll ausgestatteten Wohnung in der Sie sich wie zu Hause fühlen. Die Einrichtung und Dekoration sind speziell für jedes Apartment ausgesucht und den Bedürfnissen unserer Gäste angepasst. Die Betreuung unserer Gäste erfolgt ausschließlich durch Mitglieder der Familie Huber*. Wir kümmern uns mit viel Aufwand und individuellem Service um unsere Gäste. Ihre Zufriedenheit soll den Aufenthalt in Wien unvergesslich machen. Huber* Apartments wird gerne zu jeder Jahreszeit gebucht, da Wien immer Saison hat. Liebe Grüße aus Wien Leonhard Huber*
Emil* € 24.500
Angebote 8
Angebote Häuser & Wohnungen 8
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 3.100
Airbnb-Auslastungsrate 70.0%
Mitglied seit 10/2012
"Superhost" False
Ausbildung Uni Wien
Arbeit Gastronom
Sprachen Deutsch, English
Hallo liebe AirBnb Community, Mein Name ist Emil*, ich bin 51, lebe in Wien und arbeite schon seit Jahren im Bereich Tourismus. Ich freue mich schon darauf euer Gastgeber zu sein und tolle Bekanntschaften zu machen. Euer Emil*
Fridolin* € 24.000
Angebote 29
Angebote Häuser & Wohnungen 23
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 800
Airbnb-Auslastungsrate 20.7%
Mitglied seit 04/2011
"Superhost" False
Ausbildung Konservatorium Den Haag, Rotterdam, University of Leiden, University of Zürich, University of Trier
Arbeit Musicologist, German literature, Counter-tenor singer
Sprachen Deutsch, English, Français, Nederlands, עברית
I studied Musicology, German Literature and singing as a counter tenor, mainly Renaissance and Baroque music. Two of my passions are cooking (Vegan, Macrobiotic, also viennese kitchen) and the city of Vienna and what it has to offer. I do yoga, jogging, walking and biking tours. It's nice to meet all those people from all over the world and helping them through their way in Vienna. Vienna is not as famous as Paris or Londen, but has so much to offer, so many hidden interessting corners, full of history and art.
Vienna Stylish € 23.750
Angebote 9
Angebote Häuser & Wohnungen 9
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.600
Airbnb-Auslastungsrate 61.5%
Mitglied seit 05/2014
"Superhost" True
Ausbildung Finanz-Akademie WIFI Wien, HASCH
Arbeit SELBSTÄNDIG
Sprachen Deutsch, English, Italiano, Magyar
Dear Guests, Vienna Stylish is renting apartments in Vienna. We spent many years studying and working in many different countries around the world and thus speak many languages. We love to host people and would like to welcome you! Have a look at our full profile, there you can see our 8 listings. If you have any questions, don't hesitate to contact us any time. Warmest regards,
High Street Suites € 23.750
Angebote 4
Angebote Häuser & Wohnungen 4
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 5.900
Airbnb-Auslastungsrate 70.0%
Mitglied seit 02/2017
"Superhost" True
Two friends and travellers with a passion for providing our guests an amazing stay in Vienna! We want to provide you a personal, stylish, memorable and professional experience and therefore..... High Street Suites presents THE most exclusive locations in Vienna - Kohlmarkt - the High Street of Vienna in the heart of the city. All our Suites are located at Kohlmarkt and our boutique hotel at Neuer Markt both made for absolute comfort and style, in and outside. Making your stay special and memorable in Vienna in our main goal! We are sure, you'll definitely come back!
Ronja* € 22.250
Angebote 11
Angebote Häuser & Wohnungen 11
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.000
Airbnb-Auslastungsrate 56.2%
Mitglied seit 07/2010
"Superhost" True
Ausbildung Uppsala University, Sweden
Arbeit Self-employed
Sprachen Deutsch, English, Français, Norsk, Svenska
Since 1 January 2015: Airbnb SUPER HOST I´m originally from Sweden but have been living in Vienna for many years where I have been working for an international organization. I love this city and I love meeting guests from different parts of the world :-) During my travel, both privately and on duty, I have learned the importance of safe, clean and comfortable accommodation in a central location with good infrastructure. This is what I offer you with my apartments. Eight of my apartments are located in the same building right on the underground U4 Meidling Hauptstrase that connects to the city center in less than 10min, and at the same time walking distance to Palace Schönbrunn - Austria´s biggest tourist attraction. My city centre apartment is located next to Hofburg Palace with walking distance to all the inner city attractions. As most of my apartments are located in the same building it is very convenient for groups as well to stay with me. My offer spans from studio apartments for 2 persons to 3 bedroom apartments sleeping 8 persons. Due to the consistent hight rating of the guests staying with me, I am thrilled to say that Airbnb awarded me with their SUPER HOST status as of 1 January 2015. This is such an honor and I will do everything I can to make YOUR stay perfect as well!! Kind regards, Ronja Ingorson* :-)
Ivica* € 21.000
Angebote 10
Angebote Häuser & Wohnungen 10
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.100
Airbnb-Auslastungsrate 63.0%
Mitglied seit 03/2015
"Superhost" True
Sprachen Deutsch, English, עברית
Julia* € 20.750
Angebote 20
Angebote Häuser & Wohnungen 20
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 1.000
Airbnb-Auslastungsrate 49.0%
Mitglied seit 07/2015
"Superhost" False
Sprachen Deutsch, English, Français
I love art and culture and for sure traveling. Also I like to enjoy such as good wine and delicious food and just having a good time. I like to spend time with people from different cultures and I love to work. My life motto? One life. Live it well!
