Roman J. Seidl, Leonhard Plank und Justin Kadi

Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum als Ferienunterkunft boomt. Eine der weltweit größten Vermietungsplattformen ist Airbnb. Seit der Gründung im Jahr 2008 ist die Zahl der über den Online-Dienst vermittelten Angebote in vielen Städten rasant expandiert. Heute verwaltet Airbnb nach eigenen Angaben bereits rund 3 Millionen Unterkünfte in 65.000 Städten weltweit und erreicht mehr als 200 Millionen Gäste 1. Auch in Wien ist die Plattform zuletzt rapide gewachsen. Gemessen an der Zahl der gelisteten Angebote um nicht weniger als 561% allein in den letzten drei Jahren. Waren es im Oktober 2014 noch 1.300 gelistete Unterkünfte, gab es ein Jahr später bereits 5.300 2. Im August 2017 betrug die Anzahl der Unterkünfte bereits rund 8.600.

Mit dem raschen Wachstum wird auch vermehrt über Pro & Contra und die Folgen der Vermietung via Airbnb diskutiert. Insbesondere die Auswirkungen auf den lokalen Wohnungsmarkt, die Folgen für die Hotellerie und die Möglichkeiten und Schwierigkeiten, Airbnb gesetzlich zu regulieren, sind dabei zuletzt in den Fokus der Debatte gerückt.

Trotz der zunehmenden Aufmerksamkeit, die Airbnb damit erfährt, fehlt eine belastbare Datenbasis und damit einhergehend, eine systematische Analyse der Vermietungsaktivitäten in Wien bisher noch weitgehend. Diese Website bietet eine datengestützte Aufbereitung der Lage in Wien und will damit zur wissenschaftlichen und öffentlichen Debatte rund um die Vermietungsplattform beitragen. Die dargestellten Analysen sowie die Website sind das Ergebnis des Forschungsprojekts „Sharing-Ökonomie des Wohnens – Airbnb in Wien, räumliche und ökonomische Entwicklungslinien“, das durch die Hochschuljubiläumsstiftung der Stadt Wien gefördert wurde. Projektbearbeiter waren Roman Seidl, Leonhard Plank und Justin Kadi.

Kurzfassung

Airbnb ist primär eine Plattform für die Vermietung ganzer Wohnungen.

Die von Airbnb beworbene Idee des geteilten Schlafzimmers oder Wohnraums spielt in Wien eine untergeordnete Rolle. Mit mehr als 69% stellt die Vermietung von ganzen Wohnungen bzw. Häusern, die exklusiv von MieterInnen genutzt werden, den mit Abstand wichtigsten Unterkunftstyp dar. Gerade einmal 1% macht hingegen das vom Konzept des „Couchsurfing“ inspirierte „geteilte Zimmer“ aus, bei dem die MieterInnen sich sowohl Schlafraum als auch den restlichen Wohnraum mit den VermieterInnen (oder anderen MieterInnen) teilen.

» Überblick über die Angebote

Die Angebote sind räumlich stark in innerstädtischen Bereichen konzentriert.

Airbnb-Angebote sind vorrangig in Gebieten innerhalb des Gürtels zu finden und dort auf einzelne Grätzel konzentriert. Besonders viele gibt es in den zentral gelegenen Gebieten mit hohem Tourismusaufkommen im 1. Bezirk, sowie in zentral gelegenen, touristisch gut erschlossenen und attraktiven Wohngegenden rund um die Innenstadt.

Betrachtet man nur die Angebote der größten AnbieterInnen ähnelt die räumliche Verteilung in der Innenstadt jener der Hotellerie. Aufgrund der starken räumlichen Konzentration in ausgewählten innerstädtischen Gebieten ist der von Airbnb lancierte Slogan „Live Like a Local“ daher hinterfragenswert – das Muster ähnelt eher dem Motto „Live Like a Tourist“.

» Wo sind die Airbnb-Angebote?

Die via Airbnb generierten Einnahmen sind beträchtlich

Die jährlichen Bruttoeinnahmen, inklusive der Umsatzsteuer und den Airbnb-Service-Gebühren, belaufen sich auf geschätzte € 81 Millionen. Dies entspricht in etwa 10% des Wiener Nächtigungsumsatzes des Jahres 2016. Die Einnahmen sind allerdings räumlich stark konzentriert. In den „Hot Spots“ werden bis zu € 300.000 monatlich eingenommen. Das potentielle Steuer- und Abgabenvolumen, das hinter diesen Einnahmen steht, beträgt geschätzt bis zu € 21 Millionen.

» Preise, Einnahmen & Steuern

Dem Wohnungsmarkt werden durch Airbnb dauerhaft Wohnungen entzogen.

Derzeit werden – unter konservativen Annahmen – stadtweit rund 2.000 Wohnungen durch Airbnb langfristig dem Wohnungsmarkt entzogen. Zwar kann der Verlust von regulärem Wohnraum damit insgesamt betrachtet noch als relativ begrenzt eingestuft werden. Der Wohnraumentzug findet allerdings räumlich stark konzentriert statt. Er betrifft besonders innerstädtische Gebiete, in denen die Mieten und die Wohnungsnachfrage bereits sehr hoch sind. In diesen Gebieten hat sich die Vermietung von Ferienunterkünften als neue Verwertungsstrategie für Immobilien etabliert.

Im Kontext des angespannten Wohnungsmarkts kann angenommen werden, dass die Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und noch weiter beitragen wird. In absoluten Zahlen sind vor allem die Gebiete rund um den Schwedenplatz, den Spittelberg und das Freihausviertel betroffen, mit einer Anzahl von bis zu 100 entzogenen Wohnungen innerhalb von 500m.

Würde sich das Wachstum von Airbnb der letzten Jahre auch in den nächsten Jahren mit gleicher Dynamik fortsetzen, wären im Jahr 2022 bereits über 40.000 Wohnungen dauerhaft über Airbnb vermietet. Damit würden wesentliche Teile des Wohnungsangebots für Wohnzwecke in der Stadt verloren gehen und der Verdrängungsdruck weiter steigen.

» Wohnen vs. Airbnb

Airbnb verspricht heute stadtweit höhere Einnahmen als reguläre Vermietung.

Es besteht ein immobilienwirtschaftlicher Anreiz Wohnungen in langfristige Ferienunterkünfte umzuwandeln. Dieser existiert sowohl in Gebieten mit bisher noch geringer Airbnb Präsenz, als auch in Gebieten, die bereits sehr intensiv für Airbnb genutzt werden.

Besonders lukrativ ist es erstens im 10. und 11. Bezirk – zwei Bezirken außerhalb des Gürtels, die bisher noch kaum für Airbnb genutzt werden. Hier ist der Unterschied zwischen regulärer Vermietung und Airbnb Vermietung am höchsten, nicht zuletzt aufgrund der vergleichsweise niedrigen Mieten für reguläre Vermietung. Im 1., 4., 6. und 7. Bezirk sind die potenziellen Mehreinnahmen ebenfalls hoch. In diesen bereits intensiv für Airbnb genutzten Gebieten sind die Einnahmen für reguläre Vermietung vergleichsweise hoch. Allerdings können über Airbnb-Vermietung relativ zu anderen Gebieten hohe Einnahmen generiert werden.

Sollte die Anzahl der Ferienunterkünfte weiter wachsen, kann besonders in diesen Gebieten mit einem Anstieg gerechnet werden. Dementsprechend würde besonders hier regulärer Wohnraum verloren gehen und der Wohnungsmarkt weiter unter Druck geraten.

» Potential Mieteinnahmen vs. Airbnb-Einnahmen

Unter den Vermietern überwiegen KleinanbieterInnen mit einem Angebot.

Die KleinanbieterInnen vereinen rund 6 von 10 der angebotenen Unterkünfte. Die verbleibenden 40% entfallen auf Vermieter mit mehr als einem Angebot. Wiens Top-Anbieter hat 43 Unterkünfte. Nicht alle KleinanbieterInnen betreiben allerdings traditionelles „homesharing“ und lassen sich dem Bereich der „HobbyistInnen“ zurechnen. Rund die Hälfte der dauerhaft als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen gehört VermieterInnen mit nur einem Angebot. Auch hinter manchen KleinanbieterInnen lässt sich daher gewerbliches Kalkül vermuten.

» Konzentration der Angebote

Obwohl KleinanbieterInnen mit einem Angebot die Mehrheit der Anbieter stellen, verdienen vor allem wenige Große.

Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die obersten 20% mit den meisten Einnahmen. Lediglich rund 6,5% der Gesamteinnahmen gehen an VermieterInnen mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Obwohl diese Gruppe fast die Hälfte der AnbieterInnen ausmacht, verdient sie damit nur etwas mehr als ein Zwanzigstel der Einnahmen. Die obersten 0,4% der AnbieterInnen mit den meisten Einnahmen nehmen monatlich individuell zumindest € 13.500 ein. Wiens Top-Verdiener hat sogar geschätzte Monatseinnahmen von rund € 60.000. Die Einnahmen sind also sehr ungleich verteilt und es verdienen vor allem wenige Top-Verdiener.

Mittlerweile gibt es auch eine Reihe an Dienstleistern, die VermieterInnen in der Verwertung ihrer Immobilie unterstützen. Das Leistungsspektrum reicht von Gästebetreuung, Buchungsverwaltung, Facility-Services bis hin zu Reinigung. Das erleichtert die kurzfristige Vermietung von Wohnraum und kann damit zu einem weiteren Wachstum von Airbnb beitragen.

» Konzentration der Einnahmen

Die gewerbliche Orientierung der AnbieterInnen ist nicht immer direkt ersichtlich.

Bei einigen der Top-Anbieter deutet bereits der Anbietername bzw. die Beschreibung auf eine gewerbliche Orientierung hin. Für einige findet sich auch eine Nähe zur Hotel- bzw. Immobilienbranche. Mehrere der Top-Anbieter bedienen allerdings das Cliché der kleinen PrivatvermieterInnen in ihrer Beschreibung und im Anbieternamen, obwohl sie zahlreiche Angebote vermieten und entsprechend umfangreiche monatliche Einnahmen haben. Diese lassen zweifelsfrei auf eine gewerbliche Nutzung der Airbnb-Plattform schließen.

» Auftritt der Top-Verdiener

Langfassung

Überblick über die Airbnb Angebote

Wie viele Angebote gibt es?

Insgesamt finden sich zum Zeitpunkt der Erhebung (August 2017) in Wien 8.594 Airbnb-Angebote. Rund 12% davon (1.030 Angebote) sind als inaktive Angebote einzuschätzen – sie sind weder innerhalb des nächsten Jahres buchbar noch haben sie innerhalb des letzten Jahres eine Bewertung erhalten. Damit verbleiben 7.564 aktive Angebote. Die aktiven Angebote  sind entweder im nächsten Jahr für eine Buchung verfügbar (das sind 6.899 Angebote) oder wurden im vergangenen Jahr bewertet(das sind 6.160 Angebote) oder beides. Die folgenden Analysen beziehen sich immer auf diese 7.564 aktiven Angebote.

Unterkunftstypen

Die über Airbnb vermittelten Unterkünfte sind in drei verschiedene Unterkunftstypen gegliedert 8:

• Geteiltes Zimmer
  Gäste teilen den gesamten Wohnraum mit den VermieterInnen und/oder anderen MieterInnen und haben daher kein Zimmer für sich allein.
• Zimmer
  Gästen teilen einen Teil des gemeinschaftlichen Wohnraums mit den VermieterInnen und/oder anderen MieterInnen (z.B. Küche, Wohnzimmer, Badezimmer). Sie übernachten aber in ihrem eigenen Zimmer.
• Wohnung/Haus
  Gäste mieten die gesamte Wohneinheit exklusiv für sich.

Die folgenden Abbildung zeigen, wie sich die aktiven Angebote sowie die verfügbaren Schlafplätze auf diese drei Unterkunftstypen aufteilen.

Es zeigt sich, dass die von Airbnb propagierte Idee 9 vom geteilten Zimmer bzw. geteilten Wohnraum kaum relevant ist. Der Markt wird klar dominiert von der Vermietung von Wohnungen bzw. Häusern, die exklusiv von MieterInnen genutzt werden. Dieser Unterkunftstyp macht mit gut 69% (5226 Angebote) den größten Anteil aus. Deutlich dahinter liegen mit rund 30% (2260) der Angebote ganze, vermietete Zimmer. Gerade einmal 1% der aktiven Angebote in Wien (78 von 7564) sind geteilte Zimmer. Die Dominanz des Unterkunftstyps „Wohnung/Haus“ wird noch verstärkt bei der Betrachtung nach verfügbaren Schlafplätzen. Hier machen sie fast vier Fünftel aus. Dies ist keine Überraschung, da in ganzen Wohnungen bzw. Häusern sind in der Regel mehr Schlafplätze als in Einzelzimmern vorhanden sind.

Größen der Unterkünfte

Die Betrachtung der verschiedenen Unterkunftstypen nach Anzahl der verfügbaren Schlafplätze unterstreicht diesen Schluss. Während bei geteilten bzw. ganzen Zimmern Angebote für ein oder zwei Personen dominieren (78% bzw. 82%), sind es bei dem Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ Angebote für vier oder mehr Personen. Die Wohnungen und Häuser sind damit in der Mehrheit nicht klein. Im Schnitt kommen 3.9 Schlafplätze auf die Angebote im Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“. Auffällig ist weiters, dass sich insbesondere im Unterkunftstyp „geteiltes Zimmer“ ein erheblicher Anteil von Angeboten mit mehr als 4 Schlafplätzen findet. Dies sind laut den Angaben zur Art der Immobilie vorrangig Schlafsaal-Angebote von Hostels, wobei das größte Angebot 15 Schlafplätze umfasst. Diese Hostel-Anbieter machen zwar nur 13% der Angebote der „geteilten Zimmer“ aus, vereinen aber fast 39% der Schlafplätze auf sich. Wenn man diese Nutzung als Vermarktungskanal durch Hostels berücksichtigt, wird die ohnehin marginale Bedeutung des geteilten privaten Zimmers bzw. Wohnraums nochmals reduziert.

Die stattliche Größe der angebotenen Immobilien im Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ zeigt sich auch bei der Anzahl der Schlafräume. Unter Vorbehalt der verfügbaren Daten (siehe Erläuterung unten) ergibt sich im Durchschnitt für die angebotenen Wohnungen/Häuser eine Größe von knapp zwei Schlafräumen. Rund zwei Drittel der Angebote verfügt sogar über mindestens zwei. Damit entsprechen die angebotenen Wohnungen/Häuser in der Raumanzahl in etwa einer durchschnittlichen Wiener Wohnung 10.

Wo sind die Airbnb-Angebote?

Betrachtet man die räumliche Verteilung der Airbnb Angebote, wird eines rasch klar: Airbnb ist nicht gleichmäßig über die Stadt verteilt. Das macht eine stadtweite Durchschnitts-Darstellung durchaus problematisch, da die kleinräumigen Unterschiede innerhalb der Stadt verdeckt werden. Betrachtet man die Bezirksebene, fällt ein Muster auf: die Angebote sind vor allem in Bezirken innerhalb des Gürtels konzentriert. Die meisten Angebote finden sich mit 950 im 2. Bezirk, gefolgt vom 3. Bezirk mit 621 Angeboten und dem 1. Bezirk mit 538 Angeboten. In den äußeren Bezirken hingegen, insbesondere in den bevölkerungs- und flächenmäßig bedeutsamen 11., 13., 14., 21., 22. und 23., finden sich deutlich weniger Angebote. Das Schlusslicht bildet der 23. Bezirk (26 Angebote). Knapp davor findet man den 11. Bezirk (68 Angebote) bzw. den 21. Bezirk (84 Angebote).

Die meisten Airbnb-Angebote befinden sich in wenigen Stadtteilen. Anders als der von Airbnb lancierte Slogan „Live like a local“ 11 vermuten lässt, sind es nur bestimmte „locals“, die auf Airbnb vorrangig präsent sind. Nach Stadtteilen betrachtet sind es vor allem die touristisch attraktiven Viertel sowie die „In-“ oder „Szene-Gebiete“ in der Wiener Innenstadt innerhalb des Gürtels. Erstens sind es die traditionellen Tourismusstandorte im 1. Bezirk. Zweitens fallen darunter attraktive innerstädtische Wohngebiete im 4., 6. oder 7. Bezirk, die immobilienwirtschaftlich aufgewertet und touristisch gut erschlossen sind. Drittens sind es innerstädtische Wohngebiete mit guter Verkehrsanbindung außerhalb der touristischen Kernzonen, wie etwa Gebiete im 15. Bezirk, 5., aber auch im 2. und 16. Bezirk, in denen zunehmend immobilienwirtschaftliche Aufwertung stattfindet (12, 13)

Sobald man die Angebote nicht insgesamt betrachtet, sondern nach Unterkunftstyp unterscheidet, ändert sich die räumliche Verteilung. Beim Unterkunftstyp Wohnung/Haus dominieren wie auch in der Gesamtzahl der Angebote der 2., 3. und 1. Bezirk. Beim Unterkunftstyp „ganzes Zimmer“ sind es die Bezirke 2, 7, und 9. Eine Hypothese zur Erklärung dafür könnte sein, dass die gelegentliche Zimmervermietung besonders unter Studierenden verbreitet ist und sich nicht zuletzt in Wohngemeinschaften, in denen Studierende oft wohnen, leicht realisieren lässt. Besonders der 2. und 7. Bezirk sind unter Studierenden beliebte Wohnviertel 14.

Berechnung der Standorte

Die Angaben von Airbnb zum Standort eines Angebots sind geographisch ungenau, und es gibt keine präzisen Angaben zum Grad der Ungenauigkeit von Airbnb dazu. Einige Autoren (15, 16) gehen davon aus, dass es 150m sind, führen aber leider keine weiteren Quellen dazu an. Daher scheint die einzig zuverlässige Quelle die Verortung der Angebote auf der von Airbnb auf der Webseite zu einem Angebot dargestellten Karte zu sein. Dort wird der Standort als Kreisfläche mit einem Radius von 500m dargestellt. Daher nehmen wir an, dass das Angebot mit gleicher Wahrscheinlichkeit an jedem Punkt dieser Fläche liegt.

Die Zuordnung von Angeboten zu Bezirken erfolgt damit so, dass zu jedem Angebot eine „Scheibe“ mit Radius 500m erstellt wird. Diese Scheibe wird dann an den Bezirksgrenzen zerschnitten. Die Angebote werden somit – wenn sie an Grenzen liegen – anteilig mehreren Bezirken zugeordnet. Die folgende Abbildung zeigt die Zuordnung eines Angebots zu zwei Bezirken (A und B). Das Angebot wird anteilsmäßig (als Gewichtung) mit dem Anteil der grauen Fläche an der Kreisfläche dem Bezirk A und mit dem Anteil grau gepunkteten Fläche an der Kreisfläche Bezirk B zugeordnet.

Die Rasterdarstellung erlaubt es eine Flächendichte darzustellen. Sie basiert auf 250m Rasterzellen (ETRS-LAEA; 'European Grid'). Bei den auf Rasterdaten basierenden Analysen wird für den Mittelpunkt der 250m Rasterzelle ein Umkreis von ebenfalls 500m festgelegt, in dem Angebote berücksichtigt werden. Diese werden dann wiederum anteilig nach der Überdeckung mit der angenommenen Fläche, in der ein Angebot liegt, eingerechnet. In der folgenden Darstellung wird z.B. das Angebot anteilsmäßig mit dem Anteil der gepunkteten Fläche an der Kreisfläche der Rasterzelle zugeordnet:

Dieser Anteilswert entspricht dann unter den oben getroffenen Annahmen über die Genauigkeit der Daten der Wahrscheinlichkeit, dass das Angebot vom Mittelpunkt der Rasterzelle aus in 500m Umkreis liegt. Dadurch ist eine Darstellung von Flächendichten und Mittelwerten möglich. Die Ergebnisse sind stets als Anzahl, Summe oder Mittelwert aller Angebote in 500m zu interpretieren. Meist wurde eine Mindestanzahl an Angeboten (Summengewicht) pro Zelle als Filter für die dargestellten Zellen angewandt. Sofern nicht anders angegeben, werden nur Zellen dargestellt, die mindestens 1.0 Angebote aufweisen.

Durch diese Zuordnungen kann die Unschärfe der Daten mit maximal verbleibender Genauigkeit berücksichtigt werden, ohne diese zu überschätzen. Die Genauigkeit der so erreichten Schätzungen ist einer einfachen Zuordnung mit dem Mittelpunkt jedenfalls überlegen. Aus Gründen der Vergleichbarkeit wurden die Berechnungen für Angebote der Hotelbuchungsplattform „booking“ anhand der selben Methode durchgeführt, obwohl diese räumlich exakt verortet sind. Zur besseren Lesbarkeit wurden in allen folgenden Darstellungen die Zählwerte der Angebote auf ganze Zahlen gerundet.

Es kommt durch die von Airbnb verursachte Unschärfe zu einem „Abflachen“ von Bereichen hoher Dichte. Damit werden Gebiete mit hoher Dichte, die von Gebieten mit niedrigerer Dichte umgeben sind tendenziell unterschätzt. Die räumliche Konzentration wird geringer dargestellt als sie wirklich ist. Dieser Effekt ist umso stärker, je kleiner die betrachtete Fläche ist (also eher bei Rasterzellen oder bei kleinen Bezirken) und je stärker das Gefälle gegenüber den benachbarten Regionen ist. Daher sind wahrscheinlich z.B. die dargestellten Zahlen zur Inneren Stadt eher unterschätzt.

Bei kleinräumiger Betrachtung der Anzahl der Angebote in 500m Umkreis zeigt sich, dass die Angebote nicht nur innerhalb des Gürtels konzentriert sind – wie oben bereits auf Bezirksebene zu sehen – sondern auch in Gebiete außerhalb des Gürtels „ausfransen“. Das wird besonders im 15. und 16. Bezirk sichtbar. Ebenfalls zeigt sich eine Konzentration rund um den neuen Hauptbahnhof und das Bezirkszentrum im 10. Bezirk.

Innerhalb der Bezirke wird eine räumliche Konzentration auf einzelne Grätzel sichtbar. Im Tourismuszentrum, dem 1. Bezirk, konzentrieren sich die Angebote auf den östlichen Teil – wohl nicht zuletzt aufgrund der im westlichen Teil vorherrschenden Bebauung und Nutzung (Repräsentations- und Verwaltungsgebäude dominieren). In den touristisch gut erschlossenen und aufgewerteten Innenstadtbezirken sind es besonders die Grätzel mit großem Tourismusaufkommen und hoher Aufenthaltsqualität, z.B. Naschmarktgegend, Burggasse/Neustiftgasse oder Karmeliterviertel. Darüber hinaus gibt es Konzentrationen in Grätzeln mit zunehmend hoher Attraktivität als Wohngegend, etwa dem Stuwerviertel, dem Fasan- und Weißgerberviertel oder dem Sobieskiviertel (zw. Nußdorferstraße und Währinger Gürtel).

Die räumliche Verteilung unterscheidet sich auch nach Unterkunftstypen. Betrachtet man ausschließlich den Unterkunftstyp „Wohnung/Häuser“ dann tritt das Zentrum (1. und 2. Bezirk) noch stärker hervor, ebenso wie die Naschmarktachse im 4.-6. Bezirk. Die touristisch bereits zentral erschlossenen Bereiche mit hoher Aufenthaltsqualität sind also für die Vermietung ganzer Unterkünfte besonders relevant. Im Gegensatz dazu zieht sich der räumliche Fokus der Vermietung „ganzer Zimmern“ stärker entlang des westlichen Gürtels vom 9. Bezirk über den 16. bzw. 15. Bezirk bis in den 5. Bezirk (in der Karte zu sehen als „blaue Zimmer-Banane“ – dazu „Zimmer“ im rechten Eck der Karte oben auswählen). Ein erklärender Faktor hinter diesem Muster könnte in der oben bereits angesprochenen relativen Dominanz der studentischen bzw. jung-urbanen Bevölkerung in diesen Gebieten liegen, unter der die gelegentliche Vermietung von Zimmern möglicherweise besonders verbreitet ist 17.

Zusammenfassend zeigt sich eine Konzentration der Airbnb-Angebote innerhalb des Gürtels, insbesondere an zentralen Tourismusstandorten und zentral gelegenen, touristisch gut erschlossenen und attraktiven Wohngebieten. Außerdem, weniger umfangreich, in innenstadtnahen Wohngebieten, die bisher touristisch noch weniger genutzt sind, in denen immobilienwirtschaftliche Inwertsetzungprozesse allerdings bereits eingesetzt haben. Das deckt sich mit kürzlich veröffentlichten Ergebnissen einer Airbnb-Analyse in New York, in der ebenfalls besonders die zentralen und aufgewerteten Stadtteile als Hotspots für Airbnb-Vermietungen identifiziert wurden 18. Innerhalb der Wiener Bezirke zeigen sich bei einer kleinräumigen Analyse weitere Konzentrationen um touristische Hotspots und innenstadtnahe Wohnviertel. Die Betrachtung nach Unterkunftstypen zeigt eine Dominanz der städtisch zentralen Bereiche für die Vermietung ganzer Wohnungen bzw. Häuser, sowie eine Konzentration der Zimmervermietung in westlichen, unter Studierenden beliebten, Stadtgebieten.

Preise, Einnahmen & Steuern

Im Folgenden analysieren wir die Preise, zu denen VermieterInnen ihre Unterkünfte in Wien anbieten. Daran anschließend ermitteln wir die monatlichen Netto-Einnahmen der VermieterInnen vor Steuern aus der Vermietung über Airbnb. Schließlich stellen wir die jährlichen Brutto-Umsätze, einschließlich Airbnb-Gebühren, dar. Darüber hinaus liefern wir auch eine grobe Schätzung für unterschiedliche Steuern und Abgaben (Ortstaxe, Umsatzsteuer, Einkommenssteuer), die mit diesen Umsätzen verbunden sind.