Laura* € 20.000
Angebote 7
Angebote Häuser & Wohnungen 7
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.900
Airbnb-Auslastungsrate 67.9%
Mitglied seit 04/2013
"Superhost" False
Sprachen Deutsch, English
My name is Laura*. I am 28 years old and I live in Vienna. I am married and a mother of 2 beautiful little girls. I love to travel and spend my time with my family.
Janna* € 19.750
Angebote 7
Angebote Häuser & Wohnungen 7
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.800
Airbnb-Auslastungsrate 69.7%
Mitglied seit 03/2013
"Superhost" False
Arbeit Studentin
Sprachen Deutsch, English, Русский
Hallo, ich bin Janna* und reise selbst sehr gerne. Wenn wir an einem fremden Ort sind, wollen wir dass alles reibungslos funktioniert. Deswegen bemühe ich mich dass alles perfect funktioniert, von Schlüsselübergabe bis zur Abreise und stehe immer bei Fragen zu Verfügung. I'm Janna* and I'd like to introduce you my cozy apartments in Vienna- the incredible capital of Austria.Vienna is host to many major international organizations including the United Nations and OPEC. In 2001,the city center was designated a Unesco World Heritage Site.Aport from being regarded as the,,City of Music" because of its musical legacy,Vienna is also said to be ,,the City of Dreams" because it was home to the world's first psycho-analyst- Sigmund Freud. The historic center of Vienna is rich in architectural ensembles,including Baroque castles and gardens,grand buildings,monuments and parks. Vienna is known for its quality of life.In 2005 study of 127 world cities,the Economist Intelligence Unit ranked the city first for the World's Most Livable cities.For 7 consecutive years(2009-2015) the human resource-consulting firm Mercer ranked Vienna first in its annual,, Quality of Living survey of hundreds of cities around the world,a title the city still holds in 2015. The UN-Habitat has classified Vienna as being the most prosperous city in the world in 2012/2013.The city was ranked 1 st globally (out of 256 cities)In the 2014 Innovation Cities Index,which analyzes 162 indicators in covering 3 areas:culture,infrastructure and markets. Vienna regularly host urban planning conferences and is often used as a case study by urban planners. Between 2005-2010,Vienna was the world's number-one destination for international congresses and (URL HIDDEN) attracts over 8 million tourists a year.Major tourist attractions include the Imperial palaces of the Hofburg and Schönbrunn and the Riesenrad in the Prater.Cultural highlights include the Burgtheatre,the Wiener Staatsoper,the Lipizzanre horses at the spanische Hofreitschule. There are also more than 100 art museums.The most popular ones are Albertina,Belvedere,Leopold Museum in the Museumsquartier,Kunsthistorisches Museum and Naturhistorisches Museum and so on. Mozart has a memorial grave at the Habsburg gardens. Famous churches draw large crowds,St.Stephen's Cathedral,the Deutschordenskirche,The Jesuitenskirche,Maria am Gestade,The Minoritenskirche,St.Ulrich and Votivkirche. Modern attractions include the Hundertwasserhaus,The United Nations headquarters and the view from the Donauturm. I'd rather recommend you to explore Vienna and relax in my beautiful apartments.
Veronika* € 19.500
Angebote 7
Angebote Häuser & Wohnungen 7
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.800
Airbnb-Auslastungsrate 56.2%
Mitglied seit 01/2014
"Superhost" True
Ausbildung Universität
Arbeit Ärztin
Sprachen Deutsch, English, Español
Wir - das heißt unsere sechs Töchter Andrea*, Violetta*, Franziska*, Laura*, Rachel*, Paula*, mein Mann Karl* und ich, Veronika* - lieben es zu verreisen!! Und die Welt ist groß!
Vienna Stay Apartments € 18.250
Angebote 43
Angebote Häuser & Wohnungen 43
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 400
Airbnb-Auslastungsrate 8.1%
Mitglied seit 01/2016
"Superhost" False
Franziska* € 17.750
Angebote 9
Angebote Häuser & Wohnungen 9
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 2.000
Airbnb-Auslastungsrate 31.9%
Mitglied seit 11/2016
"Superhost" False
Sprachen Deutsch, English, Čeština
Georg* € 17.500
Angebote 4
Angebote Häuser & Wohnungen 3
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 4.400
Airbnb-Auslastungsrate 46.9%
Mitglied seit 06/2015
"Superhost" False
Ausbildung , Danube International School, Walz, Uni Wien
Sprachen Deutsch, English, Español
hallo. Ich bin Georg* aus Wien, wohne derzeit in Kolumbien und betreibe eine Kaffeefarm. Während ich nicht da bin, vermiete ich mein Haus in Wien.
Elisabeth* € 16.000
Angebote 5
Angebote Häuser & Wohnungen 5
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 3.200
Airbnb-Auslastungsrate 36.8%
Mitglied seit 07/2013
"Superhost" False
Ausbildung Universität für Bodenkultur / Studienrichtung Umwelt und Bioressourcenmanagement
Arbeit Unternehmerin
Sprachen Deutsch, English
Ich bin ein Familienmensch und bin gerne in der Natur, vor allem in den Bergen. Trotzdem liebe ich Ottakring, wo meine Familie und ich wohnen, wenn wir nicht gerade in den Bergen sind!
Sara & Simon* € 15.250
Angebote 5
Angebote Häuser & Wohnungen 5
Einnahmen/mo (Ø pro Angebot) € 3.000
Airbnb-Auslastungsrate 68.2%
Mitglied seit 07/2016
"Superhost" False
Sprachen Deutsch, English
Wir sind beide viel gereist und freuen uns darauf Gäste aus aller Welt empfangen zu können. Sara* hat in Portugal und Serbien studiert und ein paar Jahre in Belgrad gearbeitet. Simon* war 10 Jahre in einem französischen Kloster und hat in Frankreich, Kamerun, Amerika und Holland gelebt. Vor zwei Jahren haben wir uns dann in Wien getroffen und sind mittlerweile eine kleine Familie (unser Sohn Castiel* ist im Juni geboren)...
Top-Verdiener mit den höchsten Einnahmen