Die auf airbnb.com angezeigten Nächtigungspreise können nicht ohne weitere Bearbeitungsschritte analysiert werden, denn sie weichen von den Preisen ab, die bei der Buchung zu bestätigen sind. Dafür müssen teilweise allfällige Reinigungsentgelte, jedenfalls aber die Airbnb-Servicegebühr und Steuern berücksichtigt werden. Um diesen Umständen Rechnung zu tragen, wurden diese entsprechend eingerechnet.

Die grundsätzliche Logik sei an folgendem Beispiel verdeutlicht. Ausgehend von einem Basispreis (der bereits eine Korrektur um Reinigungsentgelte enthält) von € 100 erhalten die VermieterInnen nach Abzug der Airbnb-Servicegebühr (3% plus 20% USt.) € 96,4. Dies wird in der Folge als Netto-Einnahmen der VermieterInnen (vor Steuern & Abgaben) bezeichnet. Im Gegensatz dazu wird in der Brutto-Perspektive ausgehend vom Basispreis die Airbnb-Servicegebühr (etwa 12% plus 20% USt.) aufgeschlagen. Dies ergibt einen Endkundenpreis von € 114,4.

Endkundenpreise nach Unterkunftstyp

Betrachtet man den einfachen Durchschnittspreis aller angebotenen Unterkünfte, die MieterInnen einschließlich aller Entgelte und Steuern am Ende zahlen müssen, kommt man auf € 98 je Nacht. Der Hälfte aller Angebote liegt jeweils unter und über € 85, das unterste Viertel der Angebote liegt unter €44, das oberste Viertel über € 148. Nicht zuletzt aufgrund der unterschiedlichen Kapazitäten der Unterkunftstypen (siehe oben bei „Größen der Unterkünfte“) ist der Durchschnittspreis für den Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ mit € 118 je Nacht mehr als doppelt so hoch wie in den Unterkunftstypen „Zimmer“ bzw. „geteiltes Zimmer“. Betrachtet man die Preise der mittleren Hälfte der Angebote, dann reichen sie bei „geteilten Zimmern“ von € 23-70 und bei ganzen „Zimmern“ von € 29-72 je Nacht. Bei Angeboten des Unterkunftstyps ganze „Wohnung/Haus“ liegt die Hälfte der Angebote zwischen € 63 und € 165 je Nacht.

Die obigen Preise beziehen sich auf alle Angebote – erhellender ist allerdings eine weitere Differenzierung nach Schlafplatzkapazität. Dabei zeigt sich folgendes Bild: Sucht man als Einzelperson einen Schlafplatz in einem geteilten bzw. ganzen Zimmer, muss man im Schnitt mit € 30 bzw. € 34 je Nacht rechnen. Für eine Zweier-Belegung in einem geteilten bzw. ganzen Zimmer fallen im Schnitt € 43 bzw. € 49 Euro je Nacht an, während eine entsprechende eigene Wohnung/Haus € 78 kostet. Für 4 Personen schlagen Nächtigungen im Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ mit durchschnittlich € 120 zu Buche, während in einem ganzen „Zimmer“ € 86 gezahlt werden müssen. Interessant ist, dass die ohnehin spärlich vorhandenen geteilten Zimmer auch noch fast gleich viel kosten wie ganze Zimmer bei Belegung mit einer Person.

In der Hotellerie in Wien lagen die Preise pro Person und Nacht 2015 inklusive Umsatzsteuer und Ortstaxe im Mittel (Nettoumsatz pro Nächtigung und Person + USt. + Ortstaxe) bei € 31 (1* & 2* Hotels & Pensionen), € 36 (3* Hotels), € 59 (4* Hotels) und € 151 (5* Hotels) 24. Die Preise der einfachen Hotels und Pensionen liegen damit auf einem ähnlichen Niveau wie die der Zimmer auf Airbnb. Die Preise für Wohnungen/Häuser entsprechen wohl bereits denen der Mittelklasse-Hotellerie. Es ist anzunehmen, dass die Airbnb-Angebote am ehesten bei den sehr einfachen Angeboten als auch bei den in der Hotellerie kaum angebotenen Wohnungen/Häusern einen Wettbewerbsvorteil gegenüber der Wiener Hotellerie aufweisen können. Es muss allerdings auch bedacht werden, dass Airbnb durchaus auch von Hotels und Pensionen als Zimmervermittler verwendet wird und damit in die Airbnb-Preise teilweise auch deren Preise eingehen.

Netto-Einnahmen der VermieterInnen

Nach der Analyse der Angebots-Preise („Was kostet es, eine Unterkunft zu mieten?“) widmen wir uns den Einnahmen, die durch Wohnraumvermietung via Airbnb erzielt werden. Dazu verwenden wir die oben modellierten Preise und kombinieren sie mit einem Auslastungsmodell. Dieses erlaubt, die realisierten Buchungen und die entsprechenden Auslastungen je Angebot zu schätzen. Während wir also zuerst das Angebot in den Blick genommen haben, fokussieren wir nun auf die Nachfrage in Form von getätigten Buchungen. Dieses ermittelte Gesamtvolumen der VermieterInnen-Einnahmen – vor Abzug allfälliger Steuern und Abgaben – bildet die Basis für weitere differenzierte Betrachtungen nach Unterkunftstypen und Stadträumen.

Eine der zentralen Fragen – nicht zuletzt für die VermieterInnen – ist die nach den monatlichen Einnahmen, die via Vermietung über Airbnb erzielt werden. Die folgende Abbildung zeigt die Durchschnittswerte und die Verteilung der Einkünfte vor Steuern für alle aktiven Angebote für die unterschiedlichen Unterkunftstypen.

Zieht man den Unterkunftstyp „ganzes Zimmer“ heran, so werden hier im Durchschnitt € 398 pro Monat umgesetzt. Die Hälfte der Angebote kommt auf weniger als € 260 Umsatz pro Monat und knapp zwei Drittel der Angebote liegen unter € 500 monatlich. Die Einnahmen, die für die angebotenen „Wohnungen/Häuser“ erzielt werden, liegen im Durchschnitt bei € 912 im Monat. Auch hier liegt die Hälfte der Angebote deutlich unter dem eben genannten Mittelwert und zwar bei € 628 pro Monat. Knapp ein Drittel der angebotenen „Wohnungen/Häuser“ kommen auf mehr als € 1000 je Monat.

Jährliche Brutto-Umsätze via Airbnb in Wien

Betrachtet man die jährlichen Brutto-Umsätze für alle Angebote in Wien so ergibt sich ein geschätztes Volumen von rund 80 Millionen Euro. Diese setzen sich zusammen aus den zuvor analysierten Nettoeinnahmen der VermieterInnen, den Airbnb-Service-Gebühren (die VermieterInnen und MieterInnen verrechnet werden) und der dazugehörigen Umsatzsteuer.

Der Löwenanteil entfällt erwartungsgemäß mit etwa € 67,7 Millionen (83,7%) auf den Unterkunftstyp „Wohnung/Häuser“, gefolgt vom Unterkunftstyp „ganze Zimmer“ mit immerhin € 12,8 Millionen (15,8%) sowie „geteilte Zimmer“ mit € 0,4 Millionen (0,5%). Im Vergleich dazu lag der offiziell gemeldete Beherbergungs-Umsatz aller Wiener Unterkunftsbetriebe (Hotels, Pensionen, Jugendherbergen, Privatzimmer, Campingplätze und sonstige Unterkünfte; ohne USt. und Frühstück) im Jahr 2016 bei rund € 738 Millionen 31. Der jährliche Umsatz entspricht damit etwa 10% des Wiener Nächtigungsumsatzes des Jahres 2016.

Eine erste räumliche Analyse des jährlichen Brutto-Umsatzes nach Bezirken zeigt, dass auch hier die Bezirke innerhalb des Gürtels dominieren und der 1. und 2. Bezirk mit rund € 10,8 bzw. € 10,5 Millionen klar voran liegen. Das Schlusslicht bildet abermals der 23. Bezirk mit weniger als € 0,2 Millionen. Knapp davor liegen der 11. und 21. Bezirk mit € 0,5 bzw. € 0,7 Millionen. Differenziert man nach Unterkunftstyp und betrachtet etwa nur „ganze Zimmer“, dann sticht vor allem ins Auge, dass der 1. Bezirk an Bedeutung verliert und der 9. und 15. Bezirk relativ wichtiger werden als in der Gesamtschau.

Analysiert man die realisierten Einnahmen noch kleinräumiger auf Ebene von Rasterzellen, zeigt sich in großen Teilen ein ähnliches Bild wie bei der Analyse der Angebotsdichte. Die Einnahmendichte ist eindeutig am höchsten im 1. Bezirk. Daneben gibt es auch noch einzelne Schwerpunkte im 7. Bezirk und rund um den Naschmarkt. Die Einnahmen sind allerdings räumlich stark konzentriert – in den „Hot Spots“ werden bis zu € 300.000 monatlich eingenommen.

Betrachtet man wiederum die Einnahmendichte nach Unterkunftstypen, zeigt sich im Falle des Typs „ganze Zimmer“ auch hier die stärkere Rolle der westlichen Standorte innerhalb des Gürtels vom 7. Bezirk bis in den 5. Bezirk. Beim Unterkunftstyp ganze „Wohnungen/Häuser“ dominiert hingegen klar der 1. Bezirk.

Steuervolumen via Airbnb

Ein ebenfalls kritisch diskutierter Aspekt betrifft die steuerlichen Konsequenzen, die mit der Vermietung von Wohnraum via Airbnb in Zusammenhang stehen (s. etwa 32, 33, 34). Das betrifft zum einen die lokal geregelten Ortstaxen, die von VermieterInnen an die Stadt Wien abzuführen sind (35). Zum anderen sind mit der Umsatzsteuer sowie der Einkommenssteuer auch bundesweit normierte Steuern betroffen, die gegebenenfalls sowohl von VermieterInnen als auch von Airbnb abzuführen sind. In der Folge liefern wir eine grobe Abschätzung für die potentiell zu zahlenden Steuern und Abgaben, die sich aus den via Airbnb erzielten Einnahmen ergeben.

Wenn wir unsere oben errechneten jährlichen Netto-Einnahmen der Vermieter in der Höhe von rund € 68,2 Millionen zugrunde legen, dann entspräche dies einem jährlichen Ortstaxenvolumen von rund € 1,7 Millionen (bei nur umsatzsteuerpflichtigen AnbieterInnen) bzw. € 1,9 Millionen (bei nur umsatzsteuerfreien AnbieterInnen). Der höhere Betrag in letzterem Fall resultiert daraus, dass bei der Kalkulation der Ortstaxe die Bemessungsgrundlage durch die Berücksichtigung der Umsatzsteuer reduziert wird 36.

Im Bereich der Umsatzsteuer stellt sich aus Sicht der VermieterInnen die Frage, ob sie die Kleinunternehmerregelung für sich geltend machen können. Bleiben ihre jährlichen Umsätze unter € 30.000, dann müssen sie keine Umsatzsteuer abführen. In der Maximalvariante – wenn alle Einnahmen als umsatzsteuerpflichtig angenommen werden – würde das oben geschätzte Volumen zu einem Umsatzsteueraufkommen (bei 13% Steuersatz) von rund € 8,9 Millionen führen. Auf Basis der unten dargestellten monatlichen Einnahmen je AnbieterIn kann geschätzt werden, welche AnbieterInnen jedenfalls mehr als € 30.000 pro Jahr via Airbnb realisieren und somit umsatzsteuerpflichtig sind. Dies sind rund 9% der AnbieterInnen und auf sie entfallen € 31,7 Millionen bzw. mehr als 46% der Umsätze. Damit ergibt sich – unter konservativen Annahmen – ein Umsatzsteuer-Volumen von € 4,1 Millionen Euro auf Seiten der VermieterInnen. Dieser Wert stellt die untere Grenze dar, denn die Anbieter könnten durchaus noch über andere wirtschaftliche Aktivitäten Umsätze erzielen.

Umsatzsteuer fällt auch bei den von Airbnb realisierten Umsätzen an, die primär auf Airbnb Service-Gebühren zurückzuführen sind. Diese setzt sich zusammen aus einem 3% Anteil des Nächtigungspreises, der den VermieterInnen abgezogen wird, sowie einer lt. Airbnb Angaben 5-15% Gebühr, die den MieterInnen auf den Nächtigungspreis aufgeschlagen wird. Unsere eigenen Berechnungen zufolge liegt letztere bei rund 12%. Als Basis für die Berechnung der 20%ige Umsatzsteuer – dieser Satz kommt in Österreich für die Leistung von Airbnb zur Anwendung, wir nehmen hier an, dass die Buchungen im Inland anfallen – sind somit 15% des Nächtigungspreises heranzuziehen. Dies ergibt damit bis zu € 2,1 Millionen, die Airbnb an Umsatzsteuer abführen müsste.