Alle Angebote: Anzahl in 500m

Quelle: wherebnb.in/wien 2017

Geographisch sind die Top-Verdiener, wie auch die Top-Anbieter, vor allem in den inneren Bezirken anzutreffen (siehe die bunten Punkte auf der Karte). Die „Top-Anbieter-Gerade“ vom 2. in den 5. Bezirk ist auch bei den Top-Verdienern als „Top-Verdiener-Gerade“ identifizierbar. Betrachtet man die Lokalisierung unterschiedlicher Verdienstgruppen auf der Karte im Vergleich, zeigt sich ein klares Muster: je höher der monatliche Verdienst, desto zentraler sind die Angebote. Die Top-Verdiener Gruppe ist am stärksten konzentriert, gefolgt von der Verdienstgruppe > € 4500, > € 1500, usw. Anders gesagt sind es also vor allem die Angebote in den zentralen Lagen, mit denen die Top-Verdiener Einnahmen lukrieren.

Wie bereits bei den Top-AnbieterInnen lassen sich auch bei den Top-Verdienern unterschiedliche Standortstrategien ausmachen (Mouse-Over über die Anbieternamen visualisiert ihre Angebote auf der Karte). Während etwa der Top-Verdiener „Lara & Sergej*“ an zumindest 5 Standorten Airbnb-Unterkünfte betreibt, konzentriert sich der Top-Verdiener mit den zweitmeisten Einnahmen, „Sara und Tom*“ auf nur einen Standort in der Stadt mit vielen Angeboten.

Auftritt der Top-Verdiener

Auffallend ist auch der unterschiedliche Außenauftritt der Top-Verdiener (ein Klick auf die Anbieternamen zeigt Details und Beschreibung). Manche der Top-Verdiener verstecken ihre kommerzielle Ausrichtung nicht, sowohl im Anbieternamen, als auch in ihrer Beschreibung. So schreibt etwa „Schoen Apartments“: „Schoen Apartments offers serviced business apartments for professionals and tourists. Our apartments are stylishly furnished with a good mixture of design and comfort.“ Die Google-Suche führt direkt zur Homepage des im Handelsregister eingetragenen Unternehmens, das Wien-weit Luxusunterkünfte vermietet. Andere Top-Verdiener lassen zwar im Anbieternamen eine gewerbliche Ausrichtung vermuten, geben aber keine Beschreibung auf Airbnb an, wie etwa „Vienna Stay Apartments“. Eine schnelle Internetsuche ergibt allerdings die Firma M&M Appartements & Property Management GmbH als Eigentümer und weist auf die Nähe des Anbieters zur Immobilienbranche hin. Laut Recherche der Wiener Zeitung 55 scheint ihr Geschäftsführer insgesamt bei zwölf Immobilienunternehmen als Geschäftsführer auf.

Die Verflechtungen der Top-Verdiener mit der Hotel- bzw. Immobilienbranche sind aber nicht immer so einfach nachzuvollziehen. Die große Mehrheit lässt aus dem Anbieternamen und der Beschreibung keine kommerzielle Orientierung erkennen, bzw. auch nicht, dass es sich um große Vermieter mit hohen monatlichen Einkünften handelt. Ein Vermieter mit dem Anbieternamen „Teresa & Martin*“, etwa, schreibt: „Wir, Teresa* und Martin*, verheiratet, zwei Söhne (Zwillinge) und ein Hund, freuen uns Gäste aus aller Welt in unseren Wohnungen willkommen zu heißen :-)“. Ein Vermieter mit dem Anbieternamen „Friedrich*“ bedient ebenfalls das Cliché einer handelnden Privatperson: „Ich bin in erster Linie ein glücklicher Familienvater. Wer mit drei Kindern unterwegs ist, der kommt an Apartments nicht vorbei. So sind meine Frau und ich selber Gastgeber geworden. Wir lieben es im Ausland so zu leben wie die Leute die dort leben. Genau das wollen wir auch unseren Gästen bieten.“ Unerwähnt bleibt in dieser scheinbaren „HobbyistInnen-Beschreibung“ der geschätzte monatliche Verdienst von „Friedrich*“ von rund € 32.000.