Schließlich müssen VermieterInnen auch ihre, via Airbnb erzielten, Einnahmen der Einkommens- bzw. der Körperschaftssteuer unterwerfen. Für natürliche Personen sind die Einnahmen im Rahmen der Einkommensteuererklärung anzugeben und können allenfalls durch zurechenbare Ausgaben reduziert werden. Um auf die entsprechende Steuer-Bemessungsgrundlage zu kommen, ziehen wir von den Einnahmen der VermieterInnen auf Basis einer durchschnittlichen Wiener Wohnung (68, 5m² 5) folgende Ausgaben ab: Betriebskosten (10,6%, 37), Strom/Gas (4,6%, 38), laufende Mehrkosten z.B. erhöhten Stromverbrauch oder Reparaturen durch Vermietung via airbnb (8%, 39), einmalige Investitionskosten in der üblicherweise genannten Größenordnung von etwa € 5.000 für auf 5 Jahre verteilt (5,7%) sowie steuerrechtliche Abschreibungen in der Höhe von jährlich 1,5% des Verkehrswerts für diese Wohnung (15,5%, 7). Verwendet man vereinfacht den (im Gegensatz zum Grenzsteuersatz) konservativen Wiener Durchschnittssteuersatz von 34,75% aus dem Jahr 2012 40 so ergäbe sich ein Einkommenssteueraufkommen von rund € 13 Millionen. Dies stellt eine Obergrenze dar. 

Es ist davon auszugehen, dass ein wichtiger Teil der Gesamteinnahmen auf juristische Personen entfällt. Diese unterliegen der Körperschaftssteuer und somit einem geringeren Steuersatz (nominell, 25%, effektiv 22,4% im Jahr 2015) und können auch weitere Ausgaben steuerrechtlich geltend machen. Eine sehr konservative Schätzung auf Basis der ÖHT-Branchenkennzahlen 41 mit einer angenommen Umsatzrendite von 10% (korrigiert um die niedrigeren Airbnb-Gebühren) ergibt ein Köst-Volumen von € 1,5 Millionen Dabei bleibt unberücksichtigt, dass die konventionelle Hotellerie meist höhere Kosten aufweist als die para-touristische Airbnb-Vermietung bei gewerblichen VermieterInnen. Die Schätzung dieses Einkommens- bzw. Körperschaftsteueraufkommens ist damit mit großen Unsicherheiten behaftet und die Bandbreite zwischen € 1,5 Mio (konservativ) und € 13 Millionen (optimistisch) ist eine erste Annäherung.

Auch für Airbnb stellt insbesondere die realisierte Service-Gebühr einen potentiellen Steuertatbestand dar, der der Körperschaftsteuer zu unterwerfen wäre. Das gegenwärtig diskutierte Prinzip der Unitary Taxation 42 geht davon aus, dass die Einkommensbesteuerung vorrangig dort erfolgen soll, wo ein Unternehmen seine Umsätze macht. Im Falle von Airbnb wär dies ein geschätzter Umsatz von € 10,9 Millionen für Wien. Allerdings ist eine Schätzung des potentiellen Körperschaftsteuervolumens schwierig, zumal es keine belastbaren Geschäftszahlen gibt. Airbnb ist ein nicht börsennotierter Start-Up, der noch in der Wachstumsphase steckt und nach eigenen Angaben erst im letzten Jahr profitabel wurde43.

In Summe ergibt sich bei grober Schätzung ein potentielles Steuer- und Abgabenvolumen von rund € 9 bis 21 Millionen. Darin enthalten ist ein Ortstaxen-Volumen zwischen € 1,7 und 1,9 Millionen und ein Umsatzsteueraufkommen von rund € 6,2 Millionen. Die potentielle Einkommens- und Körperschaftssteuern der VermieterInnen sind wegen der unklaren Kosten- und Rechtsstrukturen sehr unsicher und belaufen sich auf rund € 1,5 bis 13 Millionen.

Wohnen vs. Airbnb

Ein wesentlicher Unterschied von Airbnb-Unterkünften zu traditionellen Hotel-Unterkünften betrifft die genutzten Räumlichkeiten. Während Hotelbetriebe meist in eigens dafür vorgesehenen Gebäuden untergebracht sind, werden auf Airbnb Wohnungen, bzw. Räume darin, vermietet. Das wirft die Frage auf, wie sich Airbnb auf den lokalen Wohnungsmarkt auswirkt.

Wohnungen können über Airbnb mit unterschiedlicher Intensität verwertet werden. Erstens bietet die Plattform die Möglichkeit, dass BewohnerInnen gelegentlich ihren Wohnraum untervermieten, etwa über ein Urlaubswochenende, wenn sie nicht zuhause sind. In diesem Fall tritt nicht zwangsweise ein Entzug von Wohnraum vom regulären Wohnungsmarkt ein. Die Wohnung bzw. das Zimmer wäre ohne Untervermietung möglicherweise ohnehin leer gestanden.

Anders verhält es sich, wenn eine Wohnung langfristig über Airbnb vermietet wird. VermieterInnen bzw. EigentümerInnen können sich entscheiden, Wohnungen nicht mehr regulär über den Wohnungsmarkt zu verwerten, sondern gänzlich als Ferienunterkünfte zu vermieten. In diesem Fall geht Wohnraum vom regulären Wohnungsmarkt verloren und wird ersetzt durch Ferienwohnungen für TouristInnen. Entsprechend der Angebotsverknappung steigt der Druck auf den Wohnungsmarkt und die Mietpreise. Damit können Airbnb-Wohnungen zu einem Motor von Gentrifizierung und Verdrängung aus zentralen Lagen werden.

Aber wie sieht die Situation in Wien aus? Wie viele Wohnungen wurden dem Wohnungsmarkt durch Airbnb-Aktivitäten bereits entzogen? Welche Stadtteile sind besonders betroffen? Und in welchen Stadtteilen wird der Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren durch langfristige Airbnb-Vermietung besonders unter Druck geraten?

Wie definieren wir „dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen“?

Unsere Analyse zielt auf langfristig vermietete und dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen ab. Wir konzentrieren uns daher in der Folge ausschließlich auf den Unterkunftstyp „Wohnung/Haus“ (5.226 von 7.564 aktiven Angeboten). Angebote aus dem Unterkunftstyp „Zimmer“ und „geteiltes Zimmer“ beziehen wir nicht mit ein. Vollständig entzogene Wohnungen sind theoretisch solche, die über das Jahr hinweg als Ferienunterkunft vermietet sind und nicht von regulären MieterInnen bzw. EigentümerInnen bewohnt werden.

Eine Überprüfung dieses Status für jede Wohnung ist aus den verfügbaren Daten zu Airbnb kaum möglich. Analysen zu den Auswirkungen von Airbnb auf den Wohnungsmarkt arbeiten daher in der Regel mit einem Auslastungsgrad, über dem eine Auslastung durch reguläre BewohnerInnen unwahrscheinlich ist. Wachsmuth 16 definiert zum Beispiel einen Schwellenwert von 60 Tagen pro Jahr für häufig vermietete Wohnungen. Die gleiche Dauer wird auch von InsideAirbnb 15 angenommen. Das entspricht einer Vermietung von etwas mehr als einem Tag pro Woche. Wir verwenden ebenso eine Auslastung von 60 Tagen pro Jahr und definieren, in Anlehnung an Wachsmuth 16, zusätzlich noch eine notwendige Verfügbarkeitsdauer von 120 Tagen pro Jahr. Damit filtern wir zusätzlich jene Angebote heraus, die zwar länger als 60 Tage vermietet wurden, aber trotzdem nur zeitweise, etwa nur jedes Wochenende verfügbar sind. Wohnungen, die mehr als 60 Tage im Jahr belegt sind (hohe Auslastung) und mehr als 120 Tage im Jahr zur Buchung verfügbar sind (hohe Verfügbarkeit) definieren wir als dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnungen.

Auslastung der Angebote

Die Angebote des Unterkunftstyps „Wohnung/Haus“ sind im Durchschnitt rund 116 Tage im Jahr belegt – das entspricht rund 32% der Zeit (für methodische Details zur Berechnung der Auslastung siehe hier). Betrachtet man die Verteilung des Auslastungsgrads differenziert, so zeigt sich eine klare Polarisierung (siehe Verteilungsdiagramm unten). Zum einen gibt es eine hohe Zahl an Wohnungen mit sehr geringer Auslastung. Insgesamt 1.167 Unterkünfte (22%) sind nur 0-14 Tage pro Jahr belegt. Rund ein Drittel der Angebote (30%) bis zu 28 Tage. Auf der anderen Seite der Verteilung findet sich eine große Zahl an Wohnungen mit einer sehr hohen Auslastung. Rund ein Viertel der Angebote (25%) sind mehr als 252 Tage im Jahr belegt.

Die Mehrheit der Wohnungen sind also entweder sehr wenig oder sehr viel belegt. Die wohnungspolitischen Implikationen einer niedrigen bzw. einer hohen Auslastung sind unterschiedlich: Während eine geringe Auslastung mit hoher Wahrscheinlichkeit auf eine effizientere Nutzung von Wohnraum hinweist (Airbnb-Vermietung, wenn die BewohnerInnen nicht da sind), deutet eine hohe Auslastung auf den langfristigen Entzug von Wohnraum hin. Legt man nun die angenommene 60 Tage pro Jahr Definition für eine hohe Auslastung an, gibt es in Wien insgesamt 2.981 Angebote, die dieses Kriterium erfüllen (siehe Tortendiagramm unten). Das entspricht einer knappen Mehrheit (57%) aller angebotenen Wohnungen/Häuser in der Stadt. Die polarisierte Verteilung impliziert im Übrigen, dass die Ergebnisse relativ insensitiv auf Veränderung des festgelegten Schwellenwerts sind. Ein höherer Schwellenwert von 100 Tagen pro Jahr, etwa, würde die absolute Anzahl der entzogenen Wohnungen nur geringfügig erhöhen, da ein großer Teil der entzogenen Wohnungen eine sehr hohe Auslastung von 252 Tagen pro Jahr oder mehr aufweist.

Verfügbarkeit der Angebote

Im Durchschnitt sind die angebotenen „Wohnungen/Häuser“ 209 Tage im Jahr verfügbar. Das entspricht rund 57% der Zeit. Wie bereits der Auslastungsgrad ist auch die Verfügbarkeit stark polarisiert. Am unteren Ende der Verteilung finden sich rund ein Zehntel der Angebote (11,9%), die nur bis zu 14 Tage im Jahr verfügbar sind – also wenig bis kaum. Gleichzeitig häufen sich die Angebote am oberen Ende der Verteilung. So gibt es zum Beispiel rund ein Fünftel der Angebote (19,6%), die mit mehr als 336 Tagen im Jahr fast ganzjährig verfügbar sind. Auf Basis der festgelegten Definition von 120 Tagen pro Jahr für eine hohe Verfügbarkeit zeigt sich, dass es 3.582 „Wohnungen/Häuser“ in Wien mit hoher Verfügbarkeit gibt (Tortendiagramm unten). Das entspricht rund ⅔ bzw. 68,5% aller Angebote.

An der Verfügbarkeit der Angebote zeigt sich auch, dass die von uns angewendete Definition von langfristig dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen relativ konservativ ist. Es würde sich gut argumentieren lassen, dass eine Verfügbarkeit von >120 Tagen im Jahr, also einem Drittel aller Tage, bereits darauf hindeutet, dass eine Wohnung nicht regulär vermietet wird. Wir definieren entzogene Wohnungen allerdings enger und sehen nur die als entzogen, die eine Auslastung von >60 Tagen pro Jahr und eine Verfügbarkeit von >120 Tagen pro Jahr haben. Unsere Schätzung ist außerdem konservativ, da es noch andere Plattformen für die Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte gibt, die in Wien aktiv sind, die wir hier aber nicht betrachten (z.B. Wimdu, Homestay). Damit unterschätzt die vorliegende Berechnung tendenziell die Anzahl der langfristig dem Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen.

Wie viele Wohnungen werden dem Wohnungsmarkt durch Airbnb entzogen?

Auf Basis der Auslastung und der Verfügbarkeit ist es nun möglich zu berechnen, wie viele Wohnungen durch Airbnb dem Wohnungsmarkt (nach konservativer Schätzung) entzogen werden. Stadtweit erfüllen 2.028 Wohnungen das 60/120 Kriterium, sie haben sowohl eine hohe Auslastung als auch eine hohe Verfügbarkeit. Das entspricht knapp 4 von 10 (39%) aller über die Plattform angebotenen Wohnungen bzw. Häuser. Bezogen auf den gesamten Wiener Wohnungsmarkt entspricht es 1 von 420 Wohnungen (0,023%).

Wie bereits bei der Geographie der Angebote (s. hier) ist auch bei den entzogenen Wohnungen eine stadtweite Darstellung aufgrund der stark ungleichen Verteilung über die Stadt irreführend. Die absolute Anzahl der entzogenen Wohnungen nach Bezirk zeigt das klar (siehe Grafik unten).