Zusammenfassend zeigt die Betrachtung der Anbieter- und Einnahmenverteilung, dass KleinanbieterInnen mit nur einem einzelnen Angebot überwiegen. Sie vereinen rund 6 von 10 der angebotenen Unterkünfte. Die restlichen 40% werden von AnbieterInnen mit mehr als einem Angebot vertrieben. Wiens Top-Anbieter hat 43 Unterkünfte. Nicht alle KleinanbieterInnen betreiben allerdings traditionelles „homesharing“ und lassen sich dem Bereich der „HobbyistInnen“ zurechnen. Rund die Hälfte der langfristig als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen – und damit dem regulären Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen – gehören VermieterInnen mit nur einem Angebot. Auch hinter manchen KleinanbieterInnen lässt sich also gewerbliches Kalkül vermuten.

Obwohl KleinanbieterInnen mit einem Angebot die Mehrheit der Anbieter stellen: es verdienen vor allem wenige Große. Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die obersten 20% mit den meisten Einnahmen. Lediglich rund 6% der Gesamteinnahmen gehen an VermieterInnen mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Obwohl diese Gruppe fast die Hälfte der Anbieter ausmacht, verdient sie nur etwas mehr als ein Zwanzigstel der Einnahmen. Die obersten 0,5% der AnbieterInnen mit den meisten Einnahmen verdienen monatlich individuell zumindest € 15.000. Wiens Top-Verdiener hat sogar geschätzte Monatseinnahmen von rund € 60.000. Die Einnahmen sind also sehr ungleich verteilt, und es verdienen vor allem wenige Top-Verdiener.

Die gewerbliche Orientierung der Anbieter ist nicht immer direkt ersichtlich. Bei einigen der Top-Anbietern deutet bereits der Anbietername bzw. die Beschreibung auf eine gewerbliche Orientierung hin. Für einige findet sich mittels kurzer Recherche auch eine Nähe zur Hotel- bzw. Immobilienbranche. Mehrere der Top-Anbieter bedienen allerdings das Clichée der kleinen PrivatvermieterIn in ihrer Beschreibung und dem Anbieternamen, trotz der umfangreichen monatlichen Einnahmen, die zweifelsfrei auf eine gewerbliche Nutzung der Airbnb-Plattform schließen lassen.

„Live Like a Tourist“?

In Anbetracht der starken Konzentration des Markts und der wohl damit verbundenen Professionalisierung der AnbieterInnen stellt sich die Frage, inwieweit sich diese Angebote, noch von der Hotellerie und von traditionellen Ferienwohnungen unterscheiden. Jedenfalls unterscheidet sich natürlich das Marketing. Einerseits versucht Airbnb, sich mit Werbeversprechen wie „Live like a local“ vom traditionellen Tourismus abzugrenzen. Andererseits gibt es zahlreiche VermieterInnen, die sich vorrangig nicht als Unternehmen sondern als Privatpersonen z.B. als glücklicher Familienvater oder kinderliebendes Ehepaar darstellen.

Die obige Analyse hat gezeigt, dass hinter diesen Versprechen der VermieterInnen wohl oft wenig Substanz stecken dürfte. Was die Frage des „local“, also die Standortwahl bei den Angeboten betrifft, so hat sich in den obigen Analysen gezeigt, dass sich die Lage der Angebote für „Wohnungen/Häuser“ und der Angebote der Top-Anbieter deutlich von der Lage der anderen Angebote unterscheiden.

Hotels & Ferienwohnungen auf booking.com
Hotels & Ferienwohnungen auf booking.com

Hotels / Hostels: Anzahl der Angebote auf booking.com in 500m

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017
Top-Anbieter auf Airbnb
Top-Anbieter auf Airbnb

Top-Anbieter: Anzahl der Angebote in 500m

Quellen: wherebnb.in/wien 2017, Stadt Wien 2011, Statistik Austria 2017

Vergleicht man die Lage der Angebote der Hotellerie und der wohl meist klar gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen über booking.com, so fällt auf, dass sich die Airbnb-Angebote der Top-Anbieter bzw. Top-Verdiener sehr ähnlich verteilen. Im Gegensatz zum Durchschnitt von Airbnb oder gar den „Zimmern“ auf Airbnb entspricht das viel mehr einer traditionellen touristischen Standortwahl. Hier entscheidet vorrangig die Zentralität. So findet sich die höchste Dichte in einer Achse zwischen 2. und 4. Bezirk und im 10. Bezirk in der Nähe des Hauptbahnhofs. Im Gegensatz zur Hotellerie befinden sich die Schwerpunkte eher außerhalb des 1. Bezirks, der Hauptbahnhof ist sogar relativ stärker entwickelt.

Die Angebote außerhalb des unmittelbaren Zentrums befinden sich wiederum eher an Standorten wie rund um den Naschmarkt oder im 15. Bezirk, wo auch die auf booking.com angeboteten Ferienwohnungen zu finden sind. Die ist auch insofern nicht überraschend, als es sich teilweise um die gleichen Angebote handeln dürfte, die über beide Vermittlungsplattformen angeboten werden.