Die Bezirke 1-3 sind am stärksten betroffen. Im 2. Bezirk sind 279 Wohnungen langfristig dem Markt entzogen. An zweiter Stelle folgt der 1. Bezirk mit 220 Wohnungen. Im 3. Bezirk sind es 188 Wohnungen. Der 7. und 15. Bezirk sind mit 138 bzw. 120 Wohnungen ebenso auffallend. Mit Abstand am wenigsten Wohnungen wurden dem Wohnungsmarkt bisher in Simmering (16 Wohnungen) bzw. Floridsdorf (20 Wohnungen) entzogen.

Ein Vergleich der absoluten Werte nach Bezirken ist nur bedingt aufschlussreich, da das Wohnungsangebot in den Bezirken höchst unterschiedlich ist. Betrachtet man die Anzahl der entzogenen Wohnungen im Verhältnis zum Wohnungsbestand in den Bezirken entsteht ein realistischeres Bild der Belastung des Wohnungsmarkts.

Dabei zeigen sich mehrere auffallende Dinge (siehe Karte): Es sind vor allem die Bezirke innerhalb des Gürtels in denen Wohnraum entzogen wird. Relativ zur Größe des Wohnungsmarkts trifft dies mit 1,88% des Wohnungsangebots speziell auf den 1. Bezirk zu.. Die hohe Anzahl an langfristig vermieteten Ferienwohnungen und die gleichzeitig geringe Größe des gesamten Wohnungsangebots führen dort zu einer besonders hohen Belastung. Außerhalb des Gürtels ist die Belastung wesentlich geringer als in den Innenbezirken. Die langfristige Vermietung über Airbnb findet hier offenbar weit weniger statt. Der 15. Bezirk ist für einen Bezirk außerhalb des Gürtels auffallend stark belastet (0,29% der Wohnungen). Mit Abstand am wenigsten Wohnungen werden dem Wohnungsmarkt, relativ betrachtet, in Liesing entzogen. Floridsdorf (0,03% der Wohnungen) ist ebenfalls, auch relativ betrachtet, kaum belastet, genauso wie Simmering (0,03%).

Immobilienwirtschaftlich betrachtet handelt es sich vor allem um Bezirke, in denen die Mieten vergleichsweise hoch sind. Die Angebotsmieten für reguläre Vermietung sind im 1. Bezirk mit Abstand am höchsten. In den inneren Bezirken sind sie ebenso höher als in den meisten äußeren Bezirken (abgesehen von den teureren Außenbezirken 13, 18 und 19, umschalten in der Karten oben auf „Mietpreise“). Es liegt nahe, dass sich dort die dauerhafte Vermietung von Immobilien als Ferienwohnungen als nächste Stufe der Immobilienverwertung etabliert. Im Zusammenwirken mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann erwartet werden, dass diese Entwicklung dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und noch weiter beitragen wird.

Die Darstellung der Daten auf Rasterzellen ermöglicht einen noch kleinräumigeren Blick, wo in der Stadt Wohnungen entzogen werden. Die Karte unten zeigt die absolute Zahl der entzogenen Wohnungen innerhalb von 500 Metern. Insbesondere vier Dinge fallen auf:

• In den inneren Bezirken gibt es drei kleinräumige „Hot Spots“: Im 1. und 2. Bezirk rund um den Schwedenplatz, im 7. Bezirk rund um den Spittelberg sowie in den zentralen Bereichen des 4. Bezirks rund um das Freihausviertel. Neben dem 1. Bezirk als traditionellem Tourismusort, sind das vor allem innenstadtnahe Wohngebiete, die immobilienwirtschaftlich in Wert gesetzt sind, eine gute Verkehrsanbindung aufweisen und touristisch bereits stark genutzt sind.

• Die absolute Zahl der entzogenen Wohnungen ist in den Hot Spots bemerkenswert hoch. So werden im 1. Bezirk etwa innerhalb von 500m bis zu 100 Wohnungen entzogen. Im 7. Bezirk sind es bis zu 79 Wohnungen, im 4. Bezirk immer noch bis zu 75. Hier wird die Konzentration des bezirksweiten Wohnraumentzugs auf kleinräumiger Ebene besonders stark deutlich. Betrachtet man das relativ zum gesamten Wohnungsbestand (in der Karte umschalten rechts oben auf „Anteil entzogene Wohnungen“), zeigt sich, dass in diesen Gebieten bis zu 1% des Wohnungsmarkts als Ferienunterkünfte vermietet werden.
• Bei allen drei Gebieten handelt es sich um Bereiche mit vergleichsweise hohen Preisen und sehr hoher Wohnungsnachfrage und einem entsprechend angespannten Wohnungsmarkt. Man kann davon ausgehen, dass der Entzug von Wohnungen hier bereits Auswirkungen auf die Mietpreise hat bzw. in Zukunft auch noch weiter haben wird.
• Betrachtet man die entzogenen Wohnungen relativ zum Wohnungsmarkt (hierfür in der Karte rechts oben umschalten auf „Anteil entzogene Wohnungen“) wird außerdem deutlich, dass vor allem der 1. Bezirk stark von Wohnraumentzug betroffen ist, vor allem im westlichen Bereich des Bezirks. Bis zu 2,8% der Wohnungen werden hier innerhalb von 500 Metern langfristig als Ferienwohnungen vermietet. Innerhalb dieses touristisch stark frequentierten Bereichs wird mittlerweile also ein bemerkenswerter Anteil an Wohnungen über Airbnb und nicht mehr über den regulären Wohnungsmarkt verwertet. Relativ zum gesamten Wohnungsangebot hat sich die Ferienunterkunftsvermietung am deutlichsten als neue Verwertungsstufe für Immobilien etabliert.

Insgesamt betrachtet zeigt sich ein differenziertes Bild in Bezug auf den Entzug von Wohnraum durch Airbnb. Obwohl die absolute Anzahl von rund 2.000 langfristig als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen stadtweit noch begrenzt erscheint, zeigt die Betrachtung auf kleinräumiger Ebene, dass der Verlust von Wohnraum geographisch stark konzentriert stattfindet. Neben dem 1. Bezirk als am stärksten betroffenen Gebiet sind hier vor allem die inneren Bezirke zu nennen. Immobilienwirtschaftlich sind das Gebiete mit vergleichsweise hohen Mietpreisen und hoher Nachfrage, in denen sich offensichtlich langfristige Airbnb-Vermietung als neue Verwertungsstufe für Immobilien etabliert. Im Kontext des angespannten Wohnungsmarkts kann erwartet werden, dass die Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und noch weiter beitragen wird. Kleinräumig betrachtet sind es vor allem Gebiete um den Schwedenplatz, den Spittelberg und das Freihausviertel, wo am meisten Wohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen sind und wo die Belastung am stärksten ist. Hier sind bereits bis zu 100 Wohnungen innerhalb von 500m für die reguläre Vermietung verloren.

Ebenfalls wichtig bei der Beurteilung des Wohnraumentzugs durch Airbnb ist, dass die Anzahl der Angebote in Wien in den letzten Jahren rasant gewachsen ist - und damit auch die Zahl der langfristig als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen. Über die letzten drei Jahre ist die Zahl der Angebote auf Airbnb um 7.300 angestiegen. Nimmt man an, dass der Anteil an entzogenen Wohnungen an allen Angeboten konstant geblieben ist, entspricht das einem jährlichen Zuwachs um rund 560 entzogene Wohnungen. Das entspricht rund 5,6% der in Wien angestrebten Neubaurate von 10.000 Wohnungen pro Jahr 44. Anders gesagt, für jede zwanzigste Wohnung, die neu in der Stadt errichtet wird, um das Wohnungsangebot zu vergrößern, geht eine Wohnung durch langfristige Vermietung als Ferienunterkunft verloren.

In den nächsten Jahren könnte sich das Problem noch rasant verschärfen. Über die letzten drei Jahre ist Airbnb in Wien gemessen an der Zahl der Angebote, relativ betrachtet, um 561% gewachsen. Das entspricht einem jährlichen Wachstum von 88%. Geht man davon aus, dass sich dieses Wachstum in den nächsten fünf Jahren mit gleicher Dynamik fortsetzt, und der Anteil an entzogenen Wohnungen an allen Angeboten konstant bleibt, gäbe es im Jahr 2022 in Wien stadtweit bereits rund 46.000 dauerhaft vermietete Ferienwohnungen. Das würde rund 5% des städtischen Wohnungsangebots entsprechen, das so nicht mehr zur regulären Vermietung zur Verfügung steht. Sollte also die Dynamik des Wachstums in den nächsten Jahren ähnlich bleiben, würden wesentliche Teile des Wohnungsangebots für Wohnzwecke in der Stadt verloren gehen und damit der Verdrängungsdruck massiv steigen.

Die langfristige Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte führt zu einer Verknappung des Wohnungsangebots und damit zu steigenden Mieten und Verdrängung auf dem Wohnungsmarkt. Darüber hinaus sind auch direkte sozialen Folgen für BewohnerInnen in betroffenen Häusern und Stadträumen mitzudenken. Werden in einem Haus mehrere Wohnungen dauerhaft als Ferienwohnungen vermietet, verändert das den Charakter des Hauses und der Hausgemeinschaft, die Nachbarschaftsbeziehungen verändern sich. Unruhe und Lärm etwa durch Überbelag, hohe Fluktuation, Abreise und Ankunft am Tagesrand oder in der Nacht und abweichendes Nutzungsverhalten in der Urlaubssituation können zu Konflikten führen. Im Umfeld befördert die gewerbliche Vermietung eine Restrukturierung öffentlicher Räume zu Erlebnis- und Konsumzonen für die touristischen MieterInnen. Neben den immobilienwirtschaftlichen Auswirkungen hat die Vermietung von Ferienunterkünften also auch auf Ebene von konkreten Häusern und Stadträumen massive Auswirkungen.

Potential: Mieteinnahmen vs. Airbnb-Einnahmen

Während der vorangegangene Abschnitt zeigt, welche Gebiete in der Stadt bereits besonders von dauerhafter Airbnb-Vermietung betroffen sind, stellt sich auch die Frage, welche Gebiete in den nächsten Jahren am stärksten unter Druck geraten könnten. Wo also, ist die Wahrscheinlichkeit besonders hoch, dass sich VermieterInnen für eine langfristige Airbnb-Vermietung und gegen eine reguläre Vermietung am Wohnungsmarkt entscheiden. Zu erwarten ist, dass das insbesondere Gegenden sein werden, in denen die potenziellen Mehreinnahmen („Ertragslücke“) aus Airbnb-Vermietung im Vergleich zu Einnahmen aus regulärer Vermietung am höchsten sind. Dort besteht ein besonders hoher immobilienwirtschaftlicher Anreiz Wohnungen in Ferienunterkünfte umzuwandeln. Um entsprechende Gebiete zu identifizieren, vergleichen wir in der Folge die durchschnittlichen Airbnb-Einnahmen, die potenziell in einem Bezirk eingenommen werden können, mit den potenziellen Einnahmen aus regulärer Vermietung in einem Bezirk.

Einschränkend ist zu sagen, dass es sich bei den ausgewiesenen Airbnb-Einnahmen um reine Nettoeinnahmen handelt. Abzuziehen sind im Vergleich zu den Einnahmen aus regulärer Vermietung noch Nebenkosten wie meist Kosten für Wohnungseinrichtung, Heizung, Strom und Warmwasser oder Reparaturen bei Schäden, die nicht durch den normalen Gebrauch entstanden sind. Damit ist es bei unmittelbarem Vergleich eine Überschätzung der zu erwartenden Mehreinnahmen.

Die untenstehende Karte zeigt die potenziellen Einnahmen für eine Airbnb-Wohnung mit durchschnittlicher Auslastung in unterschiedlichen Gebieten der Stadt. Dargestellt ist der Median der Einnahmen: bei 50% der Angebote können also die angegebenen Einnahmen erwartet werden. In der Karte fällt mehreres auf: Erstens zeigt sich der größte Hotspot der potenziellen Einnahmen im 1. Bezirk. Die erwartbaren Einnahmen betragen bis zu € 2.100 in den lukrativen Gebieten hinter dem Stephansplatz. Zweitens nimmt das Einnahmenpotenzial mit der Distanz zum Zentrum deutlich ab, wobei das Gefälle Richtung Westen (6.-8. Bezirk), weniger stark ist als in den Süden (5. Bezirk). Drittens fällt ein Einnahmen-Hotspot im 10. Bezirk auf. Im Gebiet hinter dem Hauptbahnhof liegt das Einnahmenpotenzial in etwa auf dem Niveau der zentralen Bereiche des 1. Bezirks – wenn auch räumlich eingeschränkter. Viertens zeigt sich direkt entlang der Verbindungslinie vom 10. zum 1. Bezirk ein vergleichsweise hohes Einnahmenpotenzial im Vergleich zu den umliegenden Gebieten.

Die Entscheidung für und wider Airbnb-Vermietung in bestimmten Stadtgebieten wird aber von EigentümerInnen nicht lediglich auf Basis der erzielbaren Airbnb-Einnahmen getroffen werden. Relevant ist vermutlich vor allem, wie viel bzw. wenig diese Einnahmen im Vergleich zu einer regulären Vermietung ausmachen. Die Höhe dieser potenziellen Mehreinnahmen (bzw. Ertragslücke) wird entscheidend bei der Standortwahl sein. Das Diagramm unten zeigt eine bezirksweise Aufschlüsselung potenzieller Airbnb-Einnahmen und potenzieller Einnahmen aus regulärer Vermietung.

Wie sich zeigt kann grundsätzlich in allen Bezirken mit Airbnb mehr erwirtschaftet werden als mit regulärer Vermietung (siehe Diagramm). Es besteht also ein stadtweites Potenzial, Wohnungen in langfristige Airbnb-Unterkünfte umzuwandeln, wobei die potenziellen Mehreinnahmen über die Bezirke variieren – abhängig von der Höhe der Airbnb bzw. regulären Mieteinnahmen.

Die kartographische Darstellung der Einnahmen durch Airbnb im Verhältnis zu regulärer Vermietung macht die Unterschiede zwischen den Bezirken deutlich und zeigt Gebiete, in denen Airbnb-Vermietung besonders lukrativ ist. Insgesamt variieren die Mehreinnahmen zwischen rund 36% und 75%. Am unteren Ende der Skala, mit den geringsten Mehreinnahmen, sind Währing und Döbling. In beiden Bezirken sind die potenziellen Mieteinnahmen bei regulärer Vermietung aufgrund der hohen Mietpreise bereits vergleichsweise hoch und somit auch geringe Mehreinnahmen zu Airbnb-Vermietungen vorhanden. Am oberen Ende der Skala finden sich Favoriten und Simmering, der 10. und 11. Bezirk. In beiden Fällen sind das Bezirke, in denen die Mieten und daher auch die Mieteinnahmen bei regulärer Vermietung noch relativ niedrig sind und in denen damit durch Airbnb-Vermietung noch wesentlich mehr Einnahmen erzielt werden können. Interessanterweise sind es auch beides Bezirke, die touristisch vergleichsweise noch weniger erschlossen sind und in denen bisher der Anteil an langfristigen Airbnb-Wohnungen, noch relativ gering ist (allerdings im 11. bisher noch wesentlich geringer als im 10. Bezirk). In beiden Bezirken ist, verglichen mit anderen Bezirken, aus immobilienwirtschaftlicher Sicht, in den nächsten Jahren ein Anstieg besonders wahrscheinlich.

Eine qualitativ andere Ertragslücke zeigt sich im 1., 4., 6., und 7. Bezirk. Die Mietpreise sind in diesen Bezirken im Gegensatz zum 10. und 11. Bezirk bereits sehr hoch, die Mehreinnahmen durch eine Airbnb-Vermietung trotzdem vergleichsweise hoch. Hier können auch über Airbnb-Vermietung noch signifikant höhere Einnahmen erzielt werden als in anderen Bezirken. Damit bleibt die mögliche Ertragslücke trotz der bereits hohen Mieteinnahmen für eine reguläre Vermietung hoch. Anders als im 10. und 11. Bezirk ist der Anteil an entzogenen Wohnungen in diesen touristisch schon heute stark erschlossenen Bezirken relativ zu anderen Bezirken bereits auf beträchtlichem Niveau. Auf Basis der erwartbaren Gewinne ist hier nichtsdestotrotz, verglichen mit anderen Bezirken, ein Zuwachs in den nächsten Jahren vergleichsweise wahrscheinlich. Hohe potenzielle Mehreinnahmen gibt es, relativ zu anderen Bezirken, auch im 13., 20. und 22. Bezirk, hier allerdings ausgehend von einer niedrigen Zahl an bisher über Airbnb vermieteten Wohnungen.

Der Anreiz eine Wohnung in eine dauerhafte Airbnb-Unterkunft umzuwandeln variiert nach Wohnungsmarktsegment. Wohnungen im Teilanwendungsbereich des Mietrechts (“freier und angemessener Mietzins”) haben in der Regel höhere Mieten als Wohnungen im Vollanwendungsbereich (“Kategorie- bzw. Richtwertmietzins”). Insofern besteht im Vollanwendungsbereich, dem klassischen privaten Altbau, meist ein höherer Anreiz für eine Umwandlung, da die potenziellen Mehreinnahmen einer Airbnb-Vermietung verglichen mit einer regulären Vermietung hier sehr groß sind. Aus sozialpolitischer Sicht ist das problematisch, da durch die Umwandlung in diesem Segment Wohnungen aus den vergleichsweise preiswerten Segmenten des Wohnungsmarkts verloren gehen.

Insgesamt ergibt sich aus der Betrachtung der potenziellen Mehreinnahmen durch Airbnb damit folgende Schlussfolgerung: Erstens ist es aus heutiger Sicht immobilienwirtschaftlich in allen Stadtteilen potenziell lukrativ, eine Wohnung über Airbnb zu vermieten anstatt regulär über den Wohnungsmarkt. Räumlich differenziert sind es besonders Gebiete außerhalb des Gürtels, die bis jetzt für langfristige Vermietung wenig erschlossen wurden, sowie bereits stark genutzte Gebiete innerhalb des Gürtels. Sollte die Anzahl der Ferienunterkünfte weiter wachsen, kann besonders in diesen Gebieten mit einem Anstieg gerechnet werden. Dementsprechend würde besonders hier regulärer Wohnraum verloren gehen und der Wohnungsmarkt weiter unter Druck geraten.

Hobby oder Geschäft?

Die Gründungsidee von Airbnb ist simpel und romantisch: Private BewohnerInnen können sich über die Vermietung eines extra Zimmers oder ihrer Wohnung in den Urlaubstagen ihr Haushaltsbudget ein wenig aufbessern. TouristInnen genießen den Aufenthalt bei „locals“, während diese im Gegenzug einen kleinen Nebenverdienst erwirtschaften. Mit dem rasanten Wachstum von Airbnb werden allerdings zunehmend Stimmen laut, dass dieses Bild nicht (mehr) der Realität entspricht und die Plattform vermehrt von gewerblichen VermieterInnen zur professionellen Vermittlung von Ferienunterkünften verwendet wird. Wieviel kleiner Nebenverdienst für private Haushalte steckt also noch in Airbnb? Und in welchem Umfang nutzen gewerbliche AnbieterInnen die Seite, um Hotels und traditionellen Tourismusunterkünften Konkurrenz zu machen?

Unter den, hier grob unterschiedenen, privaten und gewerblichen VermieterInnen kann es unterschiedliche Motivationen geben, auf Airbnb tätig zu werden. Die Vermietung der eigenen Wohnung, oder eines Teils davon, kann zur willkommenen Aufbesserung des Haushaltsbudgets dienen. In anderen Fällen kann dieser Zuverdienst auch notwendig sein, um sich die eigenen Wohnkosten in einer Stadt mit rasant steigenden Mieten überhaupt noch leisten zu können. Immobilienfirmen können Wohnungen erwerben zur Vermietung auf Airbnb als Erweiterung ihres Immobilienportfolios. Langfristig vermietete Airbnb-Wohnungen können allerdings auch als klassisches Finanzprodukt, in Form einer Vorsorgewohnung, dienen 49.

Konzentration der Angebote

Die Verteilung der Anbieter nach ihrer Größe zeigt, dass Airbnb dominiert wird von AnbieterInnen mit 1 Angebot (siehe innerer Ring im ersten Diagramm). Rund 4 von 5 AnbieterInnen (83.4%) fallen in diese Kategorie. Rund 14% der AnbieterInnen haben 2-5 Angebote. Nur knapp mehr als 2% haben 5-14 Angeboten. Eine sehr kleine Gruppe (0,4%) hat mehr als 15 Angebote. In absoluten Zahlen entspricht das 21 AnbieterInnen. Der überwiegende Teil der AnbieterInnen findet sich also im Segment mit nur einem Angebot. Ein Indiz, dass die Hobby-Vermietung – die Vermietung des eigenen Zuhauses – durchaus noch eine wichtige Rolle spielt.

Betrachtet man die Anzahl der verwalteten Angebote nach Anbietergröße zeigt sich eine stärkere Konzentration (siehe äußerer Ring im ersten Diagramm). Obwohl AnbieterInnen mit 1 Angebot rund 83% aller AnbieterInnen ausmachen, haben sie nur rund 58% aller Angebote. Etwas mehr als ein Fünftel (22,9%) kommt von AnbieterInnen mit 2-5 Angeboten. Ein weiteres Fünftel entfällt auf AnbieterInnen mit mehr als 5 Wohnungen. Wenn man grob annimmt, dass typische Hobby-VermieterInnen ein einziges Angebot haben – die eigene Wohnung – kann man demnach rund 60% der Angebote in der Stadt Hobby-Vermietungen zuzählen und die verbleibenden 40% gewerblichen VermieterInnen. Gewerbliches Vermieten erscheint in diesem Sinn ein durchaus wichtiger Teil des Markts zu sein, obgleich Hobby-Vermietungen noch immer leicht dominieren.

Diese Darstellung relativiert sich, wenn man auf die entzogenen Wohnungen nach Anbietergröße blickt, also auf Wohnungen, die langfristig als Airbnb-Wohnungen vermietet werden (siehe zweites Diagramm unten). Hier zeigt sich, dass fast die Hälfte der entzogenen Wohnungen (46,1%), von AnbieterInnen mit nur einem Angebot verwaltet werden. Da entzogene Wohnungen in der Regel nicht durch reguläre BewohnerInnen bewohnt werden können, scheint sich also auch hinter den AnbieterInnen mit nur einem Angebot eine nicht unbedeutende Zahl an VermieterInnen zu verbergen, die eine andere Wohnung als ihre eigene auf Airbnb anbieten – und damit aus der oben aufgestellten Hobby-VermieterInnen Definition fallen. Knapp ein Drittel der entzogenen Wohnungen (29,1%) entfällt auf VermieterInnen mit 2-5 Angeboten. Das verbleibende Viertel auf AnbieterInnen mit 5 Angeboten oder mehr.

Top-Anbieter mit den meisten Angeboten

Was lässt sich über die Top-Anbieter in der Stadt sagen, definiert als AnbieterInnen mit mehr als 15 Angeboten? Sie machen rund 0,4% der AnbieterInnen aus, verwalten aber rund 6,4% aller Angebote. Die untenstehende Karte gibt einen tieferen Einblick. Im Überblick zeigt sich eine Spannweite in der Größe des verwalteten Wohnungsportfolios. Es reicht von 15 Angeboten bei drei Top-Anbietern (Kevin*, Conny* und Mike*) bis hin zu 43 Angeboten beim Wiener Top-Vermieter: „Vienna Stay Apartments“. Klar ist, dass bei Top-Anbietern mit so einer Menge an Angeboten professionelle Strukturen zur Immobilienverwertung im Hintergrund stehen.

Der rein nominell größte Anbieter in Wien dürfte allerdings, wie in anderen Analysen dokumentiert 1955, nach wie vor „Vienna“ bzw. „Vienna Living Apartments“ mit etwa 60 Angeboten sein. Die Angebote dieses Anbieters sind hier nicht inkludiert, sie werden auf Airbnb nicht zur kurzfristigen Vermietung angeboten, sondern haben eine Mindestaufenthaltsdauer von 29 Tagen.

Geographisch sind die Angebote der Top-Anbieter stark in den Bezirken innerhalb des Gürtels konzentriert – allerdings mit Ausnahmen, wie etwa einem Standort in Döbling mit mehreren Angeboten. Insgesamt lässt sich eine „Top-Anbieter-Gerade“ identifizieren, die sich vom Nordosten der inneren Bezirke, im 2. Bezirk, in den Südwesten zieht, in den 5. Bezirk. Im Vergleich zu allen Airbnb-Angeboten sind Top-Anbieter Angebote wesentlich stärker in den zentralen Bereichen der Stadt konzentriert. In den Bezirken westlich der Inneren Stadt, etwa dem 7., 8. und 9. Bezirk gibt es deutlich weniger starkes Angebot dieser Gruppe. Es scheint, dass sich die Top-Anbieter auf die Bereiche mit bereits sehr hohem Tourismusaufkommen beschränken (1. Bezirk), ergänzt mit nördlichen und südlichen „Ausfransungen“, die in guter fußläufiger Erreichbarkeit der zentralen Tourismusattraktionen liegen.

Die Top-Anbieter unterscheiden sich in Bezug auf ihre individuelle Standortwahl und räumliche Verteilung (Mouse-Over über die Anbieternamen visualisiert ihre Angebote in der Karte). Einerseits gibt es Top-Anbieter, die sich stark an einem oder wenigen Standorten konzentrieren. Vermieter „Fridolin*“ mit 29 Angeboten an zwei Standorten ist ein Beispiel. Andererseits gibt es VermieterInnen die über die Stadt verstreut Unterkünfte anbieten. Beispiel dafür ist Vermieter „Friedrich*“, der 32 Wohnungen an zumindest 11 Standorten in der Stadt vermietet.