Somit lässt sich sagen, dass sich die Standortentscheidungen und damit auch die angebotenen Standorte der Top-Anbieter und Top-Verdiener nicht wesentlich von der Hotellerie oder von traditionellen Anbietern von Ferienwohnungen unterscheiden. An manchen Standorten wie etwa rund um den Hauptbahnhof verschiebt sich der Schwerpunkt der Hotellerie in Wien womöglich sogar zeitlich später als der Airbnb-Angebote. Am Ende scheint, dass die Professionalisierung zu ähnlichen Entscheidungen führt und wenig Unterschied verbleibt.

Fazit

Zentrale Ergebnisse

  • Airbnb wächst auch in der Stadt Wien sehr dynamisch. 
    Allein in den letzten drei Jahren stieg die Zahl der gelisteten Angebote um rund 560%.
  • Vermietet werden über die Plattform vor allem ganze Wohnungen.
    Die von Airbnb beworbene Idee des geteilten Schlafzimmers oder Wohnraums spielt in Wien eine untergeordnete Rolle. Mit rund 70% stellt die Vermietung von ganzen Wohnungen bzw. Häusern, die exklusiv von MieterInnen genutzt werden, den mit Abstand wichtigsten Unterkunftstyp dar.
  • Räumlich sind die Angebote stark in den innerstädtischen Bereich konzentriert, vor allem innerhalb des Gürtels.
    Dort vor allem in Gebieten mit hohem Tourismusaufkommen, sowie in zentral gelegenen, touristisch gut erschlossenen und attraktiven Wohngegenden rund um die Innenstadt.
  • Die über die Plattform generierten Einnahmen sind beträchtlich und belaufen sich auf rund € 80 Millionen.
    Das entspricht in etwa 10% des Wiener Nächtigungsumsatzes für das Jahr 2016. Die Einnahmen sind allerdings räumlich stark konzentriert. In den "Hot Spots" werden bis zu € 300.000 monatlich eingenommen. Das potentielle Steuer- und Abgabenvolumen, das hinter diesen Einnahmen steht, beträgt nach grober Schätzung bis zu € 21 Millionen.
  • Dem Wohnungsmarkt werden durch Airbnb dauerhaft Wohnungen entzogen, besonders in Gebieten, in denen die Mieten und die Nachfrage nach Wohnungen bereits sehr hoch sind.
    Im Kontext des angespannten Wohnungsmarkts kann erwartet werden, dass die langfristige Vermietung von Ferienunterkünften dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und weiter beitragen wird. In absoluten Zahlen sind vor allem die Gebiete rund um den Schwedenplatz, den Spittelberg und das Freihausviertel betroffen, mit einer Anzahl von bis zu 100 entzogenen Wohnungen innerhalb von 500m.
  • Airbnb verspricht heute stadtweit höhere Einnahmen als reguläre Vermietung.
    Es besteht daher ein immobilienwirtschaftlicher Anreiz, Wohnungen in dauerhafte Ferienunterkünfte umzuwandeln, besonders im 10. und 11. Bezirk, sowie im 1., 4., 6. und 7. Bezirk. Sofern das Wachstum von Airbnb anhält, kann besonders in diesen Gebieten in den kommenden Jahren mit einem Anstieg an langfristig vermieteten Unterkünften und einem Verlust an regulärem Wohnraum gerechnet werden.
  • Unter den Vermietern überwiegen KleinanbieterInnen mit einem Angebot.
    Sie vereinen rund 6 von 10 der angebotenen Unterkünfte. Die verbleibenden knapp 40% entfallen auf Vermieter mit mehr als einem Angebot. Wiens Top-Anbieter hat 43 Unterkünfte. Rund die Hälfte der dauerhaft als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen gehört allerdings VermieterInnen mit nur einem Angebot. Auch hinter manchen KleinanbieterInnen lässt sich daher gewerbliches Kalkül vermuten.
  • Obwohl KleinanbieterInnen mit einem Angebot die Mehrheit der AnbieterInnen stellen: Es verdienen vor allem wenige Große. Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die obersten 20% mit den meisten Einnahmen. Lediglich rund 6,5% der Gesamteinnahmen gehen an Vermieter mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Wiens Top-Verdiener hat sogar geschätzte Monatseinnahmen von rund € 60.000.
  • Die gewerbliche Orientierung der AnbieterInnen ist nicht immer direkt ersichtlich.
    Bei einigen der Top-AnbieterInnen deutet bereits der Anbietername bzw. die Beschreibung auf eine gewerbliche Orientierung hin. Mehrere der Top-AnbieterInnen bedienen allerdings das Cliché der kleinen PrivatvermieterInnen in ihrer Beschreibung und dem Anbieternamen, trotz der umfangreichen monatlichen Einnahmen, die zweifelsfrei auf eine gewerbliche Nutzung der Airbnb Plattform schließen lassen.

Weiterführende Fragen

Diese Ergebnisse eröffnen eine Reihe an weiteren, vertiefenden Fragen, die für ein umfassendes Verständnis der Airbnb-Aktivitäten in Wien zukünftig systematisch zu erforschen wären. Das betrifft Fragen rund um die AnbieterInnen, Auswirkungen von Airbnb auf die Hotellerie und das Gastgewerbe oder auch Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und kleinräumige Stadtentwicklung, Auswirkungen auf konkrete Häuser und Stadtviertel, in denen eine hohe Airbnb-Dichte vorherrscht.

  • AnbieterInnen: Unsere Analyse gibt einen ersten Überblick über die AnbieterInnensituation, sowohl was die Verteilung nach Angebotsmenge als auch nach Einnahmen betrifft. Ein zentraler Aspekt, der sich hierbei zeigt ist, dass es sowohl kleine AnbieterInnen mit einem Angebot gibt, als auch sehr große Anbieter mit bis zu 40 Angeboten. Weitgehend offen bleibt die Frage, wer diese VermieterInnen genau sind und welche Motive sie verfolgen. Wer sind etwa die KleinanbieterInnen (sozio-ökonomisch, demographisch, geschlechterbezogen) und was sind ihre Motive auf Airbnb aktiv zu werden? Inwiefern wird Airbnb eher zur Aufbesserung des Haushaltsbudgets verwendet oder inwiefern ist es auch Ausdruck von Armut und Strategie, um sich die eigene Miete überhaupt leisten zu können? Ebenso bei den großen Vermietern: Wer sind die großen Vermieter? Wer steckt hinter diesen Anbietern und welche Strategien verfolgen sie mit der Vermietung von Wohnungen über Airbnb? In welchem Ausmaß verstecken sich Immobilienunternehmen oder Hotels hinter den großen Anbietern bzw. inwiefern sind auch tatsächlich Privatpersonen als große Vermieter aktiv? Welche  Eigentümerstrukturen stehen hinter den Großvermietern?
  • Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und kleinräumige Stadtentwicklung: Die Analyse zeigt, dass vor allem in den innerstädtischen Bereichen mittlerweile eine beträchtliche Zahl an Wohnungen dauerhaft als Ferienunterkunft vermietet wird und damit nicht mehr dem regulären Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Einzelne Grätzel sind hier besonders belastet und von der neuen Verwertungsstrategie Airbnb betroffen. Klar ist, dass sich durch den Verlust von Wohnraum das Angebot verknappt und entsprechend die Mieten steigen und der Verdrängungsdruck zunimmt. In welchem Ausmaß das passiert und wie konkret sich das Wohnungsangebot und die Sozialstruktur in einzelnen Grätzeln durch Airbnb verändert, wären wichtige Fragen für zukünftige Forschung..
  • Auswirkungen auf die Wohnsituation in konkreten Häusern: Die Umwandlung von Wohnungen in Ferienunterkünfte bringt Belastungen für ansässige BewohnerInnen. Veränderte Geräuschkulisse und Lärm, andere Nutzungszeiten, höheres Müllaufkommen oder höhere Betriebskosten sind einige Beispiele. Damit treffen in den betroffenen Häusern die Interessen der Immobilienverwertung und der ansässigen Bevölkerung aufeinander und die gewerbliche Nutzung von Wohnraum kann zu Verdrängung führen. Offen ist, welche Formen diese Belastung in betroffenen Häusern genau annimmt, wie sie von den ansässigen BewohnerInnen wahrgenommen wird und welche Umgangsstrategien diese entwickeln. Darüber hinaus ist die Frage, wie sich die Umwandlung von Wohnraum in Ferienunterkünften auf den Stadtraum und die Nachbarschaft auswirkt, etwa durch veränderte Konsummuster, die dazu beitragen können, Viertel stärker als Erlebnis- und Konsumorte für TouristInnen umzustrukturieren.
  • Auswirkungen auf Hotellerie und Gastgewerbe: Die Analyse zeigt, dass Airbnb mittlerweile ein relevanter „Player“ im Wiener Hotel- und Gastgewerbe ist. Rund 10% des Nächtigungsumsatzes wird heute bereits über die Plattform generiert. Die Frage bleibt, welche Marktsegmente diese Angebote bedienen und inwiefern sie damit eine direkte Konkurrenz für Hotelbetriebe darstellen oder ein neues Marktsegment eröffnet haben. Damit zusammenhängend stellt sich auch die Frage, inwiefern die Vermietung von Wohnungen ein Segment darstellt, in dem es einen neuen Markt für die Hotellerie gibt, in den traditionelle Hotelbetriebe expandieren könnten bzw. das bereits bereits tun.

Ausblick

Die Vermietung von Wohnraum über Airbnb ist in Wien in den letzten Jahren rasant angestiegen. Sofern die Plattform mit der gleichen Dynamik wie bisher weiter wächst, werden in den nächsten Jahren tausende zusätzliche Angebote entstehen und damit auch tausende weitere Wohnungen nicht mehr zur regulären Vermietung am Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen.

Ob das tatsächlich so eintritt, ist offen. Einerseits könnte man vermuten, dass es mit wachsendem Städtetourismus auch in den nächsten Jahren eine anhaltend hohe Nachfrage nach Ferienunterkünften gibt, was der weiteren Ausweitung des Angebots zuträglich sein kann. Dienstleistungsagenturen, die es mittlerweile für die Unterkunftsvermietung und die Umwandlung von Wohnraum in Ferienunterkünfte in Wien gibt, könnten das Wachstum noch weiter fördern. Andererseits könnte man auch vermuten, dass vor allem in den Anfangsjahren von Airbnb in Wien viele neue Anbieter auf den Markt gedrängt haben und sich das Wachstum in den kommenden Jahren nicht mit gleicher Dynamik fortsetzt. Ein entscheidender Faktor wird auch sein, inwiefern sich die Airbnb-Vermietung immobilienwirtschaftlich in großem Maßstab als neue Verwertungsstrategie durchsetzt. Nicht zuletzt wird es auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Regulationen ankommen, mit welcher Dynamik und in welchem Ausmaß sich Airbnb weiter entwickelt.