Konzentration der Einnahmen

Wie konzentriert sind die über Airbnb generierten Einnahmen? Das Diagramm zeigt die Anbieter aufgeschlüsselt nach Einnahmensgruppen (innerer Ring), sowie die Einnahmen nach Einnahmensgruppen (äußerer Ring). Beginnend beim inneren Ring zeigt sich, dass fast die Hälfte aller AnbieterInnen (47,9%) weniger als € 500 pro Monat einnehmen. Rund ein Drittel der AnbieterInnen nimmt € 500-1500 monatlich ein, knapp ein Fünftel verdient mehr als € 1.500. Am oberen Ende der Verteilung sind es 3,5% der AnbieterInnen, die mehr als € 4.500 monatlich einnehmen und eine kleine Gruppe von 0,4% der AnbieterInnen mit mehr als € 13.500. Nimmt man Einnahmen von bis zu € 500 als Nebenverdienst für Hobby-VermieterInnen an, ist es also fast die Hälfte aller AnbieterInnen, die „HobbyistInnen“ zuzuzählen sind. Die leichte Mehrheit der AnbieterInnen würde nach dieser Definition in den gewerblichen Bereich fallen.

Betrachtet man nun die Einnahmen nach Einnahmensgruppen, zeigt sich eine klare Konzentration der Einnahmen unter den einnahmestärksten AnbieterInnen (äußerer Ring im Diagramm). Lediglich 6,5% der Gesamteinnahmen entfallen auf VermieterInnen mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Obwohl diese Gruppe fast die Hälfte aller AnbieterInnen ausmacht, verdienen sie nur knapp mehr als ein Zwanzigstel der Gesamteinnahmen. Rund 30% der Gesamteinnahmen gehen an AnbieterInnen mit Einnahmen über € 4.500 pro Monat. Diese Gruppe repräsentiert lediglich 3,5% aller AnbieterInnen, verdient aber fast ein Drittel der Einnahmen. Insgesamt betrachtet gehen rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen an die obersten 20% der AnbieterInnen. Auch wenn, gemessen, an der Anbieterstruktur, fast die Hälfte der AnbieterInnen in die „HobbyistInnen“ Gruppe zugeordnet werden kann, zeigt die Betrachtung der Gesamteinnahmen, dass diese Gruppe nur einen sehr geringen Teil der Einnahmen bekommt. Die Top-Verdiener bekommen also den weitaus überwiegenden Teil des Kuchens.

Top-Verdiener: Anbieter mit den meisten Einnahmen

Was lässt sich über die Top-Verdiener in Wien sagen, definiert als AnbieterInnen mit einem monatlichen Einkommen von mehr als € 13.500. Diese Gruppe besteht aus lediglich 24 Top-Verdienern und macht 0,5% aller AnbieterInnen aus. Gemeinsam nehmen sie allerdings die nicht unbeträchtliche Summe von rund € 640.000 monatlich ein und damit ein bemerkenswertes Zehntel der Gesamteinnahmen (10,8%). Unter den Top-Verdienern ist die Spannweite beträchtlich und reicht von € 15.250 monatlich vom Top-Verdiener „Sara & Simon*“ bis zum Wiener Top-Verdiener „Lara & Sergej*“ mit € 60.500 Monatseinkommen. Hinter den einzelnen Top-Verdienern können im Hintergrund natürlich größere Strukturen stehen. So ist es möglich, dass ein Immobilienunternehmen über mehrere Profile Ferienunterkünfte in der Stadt betreibt. Sichtbar werden hier also nur die Vermittlerstrukturen und nicht die tatsächlichen Besitzverhältnisse.

Geographisch sind die Top-Verdiener, wie auch die Top-Anbieter, vor allem in den inneren Bezirken anzutreffen (siehe die bunten Punkte auf der Karte). Die „Top-Anbieter-Gerade“ vom 2. in den 5. Bezirk ist auch bei den Top-Verdienern als „Top-Verdiener-Gerade“ identifizierbar. Betrachtet man die Lokalisierung unterschiedlicher Verdienstgruppen auf der Karte im Vergleich, zeigt sich ein klares Muster: je höher der monatliche Verdienst, desto zentraler sind die Angebote. Die Top-Verdiener Gruppe ist am stärksten konzentriert, gefolgt von der Verdienstgruppe > € 4500, > € 1500, usw. Anders gesagt sind es also vor allem die Angebote in den zentralen Lagen, mit denen die Top-Verdiener Einnahmen lukrieren.

Wie bereits bei den Top-AnbieterInnen lassen sich auch bei den Top-Verdienern unterschiedliche Standortstrategien ausmachen (Mouse-Over über die Anbieternamen visualisiert ihre Angebote auf der Karte). Während etwa der Top-Verdiener „Lara & Sergej*“ an zumindest 5 Standorten Airbnb-Unterkünfte betreibt, konzentriert sich der Top-Verdiener mit den zweitmeisten Einnahmen, „Sara und Tom*“ auf nur einen Standort in der Stadt mit vielen Angeboten.

Auftritt der Top-Verdiener

Auffallend ist auch der unterschiedliche Außenauftritt der Top-Verdiener (ein Klick auf die Anbieternamen zeigt Details und Beschreibung). Manche der Top-Verdiener verstecken ihre kommerzielle Ausrichtung nicht, sowohl im Anbieternamen, als auch in ihrer Beschreibung. So schreibt etwa „Schoen Apartments“: „Schoen Apartments offers serviced business apartments for professionals and tourists. Our apartments are stylishly furnished with a good mixture of design and comfort.“ Die Google-Suche führt direkt zur Homepage des im Handelsregister eingetragenen Unternehmens, das Wien-weit Luxusunterkünfte vermietet. Andere Top-Verdiener lassen zwar im Anbieternamen eine gewerbliche Ausrichtung vermuten, geben aber keine Beschreibung auf Airbnb an, wie etwa „Vienna Stay Apartments“. Eine schnelle Internetsuche ergibt allerdings die Firma M&M Appartements & Property Management GmbH als Eigentümer und weist auf die Nähe des Anbieters zur Immobilienbranche hin. Laut Recherche der Wiener Zeitung 55 scheint ihr Geschäftsführer insgesamt bei zwölf Immobilienunternehmen als Geschäftsführer auf.

Die Verflechtungen der Top-Verdiener mit der Hotel- bzw. Immobilienbranche sind aber nicht immer so einfach nachzuvollziehen. Die große Mehrheit lässt aus dem Anbieternamen und der Beschreibung keine kommerzielle Orientierung erkennen, bzw. auch nicht, dass es sich um große Vermieter mit hohen monatlichen Einkünften handelt. Ein Vermieter mit dem Anbieternamen „Teresa & Martin*“, etwa, schreibt: „Wir, Teresa* und Martin*, verheiratet, zwei Söhne (Zwillinge) und ein Hund, freuen uns Gäste aus aller Welt in unseren Wohnungen willkommen zu heißen :-)“. Ein Vermieter mit dem Anbieternamen „Friedrich*“ bedient ebenfalls das Cliché einer handelnden Privatperson: „Ich bin in erster Linie ein glücklicher Familienvater. Wer mit drei Kindern unterwegs ist, der kommt an Apartments nicht vorbei. So sind meine Frau und ich selber Gastgeber geworden. Wir lieben es im Ausland so zu leben wie die Leute die dort leben. Genau das wollen wir auch unseren Gästen bieten.“ Unerwähnt bleibt in dieser scheinbaren „HobbyistInnen-Beschreibung“ der geschätzte monatliche Verdienst von „Friedrich*“ von rund € 32.000.

Zusammenfassend zeigt die Betrachtung der Anbieter- und Einnahmenverteilung, dass KleinanbieterInnen mit nur einem einzelnen Angebot überwiegen. Sie vereinen rund 6 von 10 der angebotenen Unterkünfte. Die restlichen 40% werden von AnbieterInnen mit mehr als einem Angebot vertrieben. Wiens Top-Anbieter hat 43 Unterkünfte. Nicht alle KleinanbieterInnen betreiben allerdings traditionelles „homesharing“ und lassen sich dem Bereich der „HobbyistInnen“ zurechnen. Rund die Hälfte der langfristig als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen – und damit dem regulären Wohnungsmarkt entzogenen Wohnungen – gehören VermieterInnen mit nur einem Angebot. Auch hinter manchen KleinanbieterInnen lässt sich also gewerbliches Kalkül vermuten.

Obwohl KleinanbieterInnen mit einem Angebot die Mehrheit der Anbieter stellen: es verdienen vor allem wenige Große. Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die obersten 20% mit den meisten Einnahmen. Lediglich rund 6% der Gesamteinnahmen gehen an VermieterInnen mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Obwohl diese Gruppe fast die Hälfte der Anbieter ausmacht, verdient sie nur etwas mehr als ein Zwanzigstel der Einnahmen. Die obersten 0,5% der AnbieterInnen mit den meisten Einnahmen verdienen monatlich individuell zumindest € 15.000. Wiens Top-Verdiener hat sogar geschätzte Monatseinnahmen von rund € 60.000. Die Einnahmen sind also sehr ungleich verteilt, und es verdienen vor allem wenige Top-Verdiener.

Die gewerbliche Orientierung der Anbieter ist nicht immer direkt ersichtlich. Bei einigen der Top-Anbietern deutet bereits der Anbietername bzw. die Beschreibung auf eine gewerbliche Orientierung hin. Für einige findet sich mittels kurzer Recherche auch eine Nähe zur Hotel- bzw. Immobilienbranche. Mehrere der Top-Anbieter bedienen allerdings das Clichée der kleinen PrivatvermieterIn in ihrer Beschreibung und dem Anbieternamen, trotz der umfangreichen monatlichen Einnahmen, die zweifelsfrei auf eine gewerbliche Nutzung der Airbnb-Plattform schließen lassen.

„Live Like a Tourist“?

In Anbetracht der starken Konzentration des Markts und der wohl damit verbundenen Professionalisierung der AnbieterInnen stellt sich die Frage, inwieweit sich diese Angebote, noch von der Hotellerie und von traditionellen Ferienwohnungen unterscheiden. Jedenfalls unterscheidet sich natürlich das Marketing. Einerseits versucht Airbnb, sich mit Werbeversprechen wie „Live like a local“ vom traditionellen Tourismus abzugrenzen. Andererseits gibt es zahlreiche VermieterInnen, die sich vorrangig nicht als Unternehmen sondern als Privatpersonen z.B. als glücklicher Familienvater oder kinderliebendes Ehepaar darstellen.

Die obige Analyse hat gezeigt, dass hinter diesen Versprechen der VermieterInnen wohl oft wenig Substanz stecken dürfte. Was die Frage des „local“, also die Standortwahl bei den Angeboten betrifft, so hat sich in den obigen Analysen gezeigt, dass sich die Lage der Angebote für „Wohnungen/Häuser“ und der Angebote der Top-Anbieter deutlich von der Lage der anderen Angebote unterscheiden.

Vergleicht man die Lage der Angebote der Hotellerie und der wohl meist klar gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen über booking.com, so fällt auf, dass sich die Airbnb-Angebote der Top-Anbieter bzw. Top-Verdiener sehr ähnlich verteilen. Im Gegensatz zum Durchschnitt von Airbnb oder gar den „Zimmern“ auf Airbnb entspricht das viel mehr einer traditionellen touristischen Standortwahl. Hier entscheidet vorrangig die Zentralität. So findet sich die höchste Dichte in einer Achse zwischen 2. und 4. Bezirk und im 10. Bezirk in der Nähe des Hauptbahnhofs. Im Gegensatz zur Hotellerie befinden sich die Schwerpunkte eher außerhalb des 1. Bezirks, der Hauptbahnhof ist sogar relativ stärker entwickelt.

Die Angebote außerhalb des unmittelbaren Zentrums befinden sich wiederum eher an Standorten wie rund um den Naschmarkt oder im 15. Bezirk, wo auch die auf booking.com angeboteten Ferienwohnungen zu finden sind. Die ist auch insofern nicht überraschend, als es sich teilweise um die gleichen Angebote handeln dürfte, die über beide Vermittlungsplattformen angeboten werden.

Somit lässt sich sagen, dass sich die Standortentscheidungen und damit auch die angebotenen Standorte der Top-Anbieter und Top-Verdiener nicht wesentlich von der Hotellerie oder von traditionellen Anbietern von Ferienwohnungen unterscheiden. An manchen Standorten wie etwa rund um den Hauptbahnhof verschiebt sich der Schwerpunkt der Hotellerie in Wien womöglich sogar zeitlich später als der Airbnb-Angebote. Am Ende scheint, dass die Professionalisierung zu ähnlichen Entscheidungen führt und wenig Unterschied verbleibt.

Fazit

Zentrale Ergebnisse

• Airbnb wächst auch in der Stadt Wien sehr dynamisch. 
  Allein in den letzten drei Jahren stieg die Zahl der gelisteten Angebote um rund 560%.
• Vermietet werden über die Plattform vor allem ganze Wohnungen.
  Die von Airbnb beworbene Idee des geteilten Schlafzimmers oder Wohnraums spielt in Wien eine untergeordnete Rolle. Mit rund 70% stellt die Vermietung von ganzen Wohnungen bzw. Häusern, die exklusiv von MieterInnen genutzt werden, den mit Abstand wichtigsten Unterkunftstyp dar.
• Räumlich sind die Angebote stark in den innerstädtischen Bereich konzentriert, vor allem innerhalb des Gürtels.
  Dort vor allem in Gebieten mit hohem Tourismusaufkommen, sowie in zentral gelegenen, touristisch gut erschlossenen und attraktiven Wohngegenden rund um die Innenstadt.
• Die über die Plattform generierten Einnahmen sind beträchtlich und belaufen sich auf rund € 80 Millionen.
  Das entspricht in etwa 10% des Wiener Nächtigungsumsatzes für das Jahr 2016. Die Einnahmen sind allerdings räumlich stark konzentriert. In den "Hot Spots" werden bis zu € 300.000 monatlich eingenommen. Das potentielle Steuer- und Abgabenvolumen, das hinter diesen Einnahmen steht, beträgt nach grober Schätzung bis zu € 21 Millionen.
• Dem Wohnungsmarkt werden durch Airbnb dauerhaft Wohnungen entzogen, besonders in Gebieten, in denen die Mieten und die Nachfrage nach Wohnungen bereits sehr hoch sind.
  Im Kontext des angespannten Wohnungsmarkts kann erwartet werden, dass die langfristige Vermietung von Ferienunterkünften dort auf kleinräumiger Ebene bereits zu steigenden Mieten und Verdrängungsdruck beigetragen hat und weiter beitragen wird. In absoluten Zahlen sind vor allem die Gebiete rund um den Schwedenplatz, den Spittelberg und das Freihausviertel betroffen, mit einer Anzahl von bis zu 100 entzogenen Wohnungen innerhalb von 500m.
• Airbnb verspricht heute stadtweit höhere Einnahmen als reguläre Vermietung.
  Es besteht daher ein immobilienwirtschaftlicher Anreiz, Wohnungen in dauerhafte Ferienunterkünfte umzuwandeln, besonders im 10. und 11. Bezirk, sowie im 1., 4., 6. und 7. Bezirk. Sofern das Wachstum von Airbnb anhält, kann besonders in diesen Gebieten in den kommenden Jahren mit einem Anstieg an langfristig vermieteten Unterkünften und einem Verlust an regulärem Wohnraum gerechnet werden.
• Unter den Vermietern überwiegen KleinanbieterInnen mit einem Angebot.
  Sie vereinen rund 6 von 10 der angebotenen Unterkünfte. Die verbleibenden knapp 40% entfallen auf Vermieter mit mehr als einem Angebot. Wiens Top-Anbieter hat 43 Unterkünfte. Rund die Hälfte der dauerhaft als Ferienunterkunft vermieteten Wohnungen gehört allerdings VermieterInnen mit nur einem Angebot. Auch hinter manchen KleinanbieterInnen lässt sich daher gewerbliches Kalkül vermuten.
• Obwohl KleinanbieterInnen mit einem Angebot die Mehrheit der AnbieterInnen stellen: Es verdienen vor allem wenige Große. Rund zwei Drittel der monatlichen Gesamteinnahmen gehen an die obersten 20% mit den meisten Einnahmen. Lediglich rund 6,5% der Gesamteinnahmen gehen an Vermieter mit Einnahmen von bis zu € 500 monatlich. Wiens Top-Verdiener hat sogar geschätzte Monatseinnahmen von rund € 60.000.
• Die gewerbliche Orientierung der AnbieterInnen ist nicht immer direkt ersichtlich.
  Bei einigen der Top-AnbieterInnen deutet bereits der Anbietername bzw. die Beschreibung auf eine gewerbliche Orientierung hin. Mehrere der Top-AnbieterInnen bedienen allerdings das Cliché der kleinen PrivatvermieterInnen in ihrer Beschreibung und dem Anbieternamen, trotz der umfangreichen monatlichen Einnahmen, die zweifelsfrei auf eine gewerbliche Nutzung der Airbnb Plattform schließen lassen.

Weiterführende Fragen

Diese Ergebnisse eröffnen eine Reihe an weiteren, vertiefenden Fragen, die für ein umfassendes Verständnis der Airbnb-Aktivitäten in Wien zukünftig systematisch zu erforschen wären. Das betrifft Fragen rund um die AnbieterInnen, Auswirkungen von Airbnb auf die Hotellerie und das Gastgewerbe oder auch Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und kleinräumige Stadtentwicklung, Auswirkungen auf konkrete Häuser und Stadtviertel, in denen eine hohe Airbnb-Dichte vorherrscht.

• AnbieterInnen: Unsere Analyse gibt einen ersten Überblick über die AnbieterInnensituation, sowohl was die Verteilung nach Angebotsmenge als auch nach Einnahmen betrifft. Ein zentraler Aspekt, der sich hierbei zeigt ist, dass es sowohl kleine AnbieterInnen mit einem Angebot gibt, als auch sehr große Anbieter mit bis zu 40 Angeboten. Weitgehend offen bleibt die Frage, wer diese VermieterInnen genau sind und welche Motive sie verfolgen. Wer sind etwa die KleinanbieterInnen (sozio-ökonomisch, demographisch, geschlechterbezogen) und was sind ihre Motive auf Airbnb aktiv zu werden? Inwiefern wird Airbnb eher zur Aufbesserung des Haushaltsbudgets verwendet oder inwiefern ist es auch Ausdruck von Armut und Strategie, um sich die eigene Miete überhaupt leisten zu können? Ebenso bei den großen Vermietern: Wer sind die großen Vermieter? Wer steckt hinter diesen Anbietern und welche Strategien verfolgen sie mit der Vermietung von Wohnungen über Airbnb? In welchem Ausmaß verstecken sich Immobilienunternehmen oder Hotels hinter den großen Anbietern bzw. inwiefern sind auch tatsächlich Privatpersonen als große Vermieter aktiv? Welche  Eigentümerstrukturen stehen hinter den Großvermietern?
• Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und kleinräumige Stadtentwicklung: Die Analyse zeigt, dass vor allem in den innerstädtischen Bereichen mittlerweile eine beträchtliche Zahl an Wohnungen dauerhaft als Ferienunterkunft vermietet wird und damit nicht mehr dem regulären Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Einzelne Grätzel sind hier besonders belastet und von der neuen Verwertungsstrategie Airbnb betroffen. Klar ist, dass sich durch den Verlust von Wohnraum das Angebot verknappt und entsprechend die Mieten steigen und der Verdrängungsdruck zunimmt. In welchem Ausmaß das passiert und wie konkret sich das Wohnungsangebot und die Sozialstruktur in einzelnen Grätzeln durch Airbnb verändert, wären wichtige Fragen für zukünftige Forschung..
• Auswirkungen auf die Wohnsituation in konkreten Häusern: Die Umwandlung von Wohnungen in Ferienunterkünfte bringt Belastungen für ansässige BewohnerInnen. Veränderte Geräuschkulisse und Lärm, andere Nutzungszeiten, höheres Müllaufkommen oder höhere Betriebskosten sind einige Beispiele. Damit treffen in den betroffenen Häusern die Interessen der Immobilienverwertung und der ansässigen Bevölkerung aufeinander und die gewerbliche Nutzung von Wohnraum kann zu Verdrängung führen. Offen ist, welche Formen diese Belastung in betroffenen Häusern genau annimmt, wie sie von den ansässigen BewohnerInnen wahrgenommen wird und welche Umgangsstrategien diese entwickeln. Darüber hinaus ist die Frage, wie sich die Umwandlung von Wohnraum in Ferienunterkünften auf den Stadtraum und die Nachbarschaft auswirkt, etwa durch veränderte Konsummuster, die dazu beitragen können, Viertel stärker als Erlebnis- und Konsumorte für TouristInnen umzustrukturieren.
• Auswirkungen auf Hotellerie und Gastgewerbe: Die Analyse zeigt, dass Airbnb mittlerweile ein relevanter „Player“ im Wiener Hotel- und Gastgewerbe ist. Rund 10% des Nächtigungsumsatzes wird heute bereits über die Plattform generiert. Die Frage bleibt, welche Marktsegmente diese Angebote bedienen und inwiefern sie damit eine direkte Konkurrenz für Hotelbetriebe darstellen oder ein neues Marktsegment eröffnet haben. Damit zusammenhängend stellt sich auch die Frage, inwiefern die Vermietung von Wohnungen ein Segment darstellt, in dem es einen neuen Markt für die Hotellerie gibt, in den traditionelle Hotelbetriebe expandieren könnten bzw. das bereits bereits tun.

Ausblick

Die Vermietung von Wohnraum über Airbnb ist in Wien in den letzten Jahren rasant angestiegen. Sofern die Plattform mit der gleichen Dynamik wie bisher weiter wächst, werden in den nächsten Jahren tausende zusätzliche Angebote entstehen und damit auch tausende weitere Wohnungen nicht mehr zur regulären Vermietung am Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen.

Ob das tatsächlich so eintritt, ist offen. Einerseits könnte man vermuten, dass es mit wachsendem Städtetourismus auch in den nächsten Jahren eine anhaltend hohe Nachfrage nach Ferienunterkünften gibt, was der weiteren Ausweitung des Angebots zuträglich sein kann. Dienstleistungsagenturen, die es mittlerweile für die Unterkunftsvermietung und die Umwandlung von Wohnraum in Ferienunterkünfte in Wien gibt, könnten das Wachstum noch weiter fördern. Andererseits könnte man auch vermuten, dass vor allem in den Anfangsjahren von Airbnb in Wien viele neue Anbieter auf den Markt gedrängt haben und sich das Wachstum in den kommenden Jahren nicht mit gleicher Dynamik fortsetzt. Ein entscheidender Faktor wird auch sein, inwiefern sich die Airbnb-Vermietung immobilienwirtschaftlich in großem Maßstab als neue Verwertungsstrategie durchsetzt. Nicht zuletzt wird es auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Regulationen ankommen, mit welcher Dynamik und in welchem Ausmaß sich Airbnb weiter entwickelt.

Während der Boom von Airbnb VermieterInnen Einnahmen bringt und TouristInnen zusätzliches Angebot zur Übernachtung, hat das Wachstum potenziell auch negative Nebeneffekte, vor allem wenn regulärer Wohnraum dauerhaft in Ferienunterkünfte umgewandelt wird. Erstens trägt die dauerhafte Vermietung von Wohnungen zur Wohnraumverknappung und damit potenziell zu steigenden Mieten bei, vor allem in zentralen Lagen der Stadt in denen die Mieten sowieso bereits vergleichsweise hoch sind. Damit steigt auch der Verdrängungsdruck in diesen Gebieten. Daneben können durch die Umwandlung in Ferienunterkünfte innerhalb von betroffenen Häusern Nutzungskonflikte mit ansässigen BewohnerInnen entstehen. Schließlich ergeben sich auch auf Nachbarschaftsebene potenziell Konflikte, wenn betroffene Gebiete verstärkt als Konsum- und Nutzungsort für touristische Gruppen restrukturiert werden.

In Städten wie Berlin, Barcelona, San Francisco oder New York, in denen das Airbnb Angebot in den letzten Jahren rasant gewachsen ist, sind diese negativen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt bereits besonders deutlich und haben die Politik zum Handeln bewegt. Die Erfahrung dieser Städte macht deutlich, was es für Möglichkeiten gibt, die Vermietung von Wohnungen als Ferienunterkünfte zu regulieren. So gibt es, um eine Grundlage für regulatives Handeln zu schaffen, die Möglichkeit ein System zur Registrierung von VermieterInnen einzuführen (z.B. Berlin, Barcelona oder San Francisco) oder Plattformen wie Airbnb dazu zu zwingen, VermieterInnendaten herauszugeben (z.B. New York). Um zwischen dauerhafter und zeitweiser Vermietung zu unterscheiden, kann man die Anzahl der Tage pro Jahr begrenzen, an denen Wohnungen teilweise oder vollständig vermietet werden dürfen (z.B. New York, San Francisco). Einige Städte haben eine räumliche Begrenzung eingeführt und definieren schutzwürdige Gebiete, in denen die langfristige Vermietung von Wohnungen eingeschränkt wird (z.B. Berlin). Denkbar wären auch sektorale Einschränkungen, etwa für mietpreisregulierte Wohnungen, die aus sozialpolitischer Sicht geschützt werden sollen.

Für regulative Eingriffe aller Art braucht es jedenfalls eine solide Datengrundlage, um die Probleme frühzeitig präzise einschätzen zu können und adäquat darauf reagieren zu können. Nur so kann es etwa auch ermöglicht werden, dass potenzielle negative Nebeneffekte der Airbnb Vermietung für den Wohnungsmarkt, einzelne Stadtviertel und die BewohnerInnen regulativ eingeschränkt bzw. entsprechend unterbunden werden.

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