Während der Boom von Airbnb VermieterInnen Einnahmen bringt und TouristInnen zusätzliches Angebot zur Übernachtung, hat das Wachstum potenziell auch negative Nebeneffekte, vor allem wenn regulärer Wohnraum dauerhaft in Ferienunterkünfte umgewandelt wird. Erstens trägt die dauerhafte Vermietung von Wohnungen zur Wohnraumverknappung und damit potenziell zu steigenden Mieten bei, vor allem in zentralen Lagen der Stadt in denen die Mieten sowieso bereits vergleichsweise hoch sind. Damit steigt auch der Verdrängungsdruck in diesen Gebieten. Daneben können durch die Umwandlung in Ferienunterkünfte innerhalb von betroffenen Häusern Nutzungskonflikte mit ansässigen BewohnerInnen entstehen. Schließlich ergeben sich auch auf Nachbarschaftsebene potenziell Konflikte, wenn betroffene Gebiete verstärkt als Konsum- und Nutzungsort für touristische Gruppen restrukturiert werden.

In Städten wie Berlin, Barcelona, San Francisco oder New York, in denen das Airbnb Angebot in den letzten Jahren rasant gewachsen ist, sind diese negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt bereits besonders deutlich und haben die Politik zum Handeln bewegt. Die Erfahrung dieser Städte macht deutlich, was es für Möglichkeiten gibt, die Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte zu regulieren. So gibt es, um eine Grundlage für regulatives Handeln zu schaffen, die Möglichkeit ein System zur Registrierung von VermieterInnen einzuführen (z.B. Berlin, Barcelona oder San Francisco) oder Plattformen wie Airbnb dazu zu zwingen, VermieterInnendaten herauszugeben (z.B. New York). Um zwischen dauerhafter und zeitweiser Vermietung zu unterscheiden, kann man die Anzahl der Tage pro Jahr begrenzen, an denen Wohnungen teilweise oder vollständig vermietet werden dürfen (z.B. New York, San Francisco). Einige Städte haben eine räumliche Begrenzung eingeführt und definieren schutzwürdige Gebiete, in denen die langfristige Vermietung von Wohnungen eingeschränkt wird (z.B. Berlin). Denkbar wären auch sektorale Einschränkungen, etwa für mietpreisregulierte Wohnungen, die aus sozialpolitischer Sicht geschützt werden sollen.

Für regulative Eingriffe aller Art braucht es jedenfalls eine solide Datengrundlage, um die Probleme frühzeitig präzise einschätzen zu können und adäquat darauf reagieren zu können. Nur so kann es etwa auch ermöglicht werden, dass potenzielle negative Nebeneffekte der Airbnb Vermietung für den Wohnungsmarkt, einzelne Stadtviertel und die BewohnerInnen regulativ eingeschränkt bzw. entsprechend unterbunden werden.

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  62. Booking.com B.V.https://www.booking.com (Stand: 15.8.2017)

Grafiken

1.Anzahl der Angebote nach Typ (Tortendiagramm)
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2.Anzahl der Angebote nach Bezirken (Balkendiagramm)
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3.Dichte: Anzahl der Angebote in 500m (Karte)
AlleHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Wohnung / HausHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
ZimmerHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Geteiltes ZimmerHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
4.Bruttoeinnahmen nach Unterkunftstyp (Tortendiagramm)
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5.Bruttoeinnahmen nach Bezirk (Balkendiagramm)
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6.Entzogene Wohnungen in 500m (Karte)
Entzogenene Wohnungen / HäuserHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
7.Airbnb-Einnahmen und Mieteinnahmen in €/Monat nach Bezirken (Balkendiagramm)
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8.Angebote nach Anbietergröße (Tortendiagramm)
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9.Entzogene Wohnungen / Häuser nach Anbietergröße (Tortendiagramm)
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10.Einnahmen nach Anbietereinnahmen (Tortendiagramm)
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11.Aktive Angebote (Tortendiagramm)
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12.Bewertete Angebote (Tortendiagramm)
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13.Verfügbare Angebote (Tortendiagramm)
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14.Anzahl der Angebote nach Typ (Tortendiagramm)
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15.Anzahl der Schlafplätze nach Typ (Tortendiagramm)
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16.Kapazität Wohnung / Haus (Tortendiagramm)
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17.Kapazität Zimmer (Tortendiagramm)
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18.Kapazität Geteiltes Zimmer (Tortendiagramm)
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19.Anzahl der Schlafzimmer pro Wohnung / Haus (Tortendiagramm)
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20.Aufteilung Endkundenpreis (Balkendiagramm)
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21.Sensitivität: Preise pro Nacht (Sensitivitätsanalyse)
Tage pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
22.Sensitivität: Preise pro Nacht nach Unterkunftstyp (Gemischtes Diagramm)
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AmsterdamHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
wherebnb.in/wienHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
London & EdinburghHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
San FransiscoHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
BerlinHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
New YorkHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
23.Preise pro Unterkunft pro Nacht nach Unterkunftstyp (Gemischtes Diagramm)
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24.Sensitivität: Auslastung der Angebote Gebuchte Tage pro Jahr (Sensitivitätsanalyse)
Tage pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Bewertungen pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Maximale AuslastungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
25.Sensitivität: Auslastung der Angebote Buchungsdauer (Gemischtes Diagramm)
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AmsterdamHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
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London & EdinburghHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
San FransiscoHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
BerlinHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
New YorkHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
26.Sensitivität: Auslastung der Angebote Bewertungen pro Buchung (Gemischtes Diagramm)
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insideairbnb.comHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
airbnb 2012HTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
27.Sensitivität: Auslastung der Angebote Maximale Auslastung (Gemischtes Diagramm)
Hohe BelegungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
maximale BelegungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
28.Sensitivität: Einnahmen vor Steuern pro Monat (Sensitivitätsanalyse)
Tage pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Bewertungen pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
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29.Sensitivität: Einnahmen Buchungsdauer (Gemischtes Diagramm)
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AmsterdamHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
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30.Sensitivität: Einnahmen Bewertungen pro Buchung (Gemischtes Diagramm)
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31.Sensitivität: Einnahmen Maximale Auslastung (Gemischtes Diagramm)
Hohe BelegungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
maximale BelegungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
32.Einnahmen vor Steuern pro Monat (Gemischtes Diagramm)
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33.Sensititvität: Bruttoeinnahmen in Bezug auf die Modellparameter (Sensitivitätsanalyse)
Tage pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Bewertungen pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Maximale AuslastungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
34.Gesamteinnahmen aller Angebote pro Monat in 500m (Karte)
AlleHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Wohnung / HausHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
ZimmerHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Geteiltes ZimmerHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
35.Auslastung der Angebote Gebuchte Tage pro Jahr (Gemischtes Diagramm)
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36.2966 mit hoher Auslastung (Tortendiagramm)
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37.Verfügbarkeit der Angebote Angebotene Tage pro Jahr (Gemischtes Diagramm)
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38.3582 mit hoher Verfügbarkeit (Tortendiagramm)
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39.Sensititvität: Angebote mit hoher Auslastung in Bezug auf die Modellparameter (Sensitivitätsanalyse)
Tage pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Bewertungen pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Maximale AuslastungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
40.Sensititvität: Anteil der entzogenen Wohnungen in Bezug auf die Modellparameter (Sensitivitätsanalyse)
Tage pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Bewertungen pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Maximale AuslastungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
41.Sensititvität: Anzahl der entzogenen Wohnungen in Bezug auf die Modellparameter (Sensitivitätsanalyse)
Tage pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Bewertungen pro BuchungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Maximale AuslastungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
42.Anteil der entzogenen Wohnungen (Tortendiagramm)
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43.Entzogene Wohnungen nach Bezirk (Balkendiagramm)
Anzahl der WohnungenHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Anteil der entzogenen WohnungenHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
44.Dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen Anteile in den Bezirken (Karte)
Anteile an den WohnungenHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Anteile an den angebotenen Wohnungen / HäusernHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Alle angeboteten Wohnungen / HäuserHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Alle AngeboteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
MietpreiseHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
45.Entzogene Wohnungen in 500m (Karte)
Anteil Entzogenene Wohnungen / HäuserHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Entzogenene Wohnungen / HäuserHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
WohnungenHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Alle angeboteten Wohnungen / HäuserHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Alle AngeboteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
46.Preise & Auslastung der dem Wohnungsmarkt entzogenen Angebote (Gemischtes Diagramm)
PreiseHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Ausgelastete Tage pro JahrHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
47.Sensitivität: Airbnb-Einnahmen in Bezug auf die Auslastung (Sensitivitätsanalyse)
Mittlere AuslastungHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
48.Sensitivität: Airbnb-Einnahmen nach Bezirken Mittlere Auslastung (Balkendiagramm)
Fewo WienHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Hotel WienHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
wherebnb.in/wienHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
Hotel, gute LageHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
MaximumHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxlData: csv
49.Einnahmen Airbnb Potentielle Einnahmen für ein Haus oder eine Wohnung (Karte)
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50.Airbnb Einnahmen vs. Mieteinnahmen Verhältnis der Monatseinnahmen (Karte)
Einnahmen Airbnb vs. MieteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Einnahmen MieteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Einnahmen AirbnbHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
MietpreiseHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Airbnb-PreiseHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
51.Top-Anbieter mit den meisten Angeboten (Karte)
Ohne BasiskarteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
15+ AngeboteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
5+ AngeboteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
2+ AngeboteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
AlleHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
nur 1 AngebotHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
52.Top-Verdiener mit den höchsten Einnahmen (Karte)
Ohne BasiskarteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
> € 13.500/moHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
> € 4.500/moHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
> € 1.500/moHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
> € 500/moHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
AlleHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
< € 500/moHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
53.Hotels & Ferienwohnungen auf booking.com (Karte)
Hotels / HostelsHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
Ferienwohnungen / HäuserHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
AlleHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
54.Top-Anbieter auf Airbnb (Karte)
Alle Top-AnbieterHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
> 15 AngeboteHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
> € 13.500/moHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl
AlleHTML: htmlPDF: A1A2A3A4A5A6A7PNG: xssmmdlgxlxxl